2020楼市政策将走向定向宽松

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圣诞节和元旦很快就要到了，这两个节日的到来也意味着2020年的新年即将悄然来临。很多朋友问我2020年楼市的走势。我有一些预判和意见。在这里，我将和大家谈谈房地产市场上的一系列新的人才政策。

房地产市场是一个新兴的城市，在不久的将来会有人才

2019

2019年12月，佛山市人力资源和社会保障局、佛山市住房和城乡建设局发布了《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》。只要第一批在佛山工作的本科以上学历的人才买房，他们就不会受到户籍、个税和社保存款的限制。

2019年11月11日，深圳取消了普通商品房标准价格上限，普通商品房标准调整为容积率1.0以上、建筑面积144平方米以下；二手房交易增值税降低。

2019年11月7日，南京召开新闻发布会，即将出台的《南京市人才购买商品房试行办法》将于2020年1月1日实施。“本市所有待售房屋对国内外人才开放，优先考虑人才购房”。

1.该省取消了对定居的限制；2.海口的一些项目突破了以往的限价；3.一些没有在三亚定居的人才可以申请买一套房子。

1.从政策基调看房地产市场的未来趋势

今年非常重要的政策基调节点是19届四中全会和12月12日闭幕的中央经济工作会议。党的十九届四中全会不仅通过了体制和体制发展目标，而且确定了未来30年的经济路线和发展趋势。对于房地产来说，就是要“建立房地产市场调控的长效机制，建立租购并举的住房制度。”

▲房地产长效机制建设示意图

在最近结束的12月12日的中央经济工作会议上，我们再次听到了强调“没有投机的住房”。“我们要坚持住用不投机，全面落实稳定地价、稳定房价、稳定预期、促进房地产市场稳定健康发展的长效管理和调控机制。”因此，我们可以看到，"住房不是投机"是主要基调，城市政策和分类监管是方法。从政策基调来看，我们可以理解，短期内，我们仍将坚持住房而非投机，增加政府保障性住房建设，通过民生建设投资稳定经济增长。

随着2020年新年的临近，接下来的“城市政策”和“分类监管”将会越来越清晰和细分，将会有越来越多的“补丁”。从目前已逐步见底的房地产市场环境来看，“城市本位政策”可以在经历了深度市场调整期的房地产市场上发挥作用。此时，我们在本文开头看到的重点城市或大城市将在演示中发挥主导作用。就我个人而言，我认为这些城市不仅在建设一个长期的“租购并举”，而且在短期内探索更多的“按城市实施政策”的可能性，以便在2020年产生更适合中国房地产市场发展的“一城一策，导向宽松”。

2.城市人才最近被激励去看地铁里的豹子

在文章的开头，我们可以看到几个主要的一线和二线城市特别引人注目。

例如，本月初，青岛市城阳区高新区出台了人才无限购买政策，短期内将对青岛本地目标区域的房地产市场产生一定的效益；南京采取了优先开辟人才购房渠道的方式；上海自由贸易区临港新区人才政策频繁出台，其中最引人注目的无疑是“特殊加分”和“缩短居住和转移家庭”。此外，上海“新政”还出台了完善临港地区限价商品房“四位一体”人才住房保障体系、“先租后售”公共租赁住房、人才公寓、人才租赁补贴等六项政策，缩短了购买商品房的社会保障期，优先选择住房。

虽然这些城市经常出台有针对性的人才政策，但我认为，从城市发展的角度来看，城市仍然需要一些产业来吸引人口，所以政策需要吸引两类人才:从事制造业和服务业的人才，应届毕业生，尤其是高校学生，这已经成为了他们留下来的一个非常重要的原因。如果人们能留下来，整个城市都会有未来。其次，无论从经济角度，还是从人口结构角度来看，城市老龄化的程度越来越严重，因此可以通过租房定居政策来调整人口结构，使城市发展具有活力，劳动人口增加，城市发展具有后劲。从房地产的角度来看，它客观上增加了对一些出租房的需求。在这种情况下，从建立长期租购制度的角度来看，租赁住房也是一个非常重要的市场供应体系；从短期内严格执行限购政策的楼市来看，通过这一新的人才政策和新的户籍政策，结合当前楼市表现的“定向宽松”，建立“一城一策”更为方便和引导。

3.从房企资金紧张看房地产市场的窗口期

十九届四中全会指出，十九届三中全会以来，“国内外风险明显增加”。2019年，经济压力加大，第三季度实际国内生产总值增长率进一步下降。从柯强指数走势来看，随着货币化安置逐步退出房改，一、二线城市房地产市场稳步复苏，以柯强指数为代表的经济走势持续下滑。从三大需求对gdp的累计同比拉动来看，2019年消费和投资对gdp的拉动比2018年进一步下降。与此同时，中国的经济压力加大，各大房企频频遭遇资金短缺问题。

俗话说:“地主家里没有余粮。”第三季度，各大房企开始集中精力开展促销活动，以收回资金。

由于缺乏资金，住房企业需要大量融资。上图为2019年1月至11月，通策研究院监测的40家典型上市房企的融资额，相当于904.36亿元人民币，比上个月大幅增长283.49%，在上个月融资冻结后大幅反弹。事实上，自2018年下半年以来，房地产企业经历了频繁的雷电，资金链紧张。2018年下半年，只有少数企业经历了资本危机，而今年下半年，据我个人了解，至少有8家房企经历了资本危机。资金链的紧张让各大房企如坐针毡。在银监会对房地产融资进行持续监管后，今年有问题的房企数量大幅增加。

现在，市场上的资金非常紧张，去杠杆化已经取得阶段性成果，但是各种房企仍然面临巨大的资金压力。从社会稳定和结构安全的角度来看，货币政策转变的窗口期即将到来。

4.从房地产市场的小周期看未来的窗口期

▲本轮楼市调控的主要时间点和背景。点击小图片查看大图片

当我开始梳理本轮楼市调控的主要时间点和背景时，我发现从2016年9月到10月，每7个月就是一个楼市政策调整的小周期。最近的时间节点是2019年7月。2019年7月，中国保监会对一些信托公司进行了采访，政治局提出不应将房地产作为刺激经济的短期手段，应将7个月视为一个小周期。因此，我预计在2020年第一、二季度，核心城市调控政策将进行集中调整，房地产市场调控政策的“一城一策”将结合当前房地产市场形势走向定向宽松。

今年，中共十九届四中全会和中央经济工作会议确定了“住而不炒”、“租而不买”的基调；新的人才政策和地方住房保障制度的出台，起到了“合作战”的作用，促进了城市发展；如今，为了稳定市场，缓解各种房地产企业的财务压力，我个人判断，将会有一个政策变化的窗口。基于以上分析，我个人预测核心城市调控政策最早将在2020年第一季度进行集中调整，最慢将在2020年第二季度进行调整，房地产市场调控政策将走向定向宽松！