东北证券：龙头房企金九成色不减，板块配臵价值显现

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乐居财经讯李李10月10日，东北证券发布了一份关于房地产行业的研究报告。

根据嘉里公布的前30家房地产企业的销售数据，交易量同比增长2.11%，增速提高1.29个百分点；股权销售额同比增长8.46%，增长3.43个百分点。

7月份以来，房地产行业融资收紧，主要是由于今年从货币宽松向信贷宽松传导，房地产行业受益最大，这也反映在上半年房地产基金信托的增速上。因此，监管部门收紧了房地产行业的融资，希望更多资金流向小微企业、先进制造业、技术创新企业、现代服务业等领域。从本质上讲，它是一种阶段性的调控手段，对违规融资行为进行监管，进一步规范行业的融资行为。10月8日，新的抵押贷款利率定价机制出台，各城市抵押贷款利率变化不大，基本保持稳定，仍“因地制宜”。

我们认为，快速周转是内地房地产企业管理模式的改进和变化，不是由外部资金或政策的变化决定的。今年下半年，在行业资金收紧后，私人房地产企业减少了土地收购力度。在房价同比增速放缓、买家持强烈观望态度的情况下，他们通过针对滞销、延迟销售和现有停车位的降价促销，加快了现金回报。恒大9月份实现销售额831.1亿元，同比增长约32%。目前，销售的主要矛盾仍然是“价格”而不是“需求”。主流民营住宅企业应改变经营策略，应对融资紧缩，信贷风险可控。

在过去的16年里，房地产“依市决策”的政策调控呈现出正常的趋势，而房地产行业的中央估值波动更受货币政策的影响。8月份，m2同比增长率降至8%左右。随着经济下行压力加大，货币政策将保持稳定和中性，该行业的估值中心处于底部区间。即使估价中心短期内不能迎来上升趋势，也不会有下降压力，领先房地产企业19年业绩增长的确定性将带来行业的匹配价值。

个股推荐业绩确定性强、融资优势强的一线房企:金地、华夏幸福、保利地产、万科甲、招商局蛇口、华侨城甲；建议关注二线高增长房企:中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、阳光城市；推荐物业管理公司:碧桂园和AVIC盛大。

风险警告:行业基金收紧超出预期；市场表现超出预期