买房更＂便宜＂了！央行又＂降息＂下调5基点 股市楼市全解读

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事实上，利率被下调了。11月20日，改革后，贷款市场报价(lpr)迎来了第四次报价。一年期贷款市场报价率(lpr)为4.15%，之前为4.2%。5年期贷款的市场报价利率(lpr)为4.8%，之前为4.85%。

最近，中国是否已经进入“降息周期”引起了市场的极大关注。让我们回顾一下央行最近采取的一系列措施。11月5日，一年期多边基金“中标率”下降5个基点，至3.25%；11月18日，央行将7天反向回购操作的中标利率(omo利率)下调5个基点至2.5%；11月19日，央行通过利率竞价的方式启动了中央国库对商业银行500亿元人民币定期存款业务的现金管理。“获胜利率”为3.18%，比之前的“获胜利率”低2个基点。

再次降息

1年期和5年期低利率都降低了5个基点

最新的lpr报价正在全面下跌。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心宣布，2019年11月20日，贷款市场一年期和五年以上期的报价利率分别为4.15%和4.80%，均较10月份下降了5个基点。其中，作为新抵押贷款参考的五年期贷款基准利率(lpr)在8月20日出现后，首次迎来下调。上述lpr在下一个lpr发布前有效。

之前的政策利率相继下调，为低利率下调铺平了道路。11月初，一年期mlf利率下降了5个基点，直接导致了mlf利率的lpr下降。在第18天和第7天，反向回购利率也下降了5个基点。短期和长期基金引导利率下降，这使得政策收益率曲线整体下移。

从8月份的改革到11月20日发布的第四次lpr，一年期lpr在8月份和9月份分别下调了5个基点，而在10月份保持不变，在11月份下调了5个基点。在8月份第一次宣布之后，5年期存款准备金率在9月和10月没有下降，但在11月份首次下降了5个基点。

11月19日，中国人民银行行长、国务院金融稳定发展委员会办公室主任易纲主持召开了金融机构货币信贷形势分析座谈会，强调要充分发挥贷款市场的报价利率对贷款利率的导向作用，推动金融机构转变贷款定价的惯性思维。 真正参考贷款市场的报价利率，推动实际贷款利率下降。 要继续推进资本补充，提高银行信贷供给能力。

消息一传出，美国国债期货一度暴跌。外汇反向回购利率也下降了！

就a股而言，银行股跌幅居前，整个银行业跌幅超过1%

然而，创业板市场出人意料地上涨，并在不久的将来创下新高，自昨天以来已经上涨了3%以上！

分析师的最新评论

中国民生银行首席研究员文彬在11月对lpr的报价发表评论称，lpr下调澄清了货币政策价格工具的传导机制，有效降低了实体经济的融资成本。

以下是详细的评论:

——11月20日，一年期贷款利率为4.15%，五年期贷款利率为4.80%，均比上年同期下降5个基点，符合市场预期。此次下调与央行11月5日下调一年期mlf利率5个基点相一致，从而明确了央行货币政策价格工具的传导机制，表明央行政策利率的变化将对lpr的变化产生更加直接有效的影响。

——将5年以上的贷款利率下调5个基点，将有助于降低刚刚购房的人的抵押贷款成本，也将有助于房地产市场在目前稳定增长的前提下保持稳定发展。

——目前，央行加大了反周期调控力度，先后于11月5日和11月18日下调了一年期mlf利率和七天期反向回购利率，并继续引导市场利率和lpr利率下调，这将对切实降低实体经济融资成本、稳定投资、稳定增长、稳定预期起到积极作用。

——在下一阶段，法定存款准备金率和政策利率仍将由空下调，这是必要的。预计央行将继续深化利率市场化改革，打破贷款利率的隐性下限，理顺货币政策传导机制，更好地发挥货币政策价格工具的反周期调节作用，推低贷款实际利率。

东方金城首席宏观分析师王庆解释如下:

一、公开市场政策的利率已陆续下调，这一低利率下调总体上符合市场预期。此前，11月5日，mlf操作利率下调了5个基点；11月18日，央行7天反向回购利率也下调了5个基点。考虑到新的lpr是通过向公开市场操作利率增加点数来报价的，公开市场操作利率主要指mlf(中期贷款工具)利率。因此，在mlf利率和其他公开市场政策利率下调后，本月1年期lpr报价下降是合乎逻辑的，而主要针对5年以上住房抵押贷款品种的下调幅度将略高于市场预期。

