长租公寓 陷入“规模怪圈”

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以前被炸毁的长期租赁公寓正逐步显现出问题。

几天前，乐嘉公寓在关伟宣布，由于管理不善，公司无法履行合同。尽管它试图通过各种渠道自救，但未能取得成效。目前，该公司已停止经营，关闭了所有业务，留下大量员工，没有营业收入，无法偿还客户欠款。

据报道，这家长期出租公寓的企业，曾经位于南京、杭州、Xi等地，拥有20多万套住房，却拖欠员工工资，同时大量合同违约。目前，没有维护权利的明确计划。据报道，几家打算承接的长期租赁公寓企业都瞄准了乐嘉的房产，但对债务纠纷避而不谈。

这不是第一次长期租赁公寓公司大发雷霆。据不完全统计，自2017年以来，由于管理不善、资金链断裂等问题，19套父母租住的公寓出现爆炸式增长，其中包括彩色公寓、高屋公寓、观景公寓、爱心公寓和黄窝公寓。

连续发生的类似事件暴露了长期租赁公寓领域的普遍问题。除了企业自身缺乏经营能力或一些企业恶意欺骗和非法推广“租赁贷款”等金融产品外，更重要的原因是长期租赁公寓行业的发展逻辑不清晰。

首先，它陷入了以“规模扩张”换取“高估值”的怪圈。

在“租卖并举”政策红利的鼓励下，长期租赁公寓企业在过去两年迎来了一个飞跃期，这也引起了资本的关注。然而，由于其毛利率低、周转率低、周期长、服务重和分散的特点，很难在早期盈利。在这种情况下，规模扩张可以直接刺激资本估值的上升，这已经成为许多长期租赁公寓的核心。

在这种模式下，长期租赁公寓的企业很难掩盖“规模扩张”的冲动，有些企业声称每个人都在为“估值”而工作。由于品牌形象和管理能力的差异在初始阶段并不明显，大多数机构只能打价格战，以价格获得更大规模的房屋和客户，以换取“资本认可”。这进一步导致了管理粗放、规模臃肿和盲目扩张。

第二，融资困境没有得到根本解决。

在某种程度上，高估值的迷信是，这类企业的融资渠道非常有限。除了提高估值和激发资本方的积极性，其他融资渠道也需要拓宽。

事实上，长期租赁公寓企业的起步门槛并不低:由于这一领域明显的规模经济，在前期吸纳住房时需要大量的资金投入；如果你选择一个自我维持的房产，这一点尤其正确。但是，因为大多数企业选择吸收住房，但这种住房不是长期出租公寓企业的固定资产，所以他们不能获得传统的抵押贷款；然而，不明确的盈利模式也阻碍了追求稳定回报的投资者。与此同时，房地产投资信托，这是高度期待的行业，落后于行业。

值得注意的是，监管部门也在研究如何加强相关领域的金融支持，但对于已经陷入“规模圈”的企业来说，他们远非饥渴。此外，随着近期国际国内不确定性的增加和投资者风险偏好的下降，“确保资金链不断裂”已成为越来越多长期租赁公寓头上的达摩克利斯之剑。

第三，盈利模式不成熟。

盈利困难应该是长期租赁业目前最大的痛点。根据华晶证券的估算，目前国内品牌公寓的成本=物业成本+客户收购成本+装修摊销+人力支出+增值税。其中，买房成本是重中之重，占总收入的50%以上；第二是装修成本。如果按10个月的租金计算，经过5年摊销，装修摊销成本占收入的比例为16.7%；人员成本和客户获取成本分别约为12.6%和4.5%。典型的公寓运营公司的税前利润率约为10.2%，按税前净现金流计算的回收期平均约为4-5年。

实际情况可能更困难。实际上，购买住房的成本通常不低于60%。在企业间竞争激烈的地区，有时房屋价格和补贴后的租赁价格甚至出现上下颠倒。如果再考虑一下空的住房占用率，这个领域的投资回报就没有吸引力。

这种薄利多销的局面叠加在过度追求规模上，导致长期租赁公寓在一段时间内“规模更大，亏损更多”，反过来又加剧了他们对资本的过度追求，这也是该行业发展陷入恶性循环的重要原因。

为了从根本上改变这种状况，在早期阶段需要更详细的政策协调，而更基本的方法是定义利润模型。业内专家建议，从政策层面来看，可以适当给予税收优惠和土地优惠；从企业层面来看，有必要优化配套服务，增加增值服务(包括家政、养老、教育等)。)以获得超额回报；只有行业盈利模式逐步明晰，品牌之间形成差异化、特色化的竞争，企业发展模式才能理顺，融资渠道的拓展才会更加自然。