8月40城新房成交环比降9% 预计金九银十降价促销将增多

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9月10日，中信经纬客户发布了8月40日的新房交易报告。8月份，40个典型城市新建商品房交易面积环比下降9%，同比下降3%。预计未来几个月，由于资金短缺，部分房企将加大市场推动力度，打折促销现象也将增加。房地产市场的预期已经改变。虽然房地产企业推动的销售量可能会大幅增加，但成交量很难大幅增加。

8月份，40个城市的交易量同比下降9%，同比下降3%

报告显示，2019年8月，40个典型城市新建商品房交易面积环比下降9%，同比下降3%。

根据报告，由于月度数据可能会有变化，所以采用最近6月份的移动平均数据进行分析，8月份的移动平均同比增长率为4.5%。在2015年9月达到当前周期的最高点后，曲线开始下降。在此期间，2016年3月至4月，该指数短暂上涨，然后下跌，直到2017年10月达到目前的低点。2017年11月以后，曲线开始向上波动，2018年12月开始向下波动，目前仍处于向下波动的过程中。

报告显示，从交易量的历史趋势来看，2019年2月，40个城市的新房交易量在2018年第四季度结束后，达到2015年3月以来的48个月低点。3月和4月，部分城市的销售量增加，房地产市场出现了小幅反弹。40个城市的新房成交量同比略有上升，5月份略有下降。6月份，一些房地产企业加快了半年度业绩，销售额有所增加。40个城市的营业额环比略有增加，7月和8月继续下降。预计未来几个月，全国房地产市场可能会继续降温。

数据来源:地方官方房地产信息网，审评委，益州研究所

三类城市的交易量比上月有所下降

报告显示，2019年8月，四个一线城市新建商品房交易面积环比下降19%，同比下降16%，交易面积绝对值处于2014年以来的平均水平。在本轮楼市中，一线城市开始领先于其他城市，也开始先于其他城市进行调整。从今年营业额的趋势和同比增长来看，一线城市的营业额已经稳定并有所回升。然而，自6月份以来，一线城市的交易量逐月下降。在目前房地产市场的严格监管下，尽管交易量较2017年下半年和2018年有所增加，但仍远低于2015年和2016年的高水平。

报告显示，18个二线城市新增商品房交易面积环比下降10%，同比增长6%。其中，东部8个二线城市新建商品住宅交易面积环比下降18%，同比增长21%；四个中心二线城市新建商品住宅交易面积环比下降20%，同比增长2%；其他六个地区二线城市(东北和西部地区)新建商品房交易面积同比增长10%，同比下降1%。

具体来说，在东部二线城市，8月份的交易量逐月下降。2019年前8个月，平均月营业额略高于2016年第四季度降温以来的平均月营业额，但与2016年第二季度和第三季度的峰值相比仍有较大差距。从目前的趋势来看，低水平是否稳定还有待观察。

在中国中部的二线城市，8月份的交易量大幅下降。从同比增长曲线来看，2018年12月开始下降。尽管今年6月和7月的营业额有所增加，但8月的营业额回到了5月的水平，这一水平几乎没有稳定下来。预计在今年接下来的几个月里，这一数字将会下降。

在其他二线城市，8月份的交易量环比略有上升。同比增长曲线已连续八个月下降，7月和8月的下降幅度略有收窄。随着Xi平安限购政策的升级，预计今年接下来几个月，其他二线城市的交易量将进一步下降。

报告显示，四线城市18栋新建商品住宅的交易面积环比下降4%，同比下降17%。其中，本轮严格调控的四线城市新建商品住宅交易面积(限购或贷款限制)环比增长4%，同比下降22%；四线城市中11栋新建商品住宅的交易面积不受监管或监管不力(仅售)，环比下降9%，同比下降13%。

具体来说，本轮严格监管的四线城市的营业额在8月份略有增加，但同比下降更多。2018年下半年，无锡、中山等城市的成交量大幅增加，可能是由于预售证的放松和集中签约现象，导致三四线城市的成交量快速增长。2019年第一季度，交易量回到低水平。尽管第二季度平均交易量有所增加，但仍低于2018年下半年。7月和8月的交易量回到了3月的水平。

在这一轮监管不力或不受监管的四线城市中，8月份的成交量同比略有下降。从交易量趋势来看，在2018年5月达到峰值后，交易量逐渐下降，2018年第三和第四季度降温趋势明显。从同比增长曲线来看，自2018年11月以来，同比增速已连续7个月收窄，并于2月份进入负区间，过去3个月同比降幅略有收窄。

报告进一步显示，在后续阶段，由于交易量连续两年低迷，上半年一线城市已经企稳回升，但近两个月交易量有所下降。在目前房地产市场的严格监管下，交易量难以持续增长；东部二线城市苏州今年两次升级了调控政策。南京、杭州、宁波等城市的抵押贷款利率在过去两个月持续上升，预计后续将继续降温；其他地区二线城市和三线四线城市的营业额面临更大的下滑风险。

