正荣地产土地储备货值达4500亿元 “精总部强区域”提升一线战斗力

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我们的记者王立新

进入第一梯队的1000多亿人的郑融房地产公司于8月25日公布了2019年高中入学考试的成绩单。与过去三年规模的高速发展不同，郑融房地产执行董事、董事长黄显志将未来三年定位为高质量发展。

截至6月30日，郑融房地产实现收入136.5亿元(下同)，同比增长10.8%；净利润11.8亿元，同比增长23.2%；核心利润达到11.5亿元，同比增长33.4%；净负债率为70.8%，短期现金负债比率从2018年末的1.19倍提高到1.21倍，债务结构不断优化。与此同时，今年前7个月，郑融房地产的合同销售额达到687亿元，完成了全年1300亿元目标的53%。

在2019年中期业绩会议上，黄显志表示，盈利能力、财务安全和规模这三个指标对郑融非常重要。自2017年以来，郑融一直致力于优化金融结构。今年实施的新三年战略的主要方向是高质量发展。未来，现金流和利润应该是提高全周期运营效率和效益的核心方向。

强化总部，强化区域，提升一线战斗力

黄显志在2018年实现1000亿元规模后，于2019年提出了新的三年战略，并提出了基于精细化总部和强区的组织结构转型。他决心迅速扩大和加强地区公司，并授权前线提高效率和战斗力。

根据郑融的管理，郑融将其组织结构调整为二级结构，即总部+区域。在总部，业务部门将进行整合和升级，通过开放总部-区域-项目的业务数据，促进业务的规范化管理，加强总部的精细化管理和风险控制能力；在区域内，加强对一线的授权，根据区域公司的成熟度进行差异化授权，做出高效决策，增强一线的战斗力。

据悉，经过扁平化管理和经营成果管理相结合的改革后，郑融的周转速度再次加快，项目首开时间缩短至7个月，首开率达到70%。此外，郑融产品标准化步伐加快，上半年目标复制率达到100%。

从700亿元到1000多亿元，为了适应规模发展，权利应该下放到一线城市，集团应该制定更加规范的管理制度，对投资战略、策略和方向进行统筹规划。黄显志表示，在完成组织变革后，新三年战略的最初目标是从2019年到2021年以每年30%左右的速度发展。

净负债率再次下降

值得一提的是，在规模和利润同步增长的背后，郑融的杠杆率进一步降低。

中期业绩报告显示，郑融房地产的净负债率从2018年末的74%进一步降至2019年中期的70.8%；平均融资成本为7.6%，比2018年底低2个百分点；与2018年相比，现金存量增加了6.2%，达到301.4亿元。

郑融房地产执行董事兼副总裁陈伟建表示，自2018年进入资本市场以来，郑融通过ipo、合作、增持股份、增加现金回报等多种方式，不断拓展融资渠道，降低负债率。现在，我们已经将债务比率控制在一个健康的水平。如果有好的投资机会，我们可以把净负债率控制在80%左右。陈伟建说。

此外，在融资方面，截至2019年6月底，郑融房地产在资本市场的融资额度已超过130亿元人民币，海外优先票据占比从2018年底的11%大幅上升至24%，美元债券、永久资本证券、资产支持证券、资产支持票据、长期租赁公寓债券等多元化融资渠道也有所拓展。

今年，融资成本将提高0/房。陈伟建表示，随着明年新债替换旧债，融资成本将进一步降低。与此同时，他强调，美元债务配额仍有很多，但将考虑汇率波动和美元债务发行比例的影响，未来可能会购买一些美元资产进行对冲。

下一步，郑融将严格控制融资成本，注重土地储备的规模和质量，优化成本结构，增加利润/。

土地储备价值达到4500亿元

根据中期业绩报告，截至2019年6月底，郑融房地产总土地储备为2634万平方米，价值约为4500亿元，一、二线城市总土地储备占71%；平均土地成本为4624元；股权比例为57%，高于2018年底的53%。

2019年至今，新增土壤储量323万平方米，其中，海西和长三角地区的土壤储量进一步巩固，分别占新增土壤储量的34%和24%；同时，强二线占新增土壤储存面积的87%。对此，德意志银行还指出，一、二线城市的低成本土地储备将增强郑融房地产的竞争力，使其成为这些城市市场复苏的主要受益者。

今年征地权预算总额为300亿元。目前，大约花了160亿元，剩下大约140亿元。郑融地产管理层表示，面对激烈的市场竞争，我们将坚持审慎稳健的投资原则，坚持区域深度培育战略，重点关注一、二线核心城市及其都市区，提高现有市场份额，继续1+6+x扩张，即一个总部、六个区域、多个项目的战略布局。

总的来说，经过几年的快速扩张，郑融正逐步走上一条平静而稳定的发展道路。正如黄显志所言，我们认为，这种发展是郑融希望实现的高质量发展，只要它既有盈利能力，又有稳定的财务状况和一定的规模。

(编辑蔡善丹)