二是低利率下调反映了“宽货币”和“宽信贷”的同步推进，进一步释放了加强反周期调整的信号。11月份，两项重要的公开市场政策的利率均有所下降，扭转了前四个月货币市场利率整体小幅上升的趋势，8月和10月份dr007的平均利率均高于去年同期。我们判断，“广泛流通”的势头预计将从11月份开始恢复。同时，主要针对企业贷款的一年期lpr将降低企业贷款利率。这意味着“宽货币”与“宽信贷”之间的联系明显，货币政策的传导效率显著提高。值得注意的是，本月超过5年的lpr报价也下调了5个基点，这将对房地产市场的运行形成一定的支撑。

第三，降息进程已经开始，未来lpr将继续小幅下降。回顾政策利率调整的历史，一次下调后很少停止，这往往表现为一个持续的调整过程。此外，央行第三季度货币政策执行报告强调，“当前外部环境复杂，经济下行压力继续加大。”这意味着未来对稳定增长的需求将会上升，货币政策的反周期调整将会继续加大，mlf利率和7天期反向回购利率仍将有下降趋势。我们判断，自11月以来，本轮政策降息已经开始，未来lpr也将随着政策利率进入持续下调过程。

但是，考虑到“猪通胀”将在未来推高cpi，稳定房价、稳定宏观杠杆率、防范和控制系统性金融风险在货币政策目标中发挥重要作用，当前利率调整过程将主要采取“小步慢行”的节奏，不太可能出现美联储一次降息25个基点的情况。这将有助于保持空的货币政策，保持中国作为主要经济体中少数几个货币政策正常的国家之一的地位，并避免“洪水灌溉”现象。

上海益居房地产研究院院长严跃进认为，低利率下调客观上使利率降低，客观上使利率降低，通过增加低利率基准利率，使住房贷款利率降低，对降低购房成本有积极作用。5年期lpr的目标是中长期贷款，但主要是个人抵押贷款，这种贷款对房地产市场有很大影响，刺激了购房需求。客观上，它也会带来市场上的交易，总的来说，它会在活跃的房地产市场交易中发挥更积极的作用。

为什么lpr降低利率？

11月5日，央行启动了为期一年的4000亿元人民币的mlf操作，这一操作几乎同样持续，并出人意料地将mlf利率下调了5个基点至3.25%，这是19个月来首次调整mlf利率。

11月18日，央行公开市场操作室宣布当日进行了1800亿元人民币的反向回购操作，为期7天，中标利率为2.5%，比上次中标利率2.55%低5个基点，这是自2015年10月22日以来首次降息。7天反向回购利率上次调整是在2018年3月19日，利率从2.50%上调至2.55%。

改革后，lpr逐渐成为新贷款定价的基准。Lpr与mlf利率相关联，后者的变化对lpr进而对信贷市场利率有重要影响。

Mlf和反向回购是央行进行公开市场操作和投放基础货币的两个主要工具，其周期长短被视为央行政策利率体系的关键指标。从mlf到反向回购，公开市场操作“降息”接踵而至，央行频繁采取行动重塑市场对货币政策的预期。

11月19日，央行再次通过公开渠道释放流动性，以压低定期存款利率！同一天，央行通过利率竞价的方式启动了中央国库对商业银行500亿元定期存款业务的现金管理，“赢息”为3.18%，比之前的“赢息”低2个基点。

在15天内，央行开了三枪。对于市场而言，央行发布的加大反周期调整的信号非常明确。随着mlf和反向回购利率的“双重保证”相继下调，今天下调最新的lpr报价几乎没有任何悬念。

根据CICC关于固定收益的研究报告，货币政策顺利传导的关键不在于资产，而在于负债。通过引导货币市场利率下调和降低银行债务成本，可以进一步降低贷款和债券等资产方利率，从而引导企业融资成本的下降趋势。

