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中信经纬客户9月28日(薛于飞)北京房地产市场的调整仍在进行,而“金九”有dropped/きだよ.已经成为事实近日,中信经纬客户走访北京二手房市场,发现部分买家观望情绪增强,推迟购房或换房意愿强烈。二手房市场的议价价格正在上升。一位房地产经纪人说:“挂牌价格就是挂牌价格,实际成交价格可以商量。一所房子谈两三十万是正常的。”
根据壳牌的房屋搜索数据,在北京上市出售的二手房数量大幅增加,达到9.7万套,但交易中二手房的数量和价格都有所下降。9月份,网上二手房数量同比下降近1/4,市场处于低温状态。专家认为,楼市的“银十”难以重现,市场的低温局面可能会持续到春节。
买方市场
为了吸引买家看房,一些大型房地产交易平台上出现标有“急售”、“业主诚意出售”、“双节特价房”、“低于市场价30万”等字样的二手房的情况并不少见。在业主降价的同时,房地产经纪公司也在赶时间,一个房地产交易平台推出了“人民拣楼节”,一些房子的代理费也有了一定的优惠。
在某个平台上,朝阳区北三环一个住宅小区的三居室的挂牌价格已经降到了64000元/平方米左右,明显低于该住宅小区75000元/平方米左右的平均价格。该房产的经纪人郭栋(化名)告诉中信经纬的客户,该房产位于顶楼,距离上次交易不到两年,税费很高,业主想早点出售,所以报价较低。
在一个70平方米的三居室小区里,挂牌价格已经达到81000元/平方米。然而,郭栋说,业主急于出售,价格可以再次讨论。“不久前,这个社区出售了一套两居室公寓,挂牌价格为460万元。后来,顾客与店主多次协商,最终以420多万元的价格售出。如果你确定你想要它,我们都可以帮助客户和业主交谈。一所房子谈两三十万是正常的。”
即使他们主动降价,购房者的热情也不高。郭栋说,正在看房的顾客现在不着急。他们会看很多房子,然后慢慢比较。他们都预计价格会进一步下跌。根据壳牌研究院27日提供的数据,北京连锁客户9月份的交易周期延长了5天,至89天,为2017年以来的最高水平;房屋的交易周期保持在100天的高水平,业主继续选择降价以方便交付,降价率提高到90.5%。
壳牌研究院(Shell Research Institute)首席市场分析师徐小乐指出,在市场持续低迷之后,买家和卖家的预期都有所下降,新业主和新客户的数量开始减少。9月份,北京链家新屋和二手房客户数量分别下降了3.4%和6.3%,游客数量下降了2.2%。
成交量和价格一起下跌
对于周边二手房市场的表现,郭栋不愿意用“低迷”这个词来形容。“从过去一年左右来看,整体市场仍然相对稳定,并没有出现大起大落。”不过,郭栋也承认,全市二手房价格已经回调了约1万元/平方米。
数量和价格下降是不争的事实。据壳牌研究院(Shell Research Institute)的数据,9月份,北京二手房网络签约量为1.14万套,环比下降5.6%,同比下降25.6%,北京链家二手房实时交易量环比下降6.9%。在住房置换需求难以释放、住房需求比重上升(400万以下房产交易比重环比上升3.1个百分点)的情况下,9月份平均成交价格为59686元/套,环比下降2.5%,同比下降3.5%。
据我爱我家研究所统计,截至23日,9月份北京网上签约二手房数量为8275套,比上个月下降7.01%,比去年同期下降33.14%。同时,我家实时交易量环比下降2.90%,同比下降23.53%,平均交易价格为55890元/㎡,环比下降1.17%。与8月份相比,9月份北京二手房市场的成交量和价格仍略有下降。
中原地产首席分析师张大伟告诉中信经纬客户,北京房地产市场每月有1.2万套基本网上合同,而每月网上合同不到1.2万套,所以市场肯定是低迷的,如果低于1万套,价格会更低。
除了导致市场降温的严格调控外,住房供应的井喷也加剧了购房者的观望情绪。最近,北京二手房库存在两年内飙升了246%的说法引起了关注。据媒体报道,2019年9月,北京二手房上市总数为91,076套,2018年9月为49,296套,2017年11月为25,941套。
对于待售房屋数量的大幅增加,张大伟分析说,主要是因为以前不允许闲逛的房屋又重新上市出售,包括高价房和商住两用房;同时,二手房交易周期的延长也增加了上市房屋的数量。
另一方面,新住房市场供应量的不断增加,尤其是有限竞争住房,也对二手房交易产生了影响。张大伟表示:“与2018年同期的5万套相比,北京新建住宅市场的库存增加了1.7万套。此外,有限竞争房和二手房的总价比较接近,二手房不降价很难卖出。”
专家:房地产市场很难再创新高
在即将到来的9月份,北京新住房市场的表现相对一般。根据我爱我家研究院的数据,截至23日,北京市9月份新增商品房(不含经济适用房、商品房、共有产权房)2382套,同比下降0.92%,同比下降2.02%,市场与上月基本持平。共有861套共有房产售出,比上个月增长168.22%,比上年下降31.61%。
事实上,我爱我家的研究所。根据2016年至2019年北京新房和二手房的月度网上签约数据,只有2016年可以称为“金九”。2016年9月,北京二手房网签约30516套,新增商品房5364套(不含经济适用房、商品房和共有产权房),明显高于其他月份;2017年和2018年,无论是新房还是二手房,交易量都不会比当年的7月、8月或11月、12月多多少;至于2019年,截至23日,9月份新房和二手房的交易量低于8月份同期,因此不能讨论“金九”。
张大伟表示,自2009年以来,房地产市场的表现受到调控政策的极大干扰,“金九银十”的特征不再明显。与此同时,今年热点城市的房地产市场开始逐渐下滑,购买力难以支撑房地产市场继续上涨。
徐小乐告诉中信经纬客户,根据往年的交易数据,国庆期间二手房的交易量并不高,因此北京10月份二手房的交易量可能会保持在1.1万套,价格持平或略有下降。楼市的“银十”很难出现,市场低迷可能会持续到春节。(中信经纬应用)
标题:北京二手房议价空间加大!挂牌量近10万套 网签量下降1/4
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