李迅雷：日本二战后60年内 如何完成城镇化？如何提振经济？

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日本在二战后的近60年里迅速完成了城市化，并跃居世界经济的前列。中国快速城市化的经验教训值得我们认真研究。那么日本的城市化进程是怎样的呢？每个阶段的特点是什么？房地产市场的表现如何？在这份报告中，我们详细分析了日本的城市化进程。

——中泰宏观思维周刊第47期

摘要

人口和工业化的驱动力。二战后，日本城市化经历了从快速发展到调整再到稳定的不同阶段。工业化的快速发展是1945年至1975年日本快速城市化的核心驱动力，而日本人口红利的不断释放是工业化的背后。像许多其他经济体一样，日本的城市化明显以大城市化和大都市为特征。

城市化减速期:产业升级与大都市。随着劳动年龄人口增长率的下降，日本的工业化即将结束，经济转向低速增长，整体城市化进程放缓，但城市化进程仍在继续。与此同时，产业升级也在进行，科研支出占国内生产总值的比重在增加，企业在创新中的作用也在增加。

房地产的表现:从快到慢到萧条。日本房地产市场从1955年到1975年和从1985年到1990年经历了两轮快速增长。第一阶段的核心驱动力是工业化和城市化，但随着这一进程的放缓，房地产投资的整体增长率急剧下降，大城市和小城市的房地产市场出现分化。第二轮快速增长主要是由于流动性过剩。日本积极戳破房地产泡沫，1990-91年爆发经济危机，房地产市场崩溃。

总结日本的经验，人口红利的持续释放往往是初始工业化和城市化快速发展的催化剂，房地产市场也随着人口和经济的基本面快速增长。当人口增长逐渐成为瓶颈时，工业化和城市化的快速发展阶段已经基本结束。为了提振经济，我们必须升级产业，房地产市场也会跟着基本面降温。然而，房地产市场也受到政策刺激的很大影响，但这种刺激只能带来暂时的繁荣，而不能改变人口决定的总趋势。

城市化加速期:人口和工业化的驱动力

二战后，日本城市化经历了从快速发展到调整再到稳定的不同阶段。1945年以前，在二战的影响下，日本经历了短期的逆城市化，城市化率从1940年的37.7%的高点下降到1945年的27.8%。战后，日本经济迅速恢复增长，城市化水平迅速提高。从1945年到1975年的30年间，城市化率以每年1.6%的速度增长，大量人口涌入城市。到1975年，城市化率达到76%。

从1976年到2000年，日本的城市化进程缓慢，平均年增长率仅为0.2%，城市人口增长率急剧下降，到2000年，城市化率仅为78.7%。2000年后，由于日本城市、城镇和乡村的合并，城市化率被动增长，到2015年达到91.4%。

我们首先看一下城市化的快速发展阶段。从1945年到1975年，工业化的快速发展是日本城市化快速增长的核心驱动力。1955-1975年间，日本制造业增加值发展迅速，年均增长11.4%，工业增加值年均增长10.7%，均高于实际国内生产总值年均增长7.7%。快速的工业化创造了大量的劳动力需求，城市劳动力市场紧张，工资水平不断上升，促使农村人口涌向城市。在1955-1975年期间，日本的工业就业增加了85%，而农业就业减少了57%。

像许多其他经济体一样，日本的城市化明显以大城市化和大都市为特征。从1945年到1975年，日本三大都市地区的人口比例从43%上升到55%以上。日本人口超过100万的大城市的人口增长率也长期领先于全国，而且其比重一直在上升。

需要注意的是，在日本快速城市化阶段，核心地区(三大都市圈)与其他地区的收入差距不是在缩小，而是在扩大，这主要是由于城市劳动力市场的持续短缺。从1955年到1975年，日本人均月收入增长速度最快，年均增长率为12.2%，最高甚至达到26.8%。现阶段，日本其他地区与三大都市地区的收入差距扩大，其他地区人均月收入在三大都市地区的比重从1955年的92.2%下降到1975年的82.2%。

城市化减速期:产业升级与大都市

随着劳动年龄人口增长率的下降，日本的工业化即将结束，其经济正转向低速增长。1975年后，日本城市化进入调整阶段。自20世纪60年代和70年代以来，日本劳动年龄人口的增长率一直在下降，经济逐渐告别了高增长。国内生产总值的潜在增长率从1955-1975年的8.4%急剧下降到1976-1990年的4.0%，固定资本形成对经济增长的拉动从1955-1975年的5.6%下降到1976-1995年。日本的工业化和城市化都告别了快速发展。从1975年到2000年，日本的城市化率仅从75.9%略微上升到78.7%。

在整体城市化进程放缓后，日本的城市化进程仍在继续。从1975年到2000年，三大都市地区的人口比例从55.3%进一步增加到57.6%。如果不考虑自然人口增长，1995年至2000年，日本三大都市地区的净流入人口达到305，000人，而同期其他地区的净流出人口达到265，000人。这三个大都市聚集了超过55%的人口，占日本国土面积的27.2%，创造了超过60%的日本国内生产总值。