《中泰证券评估报告》指出，降低金融机构债务成本的关键在于降低短期市场利率，这是央行降低反向回购操作利率的意图。

民生证券(Minsheng Securities)首席宏观分析师谢云良表示，央行反向回购利率下降有利于降低银行债务成本，引导信贷市场利率下调。

海通宏观(Haitong Macro)认为，降低mlf和omo利率有利于降低金融机构的边际资本成本，提振lpr报价，降低企业实际利率，旨在应对短期经济压力，加强反周期调整。

召集六家银行讨论

央行部署了货币和信贷工作

11月19日，中央银行行长、国务院金融稳定发展委员会办公室主任易纲主持召开金融机构货币信贷形势分析座谈会，研究当前货币信贷形势，部署下一步货币信贷工作。自去年11月以来，央行再次召开了货币信贷形势分析座谈会。

这次会议阵容强大。除易纲主持会议外，央行副行长刘国强和央行相关部门负责人也出席了会议。此外，工行董事长陈思庆、农行董事长周慕兵、建行董事长田国立、中信银行副行长谢志斌、浦发银行行长潘卫东、兴业银行行长陶等六家银行负责人也出席了会议。

从会议的主要内容来看，央行主要发布了以下重要信号:

1.会议在肯定今年金融领域持续加大对实体经济支持的同时，也指出经济下行压力持续加大，地方社会信贷紧缩压力依然存在。

2.会议强调，金融部门应改善其政治地位，并在为实体经济提供融资方面发挥关键作用。

3.易纲为央行下一步工作“圈定”了四个重点领域，包括继续加强反周期调整，通过改革优化金融资源配置，推动金融机构改变贷款定价惯性思维，推动实际贷款利率下降，推动资本补充，提高银行信贷供给能力。

会议指出，金融业要提高政治地位，以新时期习近平建设有中国特色社会主义理论为指导，牢记“不要忘记你的首创精神”，坚持发展第一，坚持金融服务实体经济。

易纲强调，要坚持推进结构调整，着眼当前，着眼长远，通过改革优化金融资源配置。要充分发挥贷款市场报价利率对贷款利率的导向作用，促使金融机构改变贷款定价的惯性思维，真正参考贷款市场报价利率，推动实际贷款利率的下行趋势。

简单理解什么是lpr

1.贷款市场报价是多少？

Lpr是由国家银行间同业拆借中心(cfets)计算并公布的基本贷款参考利率，是银行贷款利率定价的主要参考基准，并由所有报价银行根据银行的贷款利率以公开市场操作利率(主要指中期贷款便利利率)的形式报价给质量最好的客户。

2.新lpr的主要变化是什么？

主要有五个方面:第一，报价是基于公开市场利率(mlf)生成的；二是增加五年品种；第三，扩大报价银行的范围；第四，报价频率从每天改为每月20日；五是计算方法由加权平均改为算术平均(使小银行的报价权重与工行等大银行相同)。

3.个人住房贷款何时开始参照lpr定价？

自2019年10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率以贷款利率为定价基准。因为抵押贷款期限较长，所以lpr利率是指5年以上。2019年10月8日前，已签署但未发放的个人住房贷款仍按原合同执行。

对股市和楼市有什么影响？

根据投资策略研究，在短期内，央行降息将释放积极信号，这将有助于提振市场风险偏好，而今天的股市表现确实反映了这一消息。

从中长期来看，如果国内降息周期开始，将明显有利于股市的中长期表现。此前，货币政策利率的基准利率为存贷款基准利率，一年期存款利率作为参考。在前三次降息周期中，万达广场a股大幅上涨。最近，中央银行相继降低了mlf和反向回购利率。如果未来开始新一轮降息，显然会提振股市。

新纪元证券认为，降低反向回购利率表明本行积极应对短期经济下行压力。目前，经济稳定的基础还不够牢固。10月份的数据显示，经济仍面临巨大的下行压力。中央银行的mlf+omo降息将有助于改善从广义货币到广义信贷的传导，并打开空的低利率下行通道，这有利于促进经济稳定。

短期而言，反向回购利率的下降趋势将有助于引导短期利率的下降趋势，提振债券市场的乐观预期，引导债券收益率的下降趋势。中期而言，债券市场的干扰因素增加，空长期利率下降相对有限。

