朱海斌：2020年后房地产将进入下行周期

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2018年对于全球经济来说是非常不寻常的一年，在许多人看来，这是艰难的一年。全球经济形势不景气，国际形势混乱，地缘政治形势复杂，全球去杠杆化进程全面展开，贸易谈判停滞不前……

2019年已经到来，我们在2018年面临的许多困难还没有解决。我们应该如何适应新的一年？如何在复杂的经济环境中找到新的增长和方向？金融界邀请了10位经济学家与您一起探索2019年，并询问未来！

本期嘉宾:摩根大通董事总经理、中国首席经济学家朱海滨

下半年，汽车市场将复苏，工业制造业将继续走弱

金融:你提到中国的经济政策将在下半年保持稳定。你认为目前已经达到稳定状态了吗？在宏观层面，未来可能需要警惕哪些风险？

朱海滨:2019年，我们判断全年国内生产总值在6.2%左右，下半年将趋于稳定，无论是同比还是环比。总的来说，既有经济挑战，也有机遇，两种力量将相对平衡。就机遇而言，首先，除汽车以外的零售消费数据总体相对稳定，今年的减税政策也将带来积极影响，消费仍将发挥稳定器的作用。

其次，汽车市场预计将在今年下半年回升。2018年，销售额首次出现负增长。今年上半年也出现了两位数的负增长，但5月和6月的环比数据有了明显改善；因此，在下半年的8月和9月，汽车销量可能会从负增长转为零增长，第四季度会有小幅的正增长，这是一个好消息。

三是上半年基础设施建设相对稳定，可能保持3%-5%的同比增长，下半年有望加快。5月底，财政部出台政策，允许部分地方专项债务作为资金支持符合要求的基础设施项目，因此我们预计下半年基础设施投资增速将会加快，这是一项利好政策。

除了来自外部环境的挑战，制造业投资也值得关注。今年上半年，制造业投资呈下降趋势，去年增长约10%，今年同期增长约3%-4%。然而，鉴于生产者价格指数已经达到零的事实，它可能在短期内陷入通货紧缩，生产者价格指数可能在下半年徘徊在一个低水平。在这种情况下，工业企业的利润，特别是制造业，将受到影响，制造业可能会继续疲软。

不动东西，中国的金融开放是确定的

金融业:在政策调整方面，反周期调整是2019年的一个重要问题。你对当前的货币和财政政策有什么看法？

朱海滨:自2016年以来，我们经历了一轮成功的供应方结构改革。如果17年和18年被认为是快速进步的年份，那么19年是稳定的时期。它主要涉及去容量、去杠杆和去库存。应该说，与17-18年相比，这三个方面的速度明显放缓，一些指标，如房地产库存，已经开始再次上升。

在过去的一两年里，我们没有随着美国政策的摇摆而改变我们的战略，总体思路是理性的。7月份宣布的金融改革和开放政策说明了这一点。即使短期内摩擦加剧，也不会影响中国开放金融市场的决心。我们强烈希望，无论谈判结果如何，中国将继续在中国关注的改革领域坚持自己的步伐。

除了刚才提到的开放市场外，大家也很关心一些政策，例如国企改革、保护知识产权、取消或放宽准入限制、降低关税等。我们正在逐步开放，这将在与中国的合作中发挥关键作用，不仅对美国，而且对世界其他地区，如日本、东南亚、欧洲、非洲和其他地区。

另一方面，中国坚持改革的决心也将对美国施加反向压力。具体表现是，如果中国首先对日本和欧洲开放，美国国内的各种反华势力可能会重新调整，美国商界和金融界将希望与中国保持合作，并可能达成有利的双边谈判。

未来，房地产行业将继续下滑，城市之间的差异将继续扩大

金融界:你如何看待下半年的房价趋势？城市化和大都市区的建立会影响房地产的供求格局吗？

朱海滨:城市化和都市圈的建立是今年房地产业的突出特点。首先，从整个房地产市场来看，2019年是一个下行周期；从领先指标看，如新房销售、建筑、土地销售等。，我们可以找到线索，房地产在未来将会处于下行周期；第二，短期而言，2019年与房地产相关的一些经济指标非常有弹性。例如，房价的增长率仍在10%左右波动。

