楼市“金九”能出手吗？多地利率上调 贷款或持续收紧

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中信经纬客户9月4日(董祥义)楼市的一举一动都会牵动人心。虽然央行的房贷利率新政策还没有实施，但很多地区的房贷利率上调的消息还是层出不穷。中信经纬客户注意到，杭州、苏州、温州、南昌、郑州等地近期上调了按揭利率。与此同时，8月底有消息传出，许多银行最近接受了窗口的指导，收紧房地产开发贷款额度。

数据显示，今年前8个月，全国房地产调控政策达到367次，累计次数创下房地产调控新纪录。9月，传统的房地产市场“金九银十”会如期到来吗？随着个人住房抵押贷款利率改革的加快，个人住房抵押贷款利率将发生很大变化。下半年房价走势如何？个人抵押贷款利率会下降吗？我相信所有这些问题都是大家非常关心的。

多土地抵押贷款利率提高

今年下半年，抵押贷款利率出现反弹。虽然一线城市的表现相对平静，但二线城市很多热门地区的抵押贷款利率都有所上升，一些地区的首套房利率甚至上升了25%。其中，苏州、杭州和长沙加快了调整频率。最近，他们不止一次提高了抵押贷款利率，一些银行供不应求，甚至暂停了抵押贷款业务。

目前，北京个人住房贷款利率暂时没有变化。建行阜外大街营业部的一名工作人员向中信经纬客户表示，建行仍将第一笔房贷利率上调10%，第二笔房贷利率上调20%。“央行刚刚宣布利率市场化，在此期间，(个人抵押贷款利率)肯定不会调整。很难说它是否是后来提出的。”

中信经纬客户已经整理出最近个人抵押贷款利率调整的领域:

杭州:在原来5%到8%的基础上，很多银行的首套房贷利率进一步提高到10%的水平；第二套房上升到15%。根据国家统计局的数据，7月份杭州新房价格环比上涨0.5%，二手房价格环比上涨0.1%。

苏州:在荣360监测的17家银行分行(支行)抵押贷款利率中，9家银行首套执行基准上升25%；作为基准，第二套房的主流贷款利率提高了30%。

温州:据Wenzhou.com介绍，国有大银行和部分股份制银行实施的首套住房贷款基准利率上升了10%，即5.39%；第二套的浮动基准是15%，即5.635%。虽然抵押贷款利率不是三年来最高的，但已经是这一时期的最高点。一些银行甚至开始暂停抵押贷款业务。

南昌:首套住房贷款利率普遍上调20%，至5.88%；二手房贷款利率普遍上升了25%至30%。据《江西日报》报道，以100万元20年等额本息贷款为例，基准利率为4.9%的总还款额约为157万元；利率上升15%，至5.635%，还款总额约166.9万元；利率上调20%，至5.88%，还款总额约170.2万元；利率上调30%，至6.37%，还款总额177.1万元。

郑州:据《郑州日报》报道，首套住房贷款利率根据4.9%的基准利率调整为20%；根据基准利率，二手房价格上涨了15%至20%。这是郑州市抵押贷款利率经过大约半年的连续下调后的近期反弹。

值得一提的是，虽然央行关于商业贷款的新规定尚未实施，但一些地区的房地产中介已经开始蠢蠢欲动，甚至不断鼓吹房贷基准利率将很快上调。例如，最近有报道称，“从10月8日起，宁波房贷基准利率将上调20%，最终将达到6.6%。”但结果却是假消息。

在新的lpr规定下，利率将会有很大变化

8月25日，央行宣布，自10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率将以最近一个月同期的贷款市场报价为定价基准上调。首套住房贷款利率不得低于同期贷款利率报价，第二套住房不得低于同期贷款利率报价加60个基点。

过去，个人抵押贷款利率根据中央银行公布的基准贷款利率，即政策利率而波动。而未来个人抵押贷款利率应参照市场利率。

由于lpr可能每个月都有变化，具体公布时间是每月20日9: 30，分为一年期和五年期两种，大多数抵押贷款都超过五年。根据8月20日公布的最近一次超过5年的贷款利率，首笔住房贷款的利率不低于4.85%；第二套住房贷款利率不低于5.45%。

值得注意的是，这是国家统一的最低要求。央行表示，中国人民银行省级分行要按照“按市决策”的原则，引导省级市场利率定价的自律机制，并根据国家统一的信贷政策和当地房地产市场的变化，确定辖区内第一套和第二套商业个人住房贷款的利率上限和下限。也就是说，中央银行的地方分行将根据当地情况设定一些下限。

此外，公积金个人住房贷款利率政策暂时不会调整。目前，五年以上公积金贷款的利率为3.25%，五年以下公积金贷款的利率为2.75%，在全国范围内是一样的。易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，公积金政策的临时调整体现了现行公积金政策的便利性和务实性。它不仅可以保证住房成本不上涨，还可以保持贷款利率稳定。

利率会下降吗？买房的影响有多大？

对于购房者来说，银行浮动抵押贷款利率意味着购房成本会上升，购房后每月还款额会增加，还款压力也会增加。抵押贷款利率与房价成反比。利率越高，人们买房的欲望越低，房价也就越低。

