现在池里的活水比负债和利润更重要 | 易沃笔记②

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乐居金融潘玉玲来自上海

房地产有两个最重要的东西，融资和土地收购。没有土地，就没有发展，没有规模，也没有好的估价。但是没有钱，你就不能得到土地。谁能以低成本获得资金，谁就能在房地产规模扩张过程中占据绝对优势。

吴建斌是一位写了《我在乡村花园的1000天》的作家。他是一名摄影师。他热爱摄影，举办过摄影展览。但在房地产行业，他绝对是融资高手。他曾经是中海集团的首席财务官和碧桂园的首席财务官，现在是阳光城的执行副总裁。

8月9日，他站在E-House沃顿商学院pmba第八班，面对100多名房地产精英，畅谈当前房地产融资压力及应对策略。在我看来，简而言之，对于融资有困难的中小开发商来说，是时候让现金称王了。

“房地产是中国经济的重要基石”

吴建斌首先梳理了几个基本关系。房地产离不开金融。如果离开金融，房地产就根本无法移动。金融也离不开房地产。如果它离开，它将失去一个巨大的支柱产业。

毫无疑问，房地产是一个资本密集型产业。从土地收购开始，到开发建设、销售，形成控股物业经营和物业管理，无论哪个环节都是由资金决定的。主要有三个部分:1 .小业主购买抵押贷款；2.金融机构对房地产开发商的融资；3.包装腹肌、立达等。房地产项目。

另一方面，金融也离不开房地产。房地产是巨大的资金储备。目前，房地产约占中国国内生产总值的6%，但结合上下游产业，有人计算出大型房地产占国内生产总值的30%。在这种背景下，房地产已经成为“中国经济的重要基石”。房地产和金融相互支持，相互作用，这是过去20年的双赢关系。

未来呢？吴建斌认为，房地产投资着眼于长期的总体趋势和短期的政策。

从总体趋势来看，中国的城市化远未结束。官方统计的城市化数据是57%，相比发达国家的70%，还有13年的时间。如果城市化率是50%，还有20年。吴建斌指出，一些经济学家认为，中国的实际城市化率只有40%以上，远远低于发达国家70%以上的城市化率。

第二，国家明确提出，到2035年(与2011年相比)，收入将翻一番，即2011年按不变价格计算，人均国内生产总值可达2.5万至3万美元。因此，从2010年起，国内生产总值的年增长率不能低于6%。当该年的增长预测可能低于6%时，货币和金融放松将带来房地产收益。

为什么房企要求高周转率？

有一个问题一直是业内和业外最关心的:高周转率。

无论是像碧桂园、万科这样的龙头企业，还是像新立、象升这样的千亿之路的追逐者，多年来，房企一直非常重视高周转率。至少到2018年。吴建斌解决方案的核心原因是，许多企业急于通过高周转率尽快扩大规模，然后得到政府和金融机构的认可，获得低成本融资的机会。

毫无疑问，高周转率意味着财富的快速积累。现在大多数住宅企业意识到，在城市化率达到70%之前，他们应该实现最快的增长，积累财富，享受城市化红利。因此，追求增长率和速度是许多企业的战略目标。此外，在当前的市场中，融资变得越来越困难，这就对营业额提出了更高的要求。业内前20-30家房企正在优化房地产开发的各个环节。优化能力导致高周转率。另一方面，融资成本越来越高。中国有6万家中小住宅企业，其中一些融资成本高达20%。一些小企业觉得市场很好，他们买得起。他们通常借六个月到八九个月，在完成早期计划的四个证书后，再发放发展融资贷款。

总之，高周转让的小公司成了大公司，进入了龙头企业，进入了银行的白名单，得到了政府的支持，获得了更多低利率的融资机会。所以规模非常重要。

当前的房地产融资窗口正在逐渐关闭

尽管全球出现降息浪潮，但中国房地产行业的现实是，融资窗口正在关闭。吴建斌告诉大家，从2018年4月到今年的一年半时间里，各种政策都在一定范围内控制着资金向房地产行业的流动，这种控制态势还在加强。

2018年4月，新的《资产管理条例》颁布。在此规定之前，非标准融资金额可以进入土地收购开发过程；此后，不规范的形式逐渐弱化，土地收购更加依赖房地产企业自有资金和股权投资的主动管理信托；发展主要包括发展贷款、标准化债务产品和积极管理的信托。

2019年5月，中国银行业监督管理委员会发布相关通知，对资产支持型证券的物业费、销售余额和供应链融资产生了影响。日前，中国保险监督管理委员会对银行房地产进行专项检查，“严厉查处各种挪用、挤占房地产资金的违法行为”。

吴建斌认为，目前的融资形势非常严峻，对每个企业来说都很困难。政府应该挤出房地产行业的多余水分。

事实上，早在2018年11月，吴建斌就对行业提出了对策:“筑高墙，积粮更多，善待普通员工。”他指出，房地产在危机中生存的核心解决方案是在基金池中注入更多的活水。

这里有一个概念:可用现金管理。吴建斌用一句话来描述房地产与现金管理的关系:房地产管理是财务管理，财务管理是现金流量管理，现金流量管理是经营现金流量管理，但经营现金流量管理是可用现金管理。

他介绍说，世界上有一个公式:如果现金占总资产的比例大于10%，企业就被认为是安全的。但是，中国的实际情况应该是:可用现金不低于总资产的5%，即“1000亿资产，50亿现金，你可以有机会呼吸3-6个月，在此期间你可以出售两块土地...企业可以生存。”

吴建斌对中小企业的建议

面对逐渐收紧的融资窗口，中小房企该怎么办？吴建斌说他曾经说过一句话。在这节课上，他再次提到:“当市场有事可做时，就必须拼命去做；当市场无事可做时，它必须等待”，以及“现在可能是等待的时候了”。等待改变，努力在这短短的两三年里生存下来。

尽管窗口期即将结束，吴建斌介绍说，目前仍有几种工具可供使用。首先是股权融资，如果投资金额+资本成本没有损失，一块土地可以出售。第二，窗口指导并非不可能，而资产证券化的实践是想方设法做好工作并获得批准；海外融资可以在明年完成。例如，10亿美元的债务总额将在未来12个月内到期，并且有可能在不增加新债务的情况下借入新债务；此外，我们可以与私募股权基金合作，但成本更高。

然而，所有这些需求都是外部的，而克服当前融资困难的最有效方法是内部控制。吴建斌列出了四个。

第一，充分利用融资，把对外资的依赖从目前行业平均水平的40%降低到20%。

第二，耐心等待，看看会发生什么。同时，积极盘活资产，密切关注销售和提现。

第三，决策层应控制征地预期。过去，它每三年调整一次。人们普遍认为，土地应该以三年来的最低价格购买，目前的预期可能会延长。

第四，我们应该控制增长，而不是期望年增长率为20%，我们应该调整增长预期。

当一个学生严肃地提出如何管理现金的问题时，吴建斌给出了两种方法:第一，先停止购买土地，不要购买新的土地，未经确认就退出；二是重新控制已开工面积和施工节奏。

“解决游泳池有没有自来水。此时，负债率和利润并不重要。”他说。

吴建斌对当前房地产融资形势的判断和解决策略对你有帮助吗？欢迎留言讨论。