华远地产：借债维生｜半年报拆解?

本篇文章1410字，读完约4分钟

正文/乐居金融研究员杨经纬

8月28日，华远房地产有限公司(简称华远房地产，600743.sh)公布了2019年第二次债务融资计划的结果。公告称，继2019年8月15日成功发行首个20亿元的债务融资计划后，第二个债务融资计划也已成功发行。该产品简称为“19靖远zr002”，计划融资金额为12.66亿元。

华远地产的融资需求是密集的。8月22日发布的半年度报告中提到，上半年，公司完成了多项债券融资工作，总规模超过40亿元。

仔细看华远地产上半年的财务报告，生活并不乐观。虽然利润有所增加，支付有所加强，但“缓慢”的征地严重损害了运营，急需融资和输血。

净利润的激增不到收入的1/10

财务报告显示，上半年，华远地产的营业收入为15.9亿元，同比增长18.66%；上市公司股东应占净利润1.85亿元，同比增长211.22%；扣除后的净利润为1.39亿元，同比增长率下降115%。

报告期内，公司实现建筑面积382万平方米，同比增长48%；销售合同金额61亿元，同比增长43.2%，销售合同面积48.6万平方米，同比增长27.6%；销售收入50.1亿元，同比增长66.4%。

随着房企寻求主业和多元化经营的趋势，专注于房地产开发和销售的华远地产也拥有少量投资性房地产，主要是商业形式。根据财务报告，截至6月30日，租赁物业面积约为14.57万平方米，租金收入为1.07亿元。

从租金收入来源来看，80%以上来自长沙，君悦酒店贡献7638.43万元，总比例超过70%；北京“大本营”的总贡献收入只有1225.48万元，占总租金收入的11%。

经营现金流为负，征地占很大比例

作为中国最早从事房地产开发的企业之一，华远地产的战略在领导层变动后正在发生变化。从“小而美”到“大而强”。规模扩张是做大的第一步。

根据财务报告，今年上半年，华远地产收购了重庆和石家庄两块新土地，其开发项目覆盖京津冀、西部、中部和南部。支付土地直接导致经营活动现金流出的大幅增加。数据显示，“购买商品和接受劳务支付现金”为75.91亿元，比去年同期增加20.49亿元。

与“销售商品和提供劳务收到的现金”相比，上半年为48.53亿元，同比增长15.52亿元，收入远远不足以支付支出。

事实上，与前两年的高频率征地相比，今年上半年华远地产的征地速度相对较慢。数据显示，2017年，华远地产实现土地储备投资41.85亿元，新增项目6个；2018年初，华远地产接连收购土地，并在35天内斥资52亿元在中国收购了5块土地。今年上半年，华远地产仅拿走了两块土地。

连续发债的负债率有所上升

规模扩张需要资本注入。财务报告显示，报告期内，公司完成发行三次非公开发行公司债券，总规模35亿元；完成3亿美元高级无担保固定利率债券的发行。完成发行5亿元短期融资券。加上新批准的两阶段债券融资计划，华远地产的融资额度超过75亿元。

从筹资活动的现金流量来看，2019年上半年，华远地产的“借款收到的现金”和“发行债券收到的现金”合计为115.57亿元。其中，发行债券现金60.06亿元，借款现金同比增加44.27亿元。这也导致上半年“财务费用”激增411.64%。

数据显示，财务费用增加主要受利息费用影响，上半年为5687万元，同比增长59%。

由于规模的扩大，融资需求加快，资产负债率也随之上升。财务报告显示，上半年资产负债率为85.06%，同比增长4.82%。