2019年下半年楼市新特征及五大核心观点

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如果天气太冷，它会变松；如果天气太热，它会变紧并被抑制

与4月份相比，2019年7月的政治局会议没有显示出总体政策方向的重大变化。在经济下行压力加大的同时，它再次强调“不要投机炒房”，并首次强调“不要把房地产作为刺激经济的短期手段”，这让市场看到了推动高质量经济发展的高层决心。

目前，“国内经济下行压力越来越大”。作为宏观经济的支柱产业，为什么“不把房地产作为短期刺激经济的手段”？通策研究所认为有四个原因。

“不把房地产作为短期刺激经济的手段”并不意味着房地产和经济不能长期协调发展。一方面，从房地产增加值占国内生产总值的比重来看，其作为宏观经济支柱产业的地位没有改变。另一方面，中国的城市化仍有0/123650/123840/124240的快速增长，而房地产作为城市化的主要推动力仍然不可或缺。

有必要从宏观、中观和政策三个方面引入房地产长期调控机制。从宏观上看，改革已经进入深水区，经济发展遇到了瓶颈。房地产刺激经济的短视行为应该逐渐让位于结构转型；纵观几十年来的城市化快速发展，中国的人口和产业结构发生了重大变化，房地产业进入了转型时期，房地产调控应符合行业阶段的特点，而不应是静态的；从微观上看，以往的房地产调控政策不是治本之策，违背了市场化原则，效果也不理想。只有建立长期的调控机制，才能标本兼治。

在中共中央政治局会议前后，苏大、Xi、西安等上半年房地产市场火爆的城市纷纷出台紧缩措施，以呼应中央决策。目前，在一些城市楼市依然火爆的背景下，严格的政策控制短期内不会改变。

因此，通策研究所预测，730政策后的楼市调控打破了整体放松的预期，但从政策执行的角度来看，地方政府将通过“冷则定向宽松、热则收紧、热则抑制”的手段稳定房地产市场。

▲同策集团首席分析师张宏伟先生上台发言

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第二，货币环境:

住房企业的融资防火墙已经建成，RRR方面很难进入房地产市场。2019-2020年，房企资金依然紧张

9月6日晚，为支持实体经济发展，降低社会融资成本，中国人民银行决定在9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，同时定向下调仅在省级行政区域内经营的城市商业银行标准1个百分点。RRR全面减排与有针对性的RRR减排相结合，将有助于实体经济的复苏。

自2016年以来，为了应对经济下行压力，央行通过各种渠道释放流动性。从目前的银行间拆借利率来看，隔夜shibor处于历史低位，反映出银行间市场资金充裕。

2011年以来，工业制造业名义国内生产总值明显下降，对经济增长产生负面影响。2017年以来，cpi趋势偏离ppi趋势，表明工业企业再投资意愿持续下降，降低制造业企业融资成本，促进商业银行资金向企业层面转移是央行的主要出发点。

m1-m2的增长率反映了贷款需求的变化和企业对经济的信心程度。目前，中央货币政策逐步放松，向商业银行转移的资金充裕。但是，由于目前对经济的信心较弱，商业银行向企业和个人的资金转移仍然存在一些障碍，因此全国总体货币环境仍然紧张。从周期的角度来看，当m1-m2处于周期的底部时，国家货币环境通常是紧缩的。据预测，2019年至2021年，全国货币环境将总体趋紧，但从小周期来看，2019年第四季度至2020年，货币环境将定向宽松。

今年5月以来，银监会先后发布23号和64号文件，严格规范房地产信托和银行开发贷款，住房企业融资防火墙进一步加强。在宏观经济低迷的情况下，虽然中央货币政策逐步放松，银行间市场资金充裕，但放松房地产融资的可能性很低，2019-2020年房企资金仍然紧张。

8月，央行和银监会再次收紧对房企的监管，黑色五月的历史再次重演，房企融资进入寒冬。8月，通策研究院监测的40家典型房企融资规模仅为368.26亿元，比上个月大幅下降近60%。RRR降息后，由于防火墙的存在，住房企业的融资仍难以改善。

第三，土地市场:

在政策的引导下，土地拍卖将分阶段降温，并在2019年第三和第四季度抓住低成本征地的机遇

从底价和一、二线城市房价上涨的角度来看，2016年是中国一、二线城市房价大幅上涨的一年。从城市差异来看，中部、西部和东北部城市的地价上涨时间比东部城市晚一年左右。2019年上半年，核心二线城市土地拍卖出现回暖，底价同比有所上升。在2019年730政策出台前后，与2019年上半年相比，各城市的底价保持稳定，甚至略有回落。

根据四线城市的底价上涨情况，2017年是三大区域土地底价大幅上涨的一年。与2019年上半年相比，2019年730政策出台前后，各城市的土地底价处于稳定甚至略有调整的状态。

从2015年到2018年，中国不同地区和能源水平城市的品牌房地产企业的土地收购轮换，直接促成了各地土地交易底价的轮换。从投资征地的逻辑来看，主要有三个驱动因素:地区差异的调节、货币棚改革的扩大和中西部地区去库存化战略的影响。

在经历了2018年第四季度的寒地市场之后，2019年2月至6月，中国核心一、二线城市的土地市场率先回暖，土地王再次出现。

一方面，2019年5月、7月和8月，中国银监会对房地产融资进行了持续监管。与此同时，住房和建设部暂停了一些住房企业在公开市场上征用土地；另一方面，在前期高价土地项目没有得到妥善解决，上半年销售收益疲软的情况下，房地产企业征地的逻辑必须调整。目前，到2019年底，在政策的引导下，土地拍卖将逐步降温，这对具有资金优势的企业以土地价格收购土地是一个很好的机会。

二、三线城市土地拍卖的地价周期比m1增长周期滞后1-3个月，普通三、四线城市滞后6个月。从2019年第四季度到2020年Q1，m1同比增速将进入一个真正的上升期，因此从长远来看，预计第二季度二线城市将再次率先迎来2020年本地拍卖的高潮。短期而言，2019年第三和第四季度的土地价格处于较低水平。

四.住房市场:

最近，市场继续走弱，但新的需求继续积累。预计从2020年第二季度开始，房地产市场将保持低频波动和稳定上升趋势。

2019年上半年，一些前期进入调整期的核心一二线城市成交量回升。730政策出台后，全国核心一二线城市的营业额在8月份出现下降。

V.企业战略:

筹集资金、控制负债、保持土地投资的连续性是住宅企业迫切需要平衡的核心问题。

六.投资和营销建议:

把握2019年第三、四季度反周期征地机遇，拓展多元化布局，帮助行业对接土地；把握2020年第二季度和第三季度的营销窗口