旧改万亿空间催生建材需求

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今年以来，中央多次提到旧住宅区改造，7月政治局会议再次明确实施旧住宅区改造。近日，中国农业银行发布了《关于加快旧城区住宅小区改造项目业务营销的通知》，要求抓住旧城区住宅小区改造的市场机遇，做好营销策划，明确营销目标和重点，积极开展跨部门联动营销和综合服务，切实履行国有大银行的职责。

据业内人士透露，本轮40亿平方米旧住宅区改造预计将带动防水市场超过300亿元，保温、管道和外墙涂料市场均超过100亿元。如果考虑内墙涂料，建筑涂料的总需求预计将超过500亿元。

事件驱动的旧社区更新加速

2018年，国务院在15个城市试点旧住宅区。2019年后，旧住宅区政策继续增加。6月国务院常务会议提出加快旧城社区改造后，市场对旧城改造的关注度明显提高。

近日，中国农业银行发布《关于加快城市旧社区改造项目业务营销的通知》(以下简称《通知》)，要求抓住城市旧社区改造市场机遇，做好营销策划，明确营销目标和重点，积极开展跨部门联动营销和综合服务，切实履行国有银行职责。

《通知》要求根据情景金融大力发展房地产数字化转型金融服务。各银行前台部门应配合相关产品部门积极与旧住宅物业管理公司联系。对于部分现有支付系统的住宅物业，中国农业银行系统应积极对接现有支付系统，提供资金结算服务；对于大多数没有支付系统的住宅物业，农行应及时配备智能pos机，实现快速离线支付，同时上网到农行支付中心，为物业费、停车费、水、电、气费用提供主动支付或委托代扣服务。

事实上，年初，自全国“两会”政府工作报告提出要大力开展旧社区改造升级以来，中央已多次表示要加快旧社区改造。7月初，住房和城乡建设部副部长黄艳在国务院新政策发布会上指出，旧住宅区改造已上升到全国水平，这是由“保民生、稳投资、促内需”的特点决定的。2017年12月，住房和城乡建设部召开厦门市旧住宅区改造试点工作座谈会，广州、柳州、张家口、厦门、呼和浩特、沈阳、宁波等15个城市被选为试点城市。根据住房和城乡建设部的数据，截至2018年12月，15个试点城市重建了106个旧住宅区。

2012年，《北京市旧住宅区综合整治实施意见》可作为当地旧住宅区的借鉴。明确了旧住宅区的范围、改造内容(改造菜单)、资金筹措方式等基本内容，明确了“十二五”期间的工作量完成目标。随后，它签发了大量证明文件。包括技术指标(如《北京市旧住宅小区外保温施工技术导则》)和技术经济指标(如《北京市旧住宅小区综合改造技术经济指标》)，施工工艺和工程造价都比较完善。2018年，北京市政府还发布了《旧住宅小区综合改造工作规划(2018-2020)》。

除北京外，山东、河北、安徽、吉林等地也相继出台了类似的指导意见，要求在2018年后对旧住宅区进行改造。虽然尚未出台全国统一的专项技术指导意见和投资控制规定，但各地相互学习借鉴，尽快建立旧住宅区改造实施管理体系并不困难，政府推进旧住宅区改造的意愿有望明显增强。

市场前景，旧的变化，市场规模超过一万亿

根据住房和城乡建设部的数据，中国待修缮的旧住宅区面积约为40亿平方米。华泰证券根据北京旧城改造的技术经济指标计算出投资强度为246元/m 2。考虑到人为涨价和材料追加等因素，预计投资强度将达到300-400元/m 2(不含电梯)，相当于空 1.2室的总市场。6月以来，广州市招标项目平均投资强度为252元/㎡，安徽省2019年改造项目平均投资强度为139元/㎡，各地区差异较大。预计未来各地区的平均投资强度将会上升。

如果所有电梯都安装在旧住宅区，华泰证券预计将拉动约223万部电梯的需求，新投资可能超过2万亿元。预计基本改造将在整体实施中率先实施，升级改造和公共服务将在资本投入较高的住宅区率先实施。