就对股市的影响而言，央行通过mlf+omo降息，使金融股受益，有助于提高市场流动性，恢复市场对资金的乐观情绪，推动市场逐步走强。

郭进证券指出，货币政策偏向宽松确认，但幅度和节奏将是渐进的，不会对a股悲观，而利润边际提高的分子企业将构成对a股的最大支持。无风险利率波动，长期中间价向下，支撑整体估值向上；风险偏好处于较低水平，未来可能会有所改善；从股票和债券的相对估值(风险溢价)来看，股票的配置价值高于国债。

对于房地产市场而言，很明显，五年期lpr比一年期lpr更重要。五年期LPR的相应利率是抵押贷款的基准利率。如果利率能下调10个基点，对楼市会有很大好处。

根据基金的简单计算，按照目前5年期4.85%的贷款利率，如果降低到4.8%，每月200万元的抵押贷款将少于61元！因此，此次利率调整至关重要。

中国降息周期开始了？

自2019年以来，全球近30家央行宣布降息。在发达经济体，自2019年7月以来，美国已经三次降息。此外，自10月15日以来，美联储每月购买600亿美元短期政府债券，并至少维持到2020年第二季度；欧洲央行9月份宣布将存款便利利率下调10个基点至-0.5%，并宣布将实施两级分级利率制度和新一轮QE；日本在10月31日修改了其前瞻性指引，称如果实现通胀目标的动能进一步减弱，利率水平将保持在当前水平甚至更低，为未来“再次打开闸门”打开了大门。

在新兴经济体，印度、埃及、土耳其、智利和墨西哥的央行都已开始降息。9月6日，中国央行发布了全面的RRR降息和有针对性的RRR降息，并分别于8月20日和9月20日通过降低利率下调了低利率。11月5日，央行启动了一年期mlf操作，利率从3.3%下调至3.25%，这是自2016年以来首次下调mlf利率。

自去年11月以来，央行实施了一系列货币政策，尤其是在不到两周的时间里两次下调政策利率，这让市场看到了反周期调整的加剧。许多分析师认为，下一步货币政策仍有空。

根据天丰证券的分析，关键是回归稳定增长和降低成本的需求。11月5日，mlf利率被下调，这实际上证实了继续依赖压缩加点是不可持续的。在降低成本和缓解地方社会信贷紧缩压力的要求下，央行将进一步下调最低贷款利率，以引导低利率下调。

新纪元证券的潘向东表示，降低反向回购操作利率将有助于引导lpr报价下调。在纳税结束时，央行增加资本投资以稳定增长，并进一步引导资本价格下跌，这将有助于提振对流动性的乐观预期。目前，货币政策面临一个困境:一方面，经济下行压力依然存在；另一方面，应该注意到宏观杠杆率在第三季度再次上升。

郭进证券的卞全水指出，在经济总需求疲软的背景下，与mlf利率下调相一致，减少7天反向回购是完善利率监管、降低资本成本的一部分。此外，预计短期贷款利率将在近期下调，明年上半年下调最低贷款利率的可能性仍然很高，以引导低利率进一步下降的趋势。与此同时，前两次lpr报价下降是由于银行利差，而银行进一步缩小了空的利差，尽管它是有限的，它仍然有空.

据中泰证券研究报告称，mlf降息传达的最重要信号是，这两个干扰因素可能不会成为放松货币政策的障碍，结构性问题应该通过结构性政策来解决。央行已经迈出了第一步，让明显偏高的多边基金重返市场，中国的降息周期才刚刚开始。

中信证券研究所副所长明明认为，总体而言，货币政策仍处于边际宽松的方向，有必要关注市场节奏和强度的波动。下一步应该是关注货币政策的节奏，而结构性货币政策仍然是可以预期的。

“中央银行货币政策执行报告中‘以我为主’的货币政策声明并不否认货币宽松是空的，而是取决于经济增长。积极维持正常的空货币政策，意味着中央银行在把握货币政策操作的节奏和力度方面更加精准，力求效率。明明表示，预计后续货币政策操作的组合可能如下:

(1)小幅降息，例如，mlf操作利率之前略有下降；

(2)公开市场反向回购操作的利率调整继续推迟，原一次性降息(即mlf和反向回购同时降息)改为两次降息(mlf和反向回购相继降息)；

(3)继续定向RRR还原；

(4)其他制度性货币政策工具，如mlf、再融资、再贴现、psl和mpa评估；

(5)创造其他制度性货币政策工具。