苏鑫：城市更新未来七年会“大行其道”

本篇文章2083字，读完约5分钟

乐居金融张丹来自北京

随着房地产业从增量市场转向股票市场，寻找城市更新的新活力显得尤为迫切。9月17日，2019年城市更新论坛启动仪式在北京城市更新的代表作品之一中粮置地广场举行，为11月在广州举行的论坛热身。

在活动现场，中国城市更新论坛主席、高河资本合伙人苏欣接受了乐居财经的采访，对城市更新进行了新的解读，对城市更新的难点和突破点给出了自己的解读。

打破误解，重新定义城市更新

"利用趋势，逆着趋势而死."这句古老的格言显示了“了解潜力”的价值。随着中国重点城市步入存量时代，“城市更新”成为城市发展的新动力，它寻求内在的新活力。

首先“了解潜力”是必要的，但许多人并不准确地理解潜力。“一些朋友认为，城市更新就是‘改变建筑’。事实上，这只是表面现象。”苏欣解释说，城市更新具有城市发展的深层含义，其实质是将空或建筑物作为资产，通过有机更新提高资产价值，最终提高现金流。

至于对城市更新的误解，简单地将其理解为“建筑改造”只是其中之一，有人将其划分为房地产开发商的专属。不完全是。随着消费者需求的不断变化，信息和智能的变化正在影响着各个行业，而“城市更新”已经包含了越来越多的新技术、新产业、新业务、新内容等多维度的整合和演进前沿趋势。

“不可否认，房地产开发商在房地产开发方面有优势，但他们在转型和运营方面是否有同样出色的能力，还有待考虑。城市更新涉及许多行业，如公寓、酒店、办公楼、商业、金融等。，这需要多行业整合和发展。”苏欣解释说，据我了解，很多没有房地产开发经验的企业正在向城市更新阵营靠拢。

城市更新不仅仅是拆除和建设，更重要的是“流动性”。苏欣从城市更新的本质出发，将城市更新概括为三个行动，即改变空空间、承载内容和促进流动性。他进一步表示，正因为有了这三项行动，城市更新才可以在没有一家企业力量的情况下完成，所以连续三年举办的城市更新论坛都是由多家机构和企业联合举办的，而今年的城市更新论坛则是由高河资本和68家机构联合举办的。在苏欣看来，基于城市更新生态的城市更新论坛的最终目标是在城市更新领域共同打造一个开源的安卓系统。

苏欣也给出了自己对城市更新的解释。在他看来，城市更新不是传统的房地产，而是在产业升级和消费升级驱动下改变城市未来的服务业，是一种实体经济。

增长空大万亿规模发展不到十分之一

据不完全估计，城市更新的规模潜力超过1万亿，可以称之为蓝色海洋。然而，现在有更多的人站在海边观看，真正投身其中的人并不多。

有些人用“带刺的玫瑰”来形容城市更新，意思是花虽美但多刺，采摘时要小心；有些人甚至用“硬骨头”来形容城市更新的艰难过程。苏欣坦言:“长周期的旧城改造让一些开发商选择谨慎，其对改造能力和运营能力的综合要求会让一些企业担心自己无法介入。”

万亿美元的规模还没有形成“万亿美元”的市场，粗略估计目前的发展程度还不到1/10。目前，越来越多的房地产开发商仍把利润押在开发上，而城市更新的投资比例很低。“从企业利润增长的本质需求来看，这个分配比例是没有问题的。城市更新“缓慢”，企业需要快速推进的项目来促进利润增长。”不过，苏欣解释说，在城市更新的大方向上，这个比例将来还会增加。

拆除和重建的困难是城市重建的另一个困难。2019年城市更新论坛的主题是“让城市保留记忆，让更新创造价值”，应该保留什么和应该安装什么可以让项目起死回生，这是城市更新的思考焦点。苏欣认为，如何将文化与创新巧妙结合是城市更新研究的重要课题之一，应该把握好两者之间的合理界限。

“留下来是一种感觉，尊重城市的历史和文化，满足商业需求。创新是城市更新的重点，也是提升资产价值的关键。”苏欣进一步解释说，在城市更新的过程中，我们必须保持城市的核心特色不变，研究和了解城市产业发展的趋势和方向，这与政府支持的产业政策是一致的。

像许立这样的城市更新拐点将在未来七年内流行起来

“生活的刺激在于永不停止前进，带着悲伤，还有迎接日出的勇气。”作家萧红的话似乎符合目前从事城市更新的人的心态。

对苏欣来说，他是城市更新的坚定信仰者和实践者。自2009年高河资本成立以来，该公司一直致力于城市更新领域。他认为，城市更新是促进城市发展的重要组成部分，并正在逐步发挥其强大的推动力。

自2017年城市更新论坛启动以来，已经是第三届了，苏欣感触颇深。他清楚地感到，关于城市更新的话题越来越多，参与城市更新的企业越来越多，对政策和金融的关注越来越多，投资机构的参与也越来越多。

随着队伍的逐步壮大，他对城市更新的发展前景更加坚定。他认为，在未来七年内，城市更新将会“流行”，而房地产投资信托基金将把城市更新推向一个新的高度，这是两个不可逆转的趋势。细看过去三年的市区重建，将会出现区域化、科技化和“外行人化”的趋势。然而，目前企业需要做的是提高综合实力，更重要的是“忍”。

苏欣进一步表示，城市更新的本质是提高现金流，而资本投资是衡量价值。要吸引资本，一个人必须有技能，如转型、经营、管理等。当拥有这些能力时，你必须“忍耐”。这种“沸腾”更多的是在等待政策或金融的转折点。