中梁突进与浙系房企崛起

本篇文章1312字，读完约3分钟

正文/杨千乐居金融研究所

2019年，忠良成功上市，打入1000亿元大营，浙江房企有迎头赶上的趋势。乐居金融以四家销售规模超过100亿元的主流房地产企业为样本，从盈利能力、偿债能力和土地收购策略三个角度回顾了浙江房地产企业的崛起。

从总资产规模来看，浙江省老大哥绿城的总资产超过3000亿元，剔除负债后的净资产达到654.43亿元，是忠良、滨江、德信净资产总和的1.66倍，“一家”都很富有。

2019年上半年，绿城以743亿元的销售额排名第一，忠良、滨江、德信的销售额分别为636.7亿元、516.7亿元、218.2亿元，其中忠良、滨江同比增长约27%，德信同比增长10.8%。

忠良的增长速度远远快于浙江其他房地产企业。2019年上半年，忠良的收入和净利润均有大丰收，收入达到205.69亿元，同比增长111.30%；归属于母亲的净利润为12.04亿元，同比增长81.87%。同期，德信也交出了一份不错的成绩单，收入35.76亿元，同比增长41.65%；归属于母亲的净利润为9.96亿元，同比增长130%。绿城和滨江的收入同比下降超过40%。

从近三年的数据来看，绿城的毛利率逐渐上升，比去年底高10个百分点左右，比去年年中高14个百分点。忠良在净资产收益率方面有绝对优势，领先31.09%，几乎是滨江集团的10倍。

高增长的代价是高债务。2019年上半年，中良资产负债率高达95.25%，融资成本达到10%；德信和滨江的资产负债率约为80%，融资成本在5%至8%之间。根据半年度报告披露，中良的流动负债总额为1734.8亿元，其中合同负债为1141.8亿元，约占65.8%。如果不包括合同负债，只计算计息负债，中梁的现金短期负债比例约为0.7，不能覆盖短期债务，短期债务偿还压力较大。

相比之下，绿城的金融结构相对稳定。截至2019年6月30日，公司持有现金466.8亿元，现金与短期债务之比超过2倍，短期债务偿还压力较小。从长期偿债能力来看，绿城的资产负债率为78.2%，低于行业平均水平；融资成本为5.4%，融资优势明显。

在储土方面，2019年上半年，中良成为浙江房地产企业的大型储土企业，总储土量为4200万平方米。2019年上半年，新增土壤储存面积810万平方米，新增18个城市，巩固了全国布局。新增土地的平均底价约为3934元/平方米。

绿城和德信增加了对一线和二线城市的土地收购。上半年，绿城征地步伐放缓，新增土地储备面积322万平方米，同比下降约26.8%。绿城主要是一、二线核心城市，平均底价为12837元/平方米。今年上半年，德信新增土壤储备224.58万平方米，重点是二线城市。只有26%的新增土壤储备来自四线城市。

上半年，滨江新增土地储备面积同比下降，但征地金额增加至270亿元，征地成本增加约80%，至15800元/平方米。今年6月，滨江以83%的高地价赢得了金华永康地块。此外，还有另外三个地价超过20%的地块。地理上，滨江仍以杭州为中心，向周边城市辐射。土壤储存是住宅企业的粮仓。是不是因为土壤储存不足，土地才被高价收购？在2019年的半年度报告中，滨江没有披露土壤储量的全部数据。