某房企负债率破线项目频出事！老骥伏枥的千亿梦

本篇文章3177字，读完约8分钟

房地产市场的资本理论发现，万科喊“住”之后，喊口号成了房地产行业的流行风格。

去年年中，乔蓉集团的创始人林文镜逝世。68岁的林担负起了保住公司的责任，高喊各种口号，努力进一步实现“2020年1000亿元”的目标，带领以稳定著称的集团走上了快速发展的道路。

然而，处于房地产冷时代的乔蓉集团，近来发展并不尽如人意。根据房地产市场的资本理论，不久前，乔蓉集团发布了半年度报告，其销售排名大幅下降了8位。与此同时，其项目继续违反权利和法规，这使每个人都更加担心乔蓉集团的口号。林1000亿元的目标能顺利实现吗？

1

销售排名下降，房地产项目问题频频发生

据嘉里数据，去年上半年，乔蓉集团完成股权销售340.8亿元，在业内排名第30位。根据今年上半年的数据，乔蓉集团以299.6亿元的股权销售排名第38位，销售额下降了8位。这是对长期徘徊在数百亿销售规模的乔蓉集团的又一打击。

在销售排名下滑的同时，乔蓉集团的项目也相继出现了严重的问题。根据房地产市场的资本理论，7月初，郑州乔蓉城项目的业主们揭露了质量、降价等问题，甚至导致2000多名业主维权。据报道，早在2017年，当房主买房子时，他被告知乔蓉市是一个地铁站，离地铁站只有800米；该社区毗邻一千英亩的湿地公园，沿河建有河滨景观；还有3640平方米的双语幼儿园和一路分隔的郑州第一中学龙湖校区；绿化率可达30%。

▲郑州乔蓉项目导致地铁道路断裂

然而，这些亮点项目的卖点在房子移交时几乎都被“削减”了。在众多业主的举报下，乔蓉一期工程因虚假宣传被当地工商部门罚款10万元。然而，在第二和第三阶段，乔蓉集团继续通过夸大宣传愚弄购房者，这再次造成大规模的维权事件。

▲交货现场的保安人员手持盾牌等待

为了在交房时“保护”激动的业主，保安人员甚至在郑州乔蓉项目中派出了盾牌。在同一个月，乔蓉在福州的项目并没有让人担心，它是由当地政府通知的，因为它为违规交房设置了先决条件。

无论是行业内罕见的“盾牌式交付”，还是无视监管部门的整改要求，乔蓉集团旗下项目的表现可谓“独一无二”。

我还记得林洪秀曾公开说过:“近年来，顾客的需求发生了变化。过去，解决数量问题的是“住房”。现在是“过好生活”和“住好房子”。并表示，房地产企业未来的真正竞争力在于产品的溢价能力和服务的生命周期。按照资本主义的产权市场理论，林总理想得很好，但是下面的人执行得不到位。在全盘接管集团后，如何保持良好的职业生涯，似乎仍是林的一个难题。毕竟，他的父亲林文镜创建这个家族企业并不容易。

2

从林到，直冲云霄

说起乔蓉集团的历史，它仍然可以追溯到林文镜时代。

1928年，林文镜出生在福建福清西头村，父亲林洪宽在印尼谋生。1933年，林文镜和他的母亲去印尼与父亲团聚。他17岁时，他的父亲因病去世。林文镜参观了他父亲留下的商店，并开始从索罗帮闯入商业海洋。1965年，林文镜·达创办了华仁益有限公司，并正式走上了创业之路。

▲已故的林文镜

林文镜很幸运。在创业初期，他遇到了林绍良，一位来自家乡的朋友，也是印尼最富有的人。他开创了“合作伙伴”模式，并建立了强大的联盟。重组的“因扎拉公司”和的“华仁益因扎拉公司”后，他创办了“华仁益因扎拉集团”，也就是著名的“林集团”，发挥了1+1大于2的作用。林文镜一度成为当时世界上水泥厂和面粉厂的领导者。据统计，林文镜身价50亿美元，一度超过李嘉诚，成为在东南亚成名的超级富豪。

1989年，林文镜回乡置业，投身改革开放建设，在福建创办了乔蓉集团。与此同时，著名的“林集团”也逐渐走到了尽头。

近年来，乔蓉集团主要走“精品路线”，参与江阴港、洪宽工业村等综合项目。2005年，林文镜通过双赢的商业合作再次与惠今牵手，“打南北”的合作战略占据了土地布局，使乔蓉集团迅速扩大了规模。2009年，乔蓉集团规模达到100亿元。

