大唐地产负债率三年超400% 长发吴迪赴港IPO纾困

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据说“福建房地产强于老虎”。经过多年的竞争，福建的房地产企业分成了不同的集团，资产明显分割。世茂、泰和等。已经成功地赢得了数千亿的名字，成为福建房地产企业在中国的代表，而小型房地产企业已经对首次公开募股产生了迅速的影响，试图在寒冷的冬天赶上最后的资本列车。

根据房地产市场的资本理论，11月29日，福建的一家房地产公司大唐地产提交了一份招股说明书。这个有着霸气名字的房企再次引起了业界的关注。这是大唐地产十年后的第二次ipo。

根据房地产市场的资本理论，从名字和标志到吴迪董事长迷人的长发，甚至热带拳，大唐地产应该是一个净红色的企业。然而，从其创始人2008年去世到被阜新集团收购，这一房地产企业经历了许多起起落落，但它一直是未知的。如今，饱受发展、高负债、高维权桎梏的大唐地产，又一次冲击了ipo，能一鸣惊人吗？

多命运、20年发展的区域性住宅企业

根据房地产市场的资本理论，大唐房地产于1984年在台湾成立，创始人为俞英怡，现任董事长为吴迪。

1994年，大唐地产西迁福建。凭借“蓝脸窦尔敦”的企业形象，一个恶有恶报、有正义感的侠客，成功地打开了厦门市场，并迅速占据了一席之地。其著名作品《大唐家族》多年来一直是厦门楼市的热销作品。

厦门大唐绅士

在取得巨大成就的同时，受2008年金融危机的影响，大唐地产不仅在香港上市搁浅，还导致集团资金链断裂。更糟糕的是，在同一年，其创始人余英仪不幸去世。

2009年，处于困难时期的大唐地产被阜新集团收购。数据显示，阜新集团是一家以金融为依托，以房地产为主业，以发展高科技和科技产业为导向的综合性大型民营企业。实际控制人为黄，第二大股东吴迪为现任董事长。

根据招股说明书，现年54岁的吴迪是大唐房地产的董事长。1986年毕业于中国厦门水产学院，主修渔业机械。2003年加入阜新集团担任集团总裁，2011年在大唐房地产工作。2014年，吴迪获得中国人民大学经济学博士学位，并在中国人民大学担任客座教授。

根据房地产市场的资本理论，吴迪很少享受娱乐和性，甚至不喝茶。白开水对他来说是最好的饮料。但是在业余时间，吴迪喜欢钻研历史和哲学。

从公开的照片中不难看出，留着长发的吴笛，有着古代侠客的优雅气息。也许正因为如此，吴迪对大唐地产有一种莫名的亲切感和使命感。

据了解，吴迪是收购大唐地产的关键人物。据说，吴迪在说服大唐地产接受合并时，列举了大唐地产与阜新地产的三个“相似之处”:同时代、行业和命运。并表示大唐地产是一个奇迹，阜新将以一种社会责任感继承和发扬这一品牌。

收购大唐地产后，吴迪不仅整合阜新地产板块，启动全国布局，启动“百亿”计划，而且顺应时代潮流，实施“地产+体育”战略。

然而，与许多喜欢踢足球和跑马拉松的房地产开发商不同，吴迪更喜欢能体现男性力量之美的拳击。在吴迪看来，这是精神上的同步。据说大唐地产的企业精神概括为“诚信、和谐、勤奋、执着、创新”。坚持不懈，追求不断的奋斗和持久的成功，是“一”和“闯”的体现，与拳击所表现出的顽强拼搏精神高度一致。

然而，随着拳击运动的蓬勃发展，吴迪开发大唐地产的承诺似乎并没有兑现。从规模上看，大唐地产2017年销售额首次突破100亿元，2018年达到340亿元左右，首次跻身房地产百强企业。2019年前11个月，累计销售额为301亿元。

房地产市场的资本理论指出，大唐房地产总裁郝胜春在2018年公开表示，大唐房地产将在未来三年实现500亿元的销售目标。今年，目标又升级了，今年是500亿元，要“三年花1000亿元，成为全国50强住宅企业之一。”然而，从目前的情况来看，大唐地产今年的业绩大多处于暂停状态，三年内花费1000亿元的压力更大。

从布局上看，大唐地产项目主要分布在海西、北部湾、京津冀和长江中游四大经济区。截至2019年9月30日，大唐房地产共有69个房地产开发项目，占土地储备面积778.97万平方米。与同样是福建地产企业的阳光城市相比，今年上半年的土地储备总量为4396万平方米，仅为其水平的六分之一左右。