随着大都市的不断推进，产业升级也在进行。产业升级的第一个重要表现是都市区中心区的产业向外围转移，而第三产业在中心区的比重不断增加。以东京都市圈为例，一方面，东京、埼玉、千叶、神奈川等中心地区的制造业比重从1975年的34%下降到1999年的22%，而群马、山梨、茨城、枥木等外围县的制造业比重上升超过全国平均水平。

另一方面，第三产业在埼玉、千叶和神奈川的比重增加了17%以上，而在东京的比重相对较高，所以增幅较小。到1999年，第三产业在东京，琦玉，千叶和神奈川占71%，而第三产业在四个外围县只占57%。

产业升级的另一个重要表现是科研支出比重的提高和支出结构的调整。从国家角度来看，日本研究基金的增长率长期以来一直高于国内生产总值的增长率。从1975年到2000年，研究基金的年均增长率为7.2%，而国内生产总值的年均增长率仅为3.3%。科研经费占国内生产总值的比重也在不断上升，从1975年的1.3%上升到2000年的3.4%。同时，科研经费的支出结构也在发生变化。企业支出比重从1975年的56.6%上升到2000年的66.7%，企业在科技创新中的作用不断增强。

自2000年以来，日本的城市化水平得到了进一步的提高，主要是由于“城、镇、村合并”的推进，使得城市化率被动地提高了。日本实行两级地方行政区制度，一级行政区是县，二级行政区是市、镇、村，是具有地方自治的基层政权组织。为了提高行政效率和公共设施的重复建设，日本在第二次世界大战后按照“独立决策、独立负责”的原则进行了两次大规模的城镇和乡村合并。从1999年到2006年，城镇和乡村的合并使城镇和乡村的数量从2000年的3，230个减少到2005年的2，217个。

一方面，城镇和乡村的合并扩大了一些城市的行政区划，被动地增加了城市人口，从而提高了城市化率。另一方面，一些城镇和村庄合并成城市，原来的非城市人口被纳入城市人口，这也将提高城市化率。2000年后，日本城市人口的快速增长与城镇和乡村数量的大幅减少基本一致。

房地产的表现:从快到慢到萧条

在城市化进程中，日本房地产市场经历了两轮快速增长。第一轮快速增长发生在1975年之前的快速城市化阶段。这一阶段工业化和城市化的快速推进带来了大量的城市住房需求，促进了房地产市场的快速发展，因此房地产投资的增长率与国内生产总值的增长率基本一致。城市住宅用地价格指数也从1955年的1.5上升到1974年的71。

从1976年到1985年，房地产投资的总体增长率急剧下降，大城市和小城市的房地产出现分化。随着经济转向低速增长，城市化进程急剧放缓，房地产市场的整体投资也在下降。然而，由于持续的城市化，大城市的房地产市场仍然强劲。

在投资方面，三大都市地区新建住宅区的比例从1976年的52.7%增加到1985年的56.5%。在价格方面，从1975年到1985年，东京、横滨、名古屋、京都、大阪、神户等六大城市住宅用地价格指数的累计增幅达到104%，而其他城市的累计增幅仅为84%。

从1985年到1990年，日本房地产市场经历了第二轮快速增长，在此期间，流动性过剩是推动房地产市场繁荣的主要因素。1985年9月22日签订广场协议后，日元在短时间内大幅升值，大量国际资金流入。为了应对日元升值，日本政府在1986年被迫四次降低贴现率。宽松货币政策的后果是国内市场流动性迅速增加，推高了包括股票和房地产在内的各种资产的价格，进而推动房地产投资增长率大幅上升。

1989年后，日本主动刺破房地产泡沫。1990-91年，经济危机爆发，房地产市场迅速崩溃。日本政府意识到经济中存在泡沫后，开始收紧货币政策，从1989年5月开始，每年5次提高贴现率，并将长期贷款利率从1989年5月的5.7%提高到1990年10月的8.9%。由于前一轮房地产繁荣的核心驱动力是流动性过剩，流动性收缩导致房价失去支撑，导致市场恐慌和房地产市场迅速崩溃。

危机过后，房地产市场崩溃了。一方面，劳动年龄人口增长率进一步下降，新生儿数量也在下降，城市化进程基本结束，因此对房地产的增量需求非常有限。另一方面，住宅部门和非金融企业部门的杠杆率在危机爆发前达到峰值，债务负担沉重，危机后进入长期去杠杆化阶段。这两个原因导致了房地产市场的长期低迷。

总结日本的城市化进程和房地产市场经验，人口红利的不断释放往往是初始工业化和城市化快速发展的催化剂，房地产市场也随着人口和经济的基本面而快速增长。当人口增长逐渐成为瓶颈时，工业化和城市化的快速发展阶段已经基本结束。为了提振经济，我们必须升级产业，房地产市场也会跟着基本面降温。然而，房地产市场也受到政策刺激的很大影响，但这种刺激只能带来暂时的繁荣，而不能改变人口决定的总趋势。

风险警告:经济下滑；政策变化。