国泰君安表示，根据两会和三部委下发的文件，旧住宅区改造范围包括给排水、供电、供气、供热、绿化、照明、墙体等基础设施。，以及配套的服务设施(包括电梯)如照顾老人、无障碍和方便居民的住宅区。与此同时，从目前的地方政策要求来看，旧的改革必须包括更新水、电、路和煤气四项设施中的至少两项，或者包括安装电梯，尽管水、电、路和煤气设施没有更新。根据住房和城乡建设部的数据，中国有17万个旧住宅区，涉及4200万个家庭，建筑面积40亿平方米。据估计，整体市场规模可能超过一万亿元。

根据《北京市2017年旧住宅小区改造经济指标》，分别估算了电、气、排水系统、道路更新和电梯安装的工程费用，其中不含电梯的4个项目费用约为1200元/套(含电梯安装约为2万元/套)。考虑到全国其他地方的材料和劳动力成本比北京便宜，如果折扣率为60%，旧的改革成本不包括电梯约720元/平；考虑到根据住房和城乡建设部对40亿套旧住宅小区存量面积的估算，国泰君安预计空房的整体市场规模将接近2.8万亿元；如果考虑电梯安装，整体市场/0/房间超过3万亿元。

至于“旧房改造”的资金来源，住房和城乡建设部表示，将对旧住宅区进行改造。资金来源主要有:地方预算支持(市、区级)、中央财政支持、居民个人承诺、单位投资、特许经营单位投资、引进金融机构融资等。同时，要防止地方债务增加。

以安徽省2019年旧改革方案为例，项目资金主要来自省、市、区财政资金，其中区级资金约占55%。

同时，6月份国务院常务会议要求创新旧住宅区改造投融资机制，即今年安排中央补助资金用于城镇旧住宅区改造，鼓励金融机构和地方积极探索，可持续增加对旧住宅区改造的财政支持，以市场化方式吸引社会力量参与改造。

投资机会房屋修缮推动建筑材料需求

以安徽省《城市旧住宅小区改造技术导则》为例，旧住宅小区改造主要包括基础设施改造、房屋综合改造、公共设施改造、安全、消防改造、建筑节能改造和抗老化改造三个方面。建筑材料的应用主要包括基础设施改造、房屋综合改造、公共设施改造等。使用的主要建筑材料包括防水材料、涂料、保温材料、水泥、玻璃、建筑五金等。

华泰证券认为，这一轮40亿平方米的旧住宅区改造有望带动防水市场超过300亿元，保温、管道和外墙涂料市场均超过100亿元。如果考虑内墙涂料，建筑涂料的总需求预计将超过500亿元。

对于具体的投资目标，华泰证券主要推荐了东方宇宏(中国最大的防水材料公司)、北新建材(一个集品牌、R&D、生产、销售、服务于一体的综合性新型建材产业集团)、三叔(渠道+服务优势巨大，涂料品牌实力越来越强)、魏星新材料(产品+服务)稳定模式建立品牌和渠道壁垒，2017年。

中银国际认为，旧区改造计划将在五年内改造16万个旧社区，涉及4200万居民，总投资约8万亿元。平均每年将有32000个住宅区进行翻修，单个住宅区的预算为2500万元。住宅改造主要包括安装电梯、道路维护、管网改造、外墙改造、防水和家居装饰。重建社区公共基础设施是关键。建议注意旧中转棚改造带来的装饰建材需求的结构差异，对管道、瓷砖、天花板、人造板等都有好处。，并推荐相应板块的领军人物魏星新材料、蒙娜丽莎、友邦天花板和兔女郎；建议关注北新建材。基于对玻璃板性能的恢复、评估和修复的期望，启斌集团推荐了纯平板玻璃的标准。

国泰君安指出，受益于旧房改造的建材品种主要涉及电气、排水、道路改造和住宅配套装修。据估计，“旧改”涉及的建材市场规模约为1800亿(包括电梯安装，市场规模可能达到5000亿)，主要受益的是建材。防水材料、管道、水泥；此外，如果30%的居民同时进行二次装修，建筑材料的市场规模可能在780亿左右，主要的有益建筑材料是管道、油漆、石膏板和防水材料。

具体到个股，国泰君安表示，“旧改”主要受益于建筑材料包括防水材料，推荐领先的东方宇宏，其他受益者是科顺股份；管道推荐魏星新材料；海螺水泥、冀东水泥和华新水泥被推荐为主导水泥；涂料推荐目前市场上稀缺的碳终端品种三苏的核心优势；石膏板推荐北新建材。