买房开始亏钱了，有地方房价一度腰斩 还要上车吗？

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中信经纬客户9月17日讯(薛·)2018年初开始买房的吴霞(化名)最近一直在琢磨买房是否是正确的决定，因为在过去的一年里，房子没有涨，但他也损失了几万美元。刘清(化名)也是如此。2016年底，在河北省燕郊以2万元/平方米的价格买下一处房产后，当地房价经历了一场过山车，一度涨到3万元/平方米，然后几乎跌了一半，房子还没有卖出去。

有相当多的城市房价已经从高位回落。根据中国研究院的数据，8月份，100个城市中有29个城市的新房价格环比下降。随着市场变冷，越来越多的观点认为“房价难涨”和“房价破”。许多投资者急于出售，而那些只是需要它的人却有观望的情绪。

然而，业内人士认为，目前房地产企业的大折扣和促销大多是噱头，整体房价仍略有下降，市场仍保持稳定。

买房赔钱，投资者陷入困境

始于2015年底的房价上涨趋势直到2017年初才传到重庆。那时候，几年前刚毕业的吴霞没有多少积蓄，也没有买房的想法。然而，随着房价的飙升，同学和朋友都开始买房了。吴霞也在2018年5月付了首付款，在重庆市南岸区买了一套约100平方米的房子。

吴霞没有想到的是，房地产市场的变化如此之快，以至于他觉得自己成了一个高级别的“接收者”。吴霞买房子的时候，价格大约是14000元/平方米。几个月后，同一社区的四期住宅价格下降到13500元/平方米左右，大房均价更低，室内装修水平提高。

“第四期开盘后不久，许多邻居以装修标准低、学区支持差为由，到开发商售楼处拉横幅，要求解决问题，但效果不大。”吴霞还对中信经纬客户说，“邻居维权也可能与房价下跌有关。毕竟，每个人的账面资产都在缩水，他们不得不背负巨额抵押贷款。然而，如果我一个人生活，价格涨还是跌并不重要。"

刘清对房价下跌也有明显的感觉。2016年底，刘清在河北省燕郊以约2万元/平方米的价格购买了一套房子。大量资金的涌入使得当地房地产市场一片火热，最高价格已经达到了3万元/平方米。这时，刘清觉得最初的冒险获得了很好的回报。

然而，限购等监管政策的实施导致燕郊房地产市场迅速冻结，价格暴跌。截至2018年底，刘清所在地区的房价已降至约1.7万元/平方米。最近，她一直关注燕郊新城的进展，希望能从房价中获益。

中泰证券在最近的一份研究报告中表示，从投资角度来看，如果房价不上涨，甚至涨幅很小，它每天都会赔钱。该经纪公司认为，买房的成本实际上非常高，包括至少5%的资本成本和买房时的建筑折旧成本。

根据复旦大学2012年的计算，上海房地产的年平均折旧率在3%到5%之间。如果按4%计算，持有房地产的总成本接近9%，但收入不到1.2%。学区的房子可以带来额外的好处，可以弥补一些损失，但对绝大多数房地产来说，他们已经开始赔钱了。

“事实上，是上海在买房方面亏损了。根据100个城市的房价统计，在过去的一年里，超过一半的城市的房价涨幅不到6%。即使租金回报率是3%，资本成本是5%，房屋折旧率是4%，在这些城市里拥有房屋是一种损失。而且，大多数小城市的租赁市场很小，空的住房占用率很高，租金收入几乎可以忽略不计。”中泰证券在研究报告中表示。

住房企业的多市场贴现惯例总体稳定

然而，中国城市房地产研究所所长谢逸枫不同意“购房者或房主每天都在赔钱”的观点。他说，20年来，中国商品房平均销售价格每年上涨8%~10%，而一些核心城市的涨幅甚至更高，远远超过了房价涨幅、银行定期存款利率和一般理财产品的涨幅，买房仍然有利可图。机构不能得出结论说买房子是赔钱的，因为房价的涨幅在一两年内会变小。

事实上，在楼市转冷后，市场上一些悲观的论调增多了。诸如"房价难以大幅上涨"和"房屋销售价格断裂"等报道逐渐让一些买家拭目以待。不过，业内人士认为，市场上没有出现大幅的价格调整，而只是轻微的向下调整。

根据国家统计局16日发布的数据，今年1-8月，全国商品房销售面积同比下降0.6%，但降幅比1-7月缩小0.7个百分点，其中住宅销售面积同比增长0.6%；中国商品房销售增长6.7%，增速加快0.5个百分点，其中住宅销售增长9.9%。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，中国商品房销售面积已经连续7个月出现负增长，表明市场已经降温，但也应该看到，这种下滑并没有扩大。在这种情况下，首先，住房企业积极推动市场，降低促销价格；其次，银行贷款利率的变化导致一些购房需求提前释放。

诸葛数据研究中心选取了50个区域的价格变化作为数据样本，比较了这些城市地区在今年8月初和8月下旬的价格变化，并得出以下结论:最近新房价的下降不是空点，房屋企业确实有降价的步伐，但这不是一个普遍的现象。大城市的中心城区和工业园区以及大中城市周围的三个四线城市的价格仍在上涨。

中信经纬的客户注意到，从8月份开始，市场上降价促销的现象越来越多，新房子降价20%和10%的情况屡见不鲜。一家大型房地产企业甚至为后期房源提供高达60%的折扣，员工推荐的房源将在折扣的基础上进一步提供折扣。

然而，诸葛数据研究中心的分析师王小妮告诉中信经纬的客户，房企降价并不是普遍现象，只有个别房企以60%和80%的价格出售项目，稳定的价格仍然是基调。同时，购房者获得大折扣的门槛也很高，所以他们应该谨慎对待这种降价手法。

“大幅降价大多是企业的噱头，或者只是清理得晚了。有些企业先涨后跌，实际价格变化不大。”谢逸枫分析了中信经纬的客户。

严跃进认为，从短期来看，有些年份的房价确实很高，买卖双方都可能面临亏损。然而，从总体趋势来看，仍有机会通过持有房地产获利。对于许多较早拥有房子的人来说，他们基本上享受到了房价上涨的好处。

谢逸枫说，过去两年，政府在很多方面加强了对房地产市场的调控，但目的是保持市场的稳定，不升不降，房地产市场仍有发展空间。(中信经纬应用)