另一个重要指标是房地产投资的增长率，今年上半年保持在10%左右。2018年，所有人都预测房地产投资指数会下降，但实际上，去年房地产投资的增长率上升了2-3个百分点。因此，今年房地产投资的弹性不会太差，而且可能比大家想象的要好。从内容上看，今年房地产投资的弹性甚至比去年还要好。

去年房地产投资增长率高的重要原因是去年的土地购买增长率很高，达到40-50%，但今年土地购买增长率明显下降。去年，建安房地产经历了负增长，但今年年初，它显示出非常明显的反弹，达到两位数的正增长。因此，在短期内，房地产对宏观经济的影响是中性的，甚至是积极的。然而，2020年后，房地产周期将进入下行周期，这可能会给宏观经济带来负面影响。

从整个市场的逻辑来看，城市之间的分化将在19年内继续。事实上，在过去的四五年里，人们一直在谈论这个问题，中国的城市化已经进入了一个新阶段。起初，房改中的住房市场明显处于供不应求的阶段，供需基本保持平衡，甚至供大于求。几年前，去库存化开始，城市之间的差异变得更加明显。为此，近年来，房地产政策一直强调“一市一策”和“依市决策”。

中心城市和大都市区是对房地产支持最强的地区，因为中心城市(包括周围的大都市区)将继续吸引人们。中心城市包括四个一线城市和一些准一线城市；最典型的都市区是粤港澳大湾区和长江经济带。另一方面，四川、成都等中西部地区的吸附效应很强，但成都作为第一大城市与其后面的第二、三大城市的差距将会越来越大，因为其他地区都是人口净流出，房地产支持将会越来越弱，这种趋势还会继续。

人民币国际化潜力巨大的资本流入和流出应该同步进行

金融界:人民币国际化是金融开放的关键。你认为人民币现在国际化到什么程度了？未来的挑战是什么？

朱海滨:人民币国际化已经慢慢走出低谷，再次企稳并开始向前推进。衡量人民币国际化主要有三个方面，即贸易结算、资本流动和储备货币。

首先，从2011年到2015年，贸易结算有一个非常快速的发展阶段。最近，贸易结算在商品细分方面取得了一些新的进展。起初，人民币在大宗商品领域的使用相对较少，但现在它正慢慢从低向高移动。中国也是一个大买家，发展范围将会比较大。其次，资本流动主要集中在两个方面，一是人民币直接投资，特别是在一带一路。第二个是跨境证券投资，涉及之前发表的11篇金融类开篇文章。回顾过去两年，中国股市和债市已被纳入全球主要指数。第三，根据公布的数据，人民币的国际储备货币略低于2%，居世界第五位。

从这些指标来看，人民币国际化在2016-2017年放缓甚至倒退，但最近已慢慢走出低谷。中长期来看，人民币国际化的未来挑战主要集中在三个方面:中国的经济形势、金融市场的开放程度和金融产品的质量。

首先，如果中国经济能够保持稳定增长，其在全球经济中的份额越来越高，其在贸易中的份额也越来越高，无论是投资还是跨境贸易结算，人民币在空的使用空间都将非常大。

其次，全球投资者在中国投资比以前方便得多，但国内企业和投资者走出去却困难得多。目前，开放的程度是不对称的，进容易出难。这是短期政策权衡的结果，但从中长期来看，流入和流出的两条腿必须同时走，否则，当跨境资本流动时，资产配置将形成一个堰塞湖。国内投资者希望有一个全球资产可以自由配置的环境。如果这种需求被压制，将会给未来的全面开放带来更大的压力。

第三，要推动海外投资者进入中国市场或让人民币产品在海外流通，需要丰富金融产品种类，挖掘产品深度，增强产品流动性。这也是未来需要关注的三个方向。