数据来源:地方官方房地产信息网，审评委，益州研究所

40个城市年初累计交易面积同比增速继续小幅波动

报告显示，2019年1-8月，40个城市累计交易面积同比增长1%，1-7月增速下降0.5个百分点。

从历史趋势来看，2017年2月，40个城市的累计交易面积在年初进入负值区间，随后下降继续扩大，并在年底稳定在-22%。这表明2017年市场已经降温，主要是因为许多地方相继出台或升级了“分类监管、按市定策”的楼市调控政策，以个人房贷利率上升为代表的信贷政策收紧也有效打击了投资投机需求。

2018年，40个城市的累计交易面积同比增长曲线出现反弹，主要是因为四线城市的交易面积增加较多，特别是三个四线城市的交易面积增加较少。

2019年1月，40个城市累计交易面积同比增长曲线大幅下挫，2月持平，3月上升，之后围绕0轴小幅波动。考虑到7月30日中央政治局会议提出的“短期内不能以房地产作为刺激经济的手段”，估计下半年各地放松调控政策的可能性几乎为零，一些热点城市的调控政策仍在陆续收紧，受冲击后曲线可能会继续下降。

报告显示，与国家统计局公布的中国住宅交易累计同比数据相比，两条曲线的趋势大致相似，40个城市的曲线波动更大。这主要是由于板块旋转效应，典型的一二线城市对宏观政策更加敏感。预计2019年1-8月中国新建商品房交易面积同比下降仍将在0左右小幅波动。

数据来源:地方官方房地产信息网、中国房地产信息网、国家统计局、益州研究所

从地区来看，2019年1月至8月，一线城市同比增长27%，二线城市同比增长3%；第三，四线城市的累计同比降幅为9%。

具体而言，中国东部二线城市同比增长9%，中部二线城市同比增长13%，其他二线城市同比下降8%。受监管的三个四线城市同比增长1%，而不受监管或监管不力的三个四线城市同比下降14%。

根据各地区年初累计交易面积同比增长率的历史趋势，2016年3月，一线城市累计同比曲线呈下降趋势，2017年进入负值区间，此后一直处于低位盘整。2018年3月，一线城市的累计同比降幅开始收窄，2019年1月开始同比增加，之后增速逐渐加快，自5月份开始逐渐下降。

二线城市的累计同比曲线在2016年10月呈下降趋势，2017年进入负值区间。2018年上半年下降幅度缩小，2018年下半年恢复正增长。2019年前两个月，同比降幅大幅下降，自3月份以来有所收窄，并在7月份恢复正增长。

三个四线城市的累计同比曲线在2016年11月出现下降，2017年进入负区间，2018年回到正区间，同比增速逐步扩大。2019年前两个月，同比增速大幅下降，自3月份以来同比降幅有所收窄，仍是三类城市中最大的。

数据来源:地方官方房地产信息网，审评委，益州研究所

预计金九银140的交易量不会大幅增加

报告显示，2019年1-8月，40个城市新建住宅交易面积同比小幅增长1%，主要是由于今年3-4月一线城市和部分热点二线城市的小阳春市场，而去年交易火爆的三个四线城市大部分继续走弱。第二季度，住房和城乡建设部警告了10个住房价格指数累积涨幅较大的城市。从那以后，苏州、Xi和其他城市都加大了监管力度，Xi的限购令是二线城市中最严格的。7月以来，苏州、洛阳、呼和浩特、宁波等城市不断加大对房地产市场的监管力度。预计下半年各地放松调控政策的可能性很小。同时，央行会议要求保持个人住房贷款的合理适度增长，严禁违规使用消费贷款购房。7月份以来，南京、苏州、杭州、宁波、南昌、郑州等地相继上调了按揭利率，购房成本进一步增加。在房地产信贷融资方面，今年5月以来，监管部门从银行、信托、债券等方面采取措施，严格控制资金非法流入房地产。

综合考虑这些情况，未来几个月，由于资金短缺，一些房企将加大市场推动力度，打折促销现象也将增加。房地产市场的预期已经改变。虽然房地产企业推动的销售量可能会大幅增加，但成交量很难大幅增加。就城市类别而言，由于交易量连续两年低迷，一线城市已经企稳回升，但难以持续增长；中国东部和中部的二线城市未来可能会继续降温，而其他地区的二线城市和四线城市面临着交易量下降的更大风险。

注意:

40个典型城市是:

四个一线城市:北京、上海、广州和深圳。

18个二线城市:苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、Xi、厦门、兰州、合肥和宁波；其中，东部二线城市有:苏州、福州、南京、青岛、杭州、合肥、宁波和厦门；中国中部的二线城市是:郑州、武汉、长沙和南昌；其他二线城市(中国西部和东北部)是南宁、兰州、长春、成都、重庆和Xi。

18四线城市:扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山和徐州。其中，本次整治的三个四级城市有7个:扬州、东莞、无锡、泉州、淮安、珠海和中山，11个薄弱或未整治的三个四级城市是温州、岳阳、襄阳、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山和韶关。(中信经纬应用)