正如大唐房地产在招股说明书中所述，中国综合性房地产开发商专注于在选定的经济区域开发住宅和商业地产。难怪房地产市场的资本理论被问及，朋友们的第一反应是一个问号。中央企业大唐集团开始做房地产生意。但是一些南方的朋友说他们听说过。大唐房地产经过20多年的发展，仍然是一个具有浓厚地域色彩的房地产企业。

净负债率超过1000%，连续三年超过400%

2019年，在大唐地产重新上市的背后，债务阴云密布。

房地产市场的资本理论发现，大唐房地产和其他中小型房地产企业一样，无法摆脱高负债和现金流紧张的束缚。

根据招股说明书数据，2016-2018年末和2019年6月末，大唐房地产的负债总额分别为186.69亿元、257.79亿元、297.51亿元和312.86亿元，净负债率分别为1085.3%、1087.9%和408.8%。今年上半年，该比例降至185.6%，主要是由于股东注资。

虽然净负债率大幅下降，但大唐房地产的负债仍在增长。根据招股说明书，2016-2018年上半年和2019年上半年的流动负债分别为146.6亿元、175.9亿元、239.5亿元和242.3亿元。

截至2019年6月底，贷款总额达到75.98亿元，短期贷款约17.3亿元，1-2年内偿还贷款约31.69亿元。同期，大唐房地产的现金及现金等价物仅为19.42亿元，还款压力较大。

此外，大唐房地产严重依赖传统融资渠道，包括银行、信托和资产管理机构。截至2019年6月30日，银行贷款平均利率为6.88%，其他贷款平均利率为9.66%，加权平均实际融资利率为8.25%。其未偿信托融资基金占贷款总额的33.8%。招股说明书记录了11笔信托融资交易，其中大部分由项目公司的全部股份担保，利率从8.8%到14%不等。与同行相比，整体融资成本更高。

根据房地产市场的资本理论，十年后，大唐房地产重新上市。在分析了债务水平之后，我相信每个人都有了更深的理解。其净负债率已经连续三年超过400%，甚至超过1000%，令人印象深刻。

官方网站无法升级，维权事件时有发生

房地产市场的资本理论指出，在上市的关键时刻，阜新集团和大唐房地产的官方网站都处于“升级”状态。这也让一向低调的大唐地产更加神秘。

与此同时，根据房地产市场资本理论，大唐地产在项目中多次抱怨维权，尤其是最近，大唐地产与业主上演了一出“全民武打”的大戏，大唐地产在热爱体育的企业文化中表现出色。

今年10月25日，福建省漳州开发区大唐二期业主廖先生对开发商因地下停车场已有围墙而擅自修缮房屋提出质疑。当他询问时，双方发生了冲突并受伤。据了解，这位业主抱怨地板和外墙开裂、建筑物沉降、房屋渗漏以及他自己社区的许多其他问题。

此前，广西南宁市永宁区业主表示，大唐时嘉一区的安置房漏水不到2年；江西省南昌市大唐时嘉的业主表示，2015年看房时发现房子质量差，存在漏水、墙体开裂、地板空鼓等问题。随后，该物业被敷衍了事，并得到纠正，漏水问题仍未解决。

在招股说明书中，大唐房地产还宣布了15起违规事件，并被罚款总额超过560万元。其中，6个项目因无施工许可证经营被罚款340万元；四家项目公司在不符合相关建设工程规划许可证的情况下开展建设项目，共被罚款130万元；两家项目公司未完成相关建设工程竣工手续交付物业，被罚款40万元；三家项目公司因违反广告法被罚款50万元。

房地产市场的资本理论认为，当市场下跌时，就会赶上房地产的洗牌期。目前，香港资本市场似乎没有对小型房地产企业感冒。同规模的海伦伯格和惠晶控股已经第二次提交招股说明书，万创国际已经进行了四次IPO，屡战屡败的尴尬局面仍在上演。

然而，正如大唐地产董事长吴迪所说:经历过危机周期的企业是成熟的企业，战胜了危机的企业才能成为优秀的企业。有历史和品牌的企业就像有故事的英雄，只有不断挑战新的高度，才能进入新的境界。

考虑到大唐房地产的收入从2016年的20.76亿元增加到2018年的54.96亿元，复合年增长率达到62.7%，这是非常显著的。房地产市场的资本理论也期望大唐房地产有惊人的表现，这次ipo是成功的。