2010年底，乔蓉集团脱离惠今，发展明显放缓。据了解，乔蓉集团已经用了五年时间从一百亿发展到另一百亿阶段，其战斗力已经直线下降。在房地产市场的大好形势下，乔蓉集团不是大步向前，而是走向“稳定”。

根据房地产市场的资本理论，正如现在负责乔蓉房地产业务的林文镜的孙林一样，对乔蓉“稳定”标签的看法是“当市场好的时候，稳定意味着保守，保守意味着落后。”回顾过去，近年来，乔蓉集团赢得了房地产1000米长跑比赛的上半场，但却输掉了最后一场100米短跑比赛。

3

负债率突破红线，多元化发展困难

去年年中，林文镜去世，享年91岁。后来，他的长子林成为了集团的掌门人。据资料显示，林1951年出生于印尼，在澳洲新英格兰大学获得经济学学士学位。2010年，林开始担任集团副董事长兼总裁。

▲(左)林文镜(右)林

根据林的资料，现在已经68岁了。如新城控股的王孝松、中南地产的陈雨涵、大发地产的葛益阳等。，算上第二代房地产，大多是80后和90后的年轻一代。像林这样已经过了退休年龄的接班人很少。林与年轻一代竞争的压力可想而知。为此，一再大声喊林口号。

根据嘉里的数据，乔蓉集团在2018年实现了792.2亿元的股权出售。今年，乔蓉集团首次提出“2020年冲刺1000亿元”的规模目标，试图赶上潮流。众所周知，充足的土地储备是提高销售规模的前提。为了实现规模的快速突破，乔蓉集团频繁出现在土地市场。据了解，从2016年到2018年，乔蓉集团在土地收购上花费了约500亿元。其中，2018年，该公司在全国赢得了20多块土地，规划了16个城市。

今年5月9日，乔蓉集团在福州赢得了两块86亩的土地。5月27日，乔蓉集团再次竞标，以24.2亿元和4.01亿元的成交价格，分别获得郑州市两块总面积约75亩的地块，溢价46%和25%。

然而，值得注意的是，乔蓉集团的土地布局有明显的分化。从2018年的布局来看，大部分仍分布在福建，46%的重大开发项目分布在福建，其次是郑州、武汉和合肥，华东、华南和西南地区的劣势明显。虽然其“3+5+x”战略框架已经确立，但目前福建仍是唯一的省份，效果并不乐观。

在战略布局没有落实清楚的情况下，乔蓉集团的财务数据并不漂亮，不仅账面现金流逐年下降，而且负债率也频频上升，突破了业界普遍认为的80%的警戒线。

数据显示，2016年至2018年，乔蓉集团经营活动产生的净现金流量连续四年为负，分别为-70.97亿元、-71.15亿元和-12.41亿元。同时，2016-2018年，乔蓉集团总负债由489.73亿元增加至792.22亿元，资产负债率分别为78.94%、79.74%和81.97%。今年上半年，其资产负债率再次升至83.3%。这与乔蓉集团的形象严重不符，该集团声称拥有低债务和持续的现金流。

同样的口号很响亮，但乔蓉集团的多元化业务却落后了。

房地产市场资本理论指出，乔蓉集团早在成立之初就打算发展成为综合性企业。据了解，近年来，乔蓉集团成立了房地产集团和产业集团两个核心板块，围绕“城市生活改善综合服务提供商”的定位，形成了房地产、商业、物业、酒店、教育、医疗、农业、港口开发、工业村等多种产业协调发展的企业新格局，力图形成一个更为广阔的复合布局的空空间。

然而，根据今年上半年的数据，房地产收入占94.88%，非主营业务在过去三年的收入贡献率仅为0.9%-3.8%，仍是以房地产为主的收入结构。虽然多元化长期以来一直是乔蓉集团的战略，但效果非常普遍。

创业对来说是困难的，林要保住生意也是困难的。

根据地产市场的资本理论，在地产行业打拼了30年的乔蓉集团，已经多次逆市而上，在行业的寒冬里追上更是难上加难。我只想说，喊口号仍然流行，但集中精力，做好产品和服务，务实发展是实现规模突破的基础，也是企业发展的捷径。

我也希望老将林最终带领集团实现1000亿元的目标。