短期内，银行按揭利率将上升，房价将小幅上涨，这有利于抑制房地产的过度投资。从长期来看，如果银行按揭利率持续上升，未来房价也会保持稳定或下降，这将有利于燃眉之急。总体而言，影响房价走势的因素很多，如人口迁移、当地房地产市场政策、货币贬值等。

许多人担心，个人抵押贷款利率会普遍上升吗？据业内人士透露，在“无房炒房”的背景下，房地产调控不会放松，房地产政策将“以城为主”，大部分城市短期内不会通过提高辖区内第一套和第二套商品房贷款利率来降低按揭利率。

中国人民大学崇阳金融学院副院长、国家金融与发展实验室特别研究员董希淼认为，个人住房贷款利率未来可能会上调，但幅度不会太大。不同银行对个人住房贷款业务的定位不同，不同地区的信贷资源投入也有很大差异，因此抵押贷款利率会有明显的差异，而大型商业银行的抵押贷款利率调整预计相对温和。

个人抵押贷款政策可能会收紧

上半年，中国房地产市场迎来了“小阳春”，部分地区房价迅速上涨。在中共中央政治局会议重申“不应投机炒房”后，有人首次提到“不应将房地产作为刺激经济的短期手段”，火热的房地产市场迅速降温。

针对未来住房贷款的监管方向，董希真认为，从房地产金融的角度来看，未来的监管可以从三个方面实施:一是收紧银行信贷资金进入房地产市场，如改善房地产公开贷款条件和降低贷款额度；二是收紧资金，通过信托等渠道进入房地产项目，如房地产信托的“窗口指导”；三是收紧个人住房贷款条件和额度，提高贷款利率，严格控制个人消费贷款和信用卡资金非法流入房地产市场。此外，还可以严格控制房地产企业发行公司债券。

严跃进告诉中信经纬客户，目前的房地产政策是以紧为主，贷款规模控制仍将非常强。对于一些涉及房地产的企业，或那些可能涉及房地产的企业，相关贷款也将受到严格审查。最典型的是随后的信用卡刷卡、消费贷款发放等。，这与房地产业务无关，否则将被视为贷款风险较高的现象。

董希淼认为，应继续实施差别化住房信贷政策，综合运用多种手段，量价结合，长短结合，以调控总量，调节价格，满足刚性需求，抑制投资投机。着眼现在，引导期待，把“无房炒房”定位在“付诸行动”。

对抵押贷款进行监督和严格调查

据《证券时报》8月29日报道，近期多家银行接受窗口指导，要求从现在开始收紧房地产开发贷款额度，原则上开发贷款规模应控制在2019年3月底的水平。这意味着房地产开发贷款余额将从今年第二季度末的11.04万亿元减少到第一季度末的10.85万亿元。

此外，建行副行长季智宏在2019年中期业绩发布会上也表示，要进一步强化房地产开发贷款准入标准，确保房地产开发贷款合规发展，加强资金使用监管。

事实上，今年以来，监管部门不断收紧房地产信贷融资政策，从银行、信托、债券等方面采取措施，严格控制资金非法流入房地产。分析师认为，住房相关贷款仍将是未来监管的重点。

5月17日，银监会下发“23号文件”，对商业银行房地产融资混乱的整改提出了具体要求，包括:个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金被挪用购房；资金通过影子银行渠道非法流入房地产市场。

近日，中国保监会发布通知，对部分地方中小银行机构进行现场检查。通知指出，部分地方中小银行非法为房地产项目提供“四证”融资，部分机构向未取得房地产开发资质的房地产企业发放贷款。用于支付拆迁补偿；此外，向资本不足的房地产项目发放非法贷款。中国保监会要求各相关监管机构采取有针对性的审慎监管措施，依法实施行政处罚。

随着“强监管”的发展，许多商业银行因非法“输血”房地产而受到处罚，如消费贷款和涉农贷款，涉及的问题广泛。据《经济观察报》统计，截至7月底，2019年，中国银行业监督管理委员会、中国银行业监督管理局及其分支机构已发出近1500份罚款通知，涉及全国312家银行，罚款总额超过4.3亿元。其中，涉及“房地产企业”和“购房款”的案件多达115起，涉及大型国有银行、股份制银行、城乡商业银行和农村信用社等50家银行，累计罚款4729万元。

与此同时，央行提高了房价，收紧了房地产贷款的龙头。央行第二季度货币政策执行报告显示，房地产贷款增速继续回落。截至6月底，中国主要金融机构(包括外资)房地产贷款余额为41.9万亿元，同比增长17.1%，增速比3月底低1.6个百分点。

在又一次创纪录的调控之后，房价会下跌吗？

中原地产研究中心的统计数据显示，从2019年1月到8月，全国房地产调控政策达到367次，比2018年1月到8月的315次增长了17%。累积的时间创造了房地产调控的新记录。

中原地产首席分析师张大伟表示，预计2019年下半年，全国楼市仍将受到双向调控，房价稳定的城市不排除宽松政策，但只要涨幅明显，房地产调控肯定会过重。此外，从信贷利率的角度来看，不排除房地产利率会再次上升。

严跃进认为，下半年房价会小幅下跌，也就是说，在各种降价促销下，房价会有所回落。但类似的下降不会太大。随着后续房地产企业销售业绩的实现，预计降价幅度将继续下降，然后再次上升。(中信经纬应用)