雅居乐：另类盈利术 | 半年报拆解?

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正文/乐居金融研究员陈传席

8月21日下午，敏捷集团(03383.hk)公布了2019年中期业绩。

下午，敏捷集团的股价飙升，截至收盘，敏捷集团的股价收盘上涨5.6%。市场表达了对敏捷集团上半年业绩的认可。

图片来源:敏捷集团2019年中期业绩报告

业务:超过一半的年度目标已经实现，多元化业务已经取得成果

2019年上半年，敏捷集团实现预售金额582亿元，预售建筑面积405.9万平方米，平均预售价格14340元/平方米。今年上半年，敏捷实现了其1130亿元年销售目标的52%。

上半年，敏捷集团实现营业额271.14亿元，同比增长12%。

敏捷集团分为五个业务部门:物业开发、物业管理、酒店运营、物业投资和环境保护。期间，房地产开发收入占91%，多元化经营收入占9%，其中多元化经营收入同比增长2.1个百分点。敏捷集团“以房地产为重点，多种经营并行”的经营模式继续取得成效。

在多元化业务方面，敏捷上半年投资约90亿元人民币，开发了30多个新的非房地产项目。本集团的物业管理、环保、建筑、房屋管理及商业业务继续发挥协同作用。上半年，雅居乐集团的物业管理、物业投资和环保业务收入同比分别增长63.9%、4.9%和68.9%。

在物业管理方面，上半年雅士林的营业额为人民币22.41亿元，同比增长59.4%。雅生的毛利率和净利润分别为37.0%和25.4%。股东应占利润5.41亿元，同比增长62.9%，财务表现强劲。

环保业务方面，环保业务营业额和营业利润分别为4.74亿元和2.25亿元，同比分别增长68.9%和93.6%。

据报道，敏捷预计2019年可销售资源价值将超过2000亿元人民币，134个可销售项目将分布在全国不同地区，为吉吉提供长期稳定的收入。此外，本集团亦致力拓展生产与城市的整合项目，例如天津、威海、襄阳、扬州及郑州的工业城项目，并拓展华南地区的市区重建项目，以进一步巩固本集团多元化的物业项目组合。

利润:“其他净收入”帮助净利润上升

图片来源:敏捷集团2019年中期业绩报告

2019年，由于许多城市实施了"城市专项政策"，房地产行业受到了很大影响。

上半年，敏捷集团实现营业额271.14亿元，同比增长12%。与营业额增长相比，敏捷上半年销售成本同比增长55%，达到188.94亿元，导致集团毛利润同比下降31.6%，达到82.2亿元。集团毛利率为30.3%，同比下降19.3个百分点。

销售成本的大幅增加主要是由于许多城市的“城市特定政策”的影响，土地和建筑成本都有所增加。此外，经确认，总销售面积较2018年同期增加5.7%，至192万平方米，导致物业销售成本上升。

值得注意的是，尽管毛利率有所下降，但2019年上半年，集团净利润同比增长37.69%，达到58.94亿元，集团整体净利润同比增长21.7%，同比增长4个百分点。其中，公司股东应占净利润50.77亿元，同比增长35.06%。

这主要是由于敏捷集团上半年的“其他净收入”为47.22亿元，比2018年同期的3.14亿元高出14倍。

其中，2019年上半年，雅居乐集团将其在惠州白鹿湖项目中34%的股权出售给平安，失去控制权净收益为29.89亿元，转让给子公司的合资企业重估收益为5.79亿元，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产公允价值收益为8.83亿元。

负债率:目标降低到60%左右

在负债方面，截至2019年6月30日，敏捷集团的负债率为74.47%，比2009年初的76.14%的负债率低了约2个百分点。

谈到负债率，敏捷集团董事长兼总裁陈卓林在2019年中期业绩会议上表示，目前该行业74%的负债率仍相对较低。不过，该公司的债务战略是合理的，希望资产负债率将降至60%左右。今年上半年，公司的负债率有所上升，主要是由于从房地产行业发展到目前的六七个行业，上半年投资超过300亿元。

截至2019年6月30日，敏捷集团的贷款总额为人民币935.67亿元。其中，一年内到期的银行贷款和其他贷款305.47亿元；一年内优先票据34.15亿元；一年内到期的境外公司债券、商业地产资产支持证券和资产支持证券共计21.5亿元。

于2019年6月30日，本集团的现金及银行存款总额为人民币415.88亿元。它基本上可以覆盖一年内到期的贷款。此外，2019年6月30日，集团未使用贷款金额为61.93亿元。

此外，敏捷副总裁潘志勇表示，集团今年的到期债务为383亿英镑，上半年为219亿英镑，已按期还清。下半年，164亿债务基本通过再融资得到偿还。双边贷款主要在中国使用，再融资主要在香港使用。通过银团贷款，也可以考虑在适当的时候发行债券。