流拍加剧、溢价下调 8月市场土拍持续降温

本篇文章3053字，读完约8分钟

核心提示:房企征地更加谨慎，拍卖现象明显加剧。地价也连续三个月下降，一些优质地块以低地价甚至底价出售。

下半年以来，受中央调控政策收紧和融资渠道收紧的影响，房企对征地更加谨慎，拍卖现象明显加剧，地价也连续三个月下降，其中部分优质地块以低地价甚至底价出售。根据审评委8月初监测的土地市场数据，8月份拍卖流量增加、地价下降的趋势持续，土地市场明显降温。

资金来源和利润预期同时收紧

在7月底召开的中央政治局会议上，中央再次强调了“住而无房”的目标，并将实行房地产的长效管理机制，首次明确了房地产不会被用作刺激经济的短期手段，表明房地产市场调控将继续保持紧张态势。在地方层面，7月份苏州、大连等城市也相继出台了调控政策，尤其是苏州，自5月份以来已经历了三轮调控。园区已升级为限制销售区，房价涨幅控制在5%以内，限购门槛提高，限制销售范围扩大。这一系列措施对打击过热的房地产市场和稳定房地产市场起到了极其积极的作用。此外，财政部还在7月份推进了土地增值税立法，修订了相关规定，并调整了增值税率低于20%的普通住房的免税规定，授权省政府根据当地情况决定是否减免地方政府的增值税。城市政策调整税负退出空操作室；如果这项规定正式实施，将大大加强地方政府调控房地产市场的能力。特别是对于高房价、高地价的一、二线城市，如果当地政府将增值税减免标准从20%降低到10%甚至取消，空.将大幅降低项目利润在政策层面，在市场前景不明朗、土地价格高企、商品房去工业化效果不佳的背景下，房企在征地时会变得更加谨慎。事实上，一些房屋企业较早前已表示，他们会放缓收购土地的步伐，甚至不会在未来收购土地，这也代表了大部分房屋企业的态度。因此，未来土地市场拍卖率上升是一个高概率事件，整体土地市场热度将保持在较低水平。

下半年拍摄现象明显增多

下半年，拍卖流量现象明显增加，无竞价、不愿出售和热控并存，市场分化加剧。随着企业融资环境再次趋紧，企业对征地更加谨慎。与6月份相比，7月份土地拍卖数量大幅增加。此外，8月份继续出现拍卖加剧的趋势。截至8月11日，主要城市已有26块土地被拍卖，与7月份同期相比几乎翻了一番。

从六牌的城市土地分布来看，总体分布比较分散。常州、佛山、嘉兴、南通、清远、韶关、台州都有土地，但数量相对较少。当然，除了三四线城市外，昆明、成都、合肥、青岛、太原、Xi、西安、郑州等热点城市都或多或少有土地拍卖，其中昆明和成都的情况最为严重，土地拍卖数量位居前列。

一般来说，土地拍卖的原因有很多:首先，大部分是由于房企的报价没有达到出售底价，主要是由于前两年房企征地速度快，自身债务偿还达到高峰，以及房企融资渠道收紧和资金链紧张。因此，招标极其谨慎，特别是在常州、南通等上半年土地市场火爆的城市，甚至有些地块都没有人投标。

第二，由于上半年土地市场人气高涨，政府对土地出让的心理价位偏高。在土地供应指标吃紧的背景下，政府不愿出售。例如，在昆明，7月份出售的35块土地是由政府主动暂停交易造成的。以吴家坝18块地为例，起拍价为97亿。如果所有的交易都可以完成，昆明将创造一个土地之王。在目前严格的政策背景下，暂停出售似乎是不愿意出售。

第三，由于热控制和政府主动吊销执照，相当一部分土地没有出售。例如，6月份在成都上市的6个包裹都在7月2日被撤回，但仅仅三四天后，这6个包裹就重新进入了市场。以市中心的两个地块(庆阳瑞联路和晋江林家坡)为例，这两个地块的底价没有变化，只是拍卖方式发生了变化。青羊地块的出让方式由“限价投标+竞租自住房屋面积+抽签”改为“限价投标+竞建并无偿转让租赁房屋面积比例”，锦江地块的出让方式也由“底价+限价投标+竞租房屋面积免费转让+抽签”改为“设定底价+限价投标+竞建并无偿转让租赁房屋面积比例”。此外，现有的房屋也被规定了更严格的转让条件的原因也是由于最近在成都土地市场非常热。尤其是6月份，住宅用地的地价上涨到39%，中心城区土地资源稀缺，配套设施完善。如果不加以控制，7月份的保险费率肯定会达到新高。招标方式的升级+现有房屋销售对抑制地块过度上涨起到了很好的作用。这可以从7月份的地价率看出，在高质量地块集中出让的影响下，

保险费已连续三个月降低

在严格的政策控制和资金紧张的背景下，土地市场热度明显下降，地价连续三个月下降。7月份，300个城市的保险费率降至12.9%。仅在重点监测城市，7月份的保险费率就降至14%，比6月份下降了8.0个百分点。从8月初的数据可以看出，这种降温趋势有所加剧，保险费率已降至8%。究其原因，一方面是“限定地价、限定房价”等土地拍卖规则的压制，另一方面是融资紧缩的影响，企业的征地热情不如第二季度。在许多情况下，高质量的土地以低溢价甚至底价出售。

以南京市麦高桥g41地块为例，尽管该地块地理位置优越，配套设施完善，但仅经过8轮招标，高新就以5.2亿元中标，底价为16268元/㎡，未达到最高限价。值得注意的是，3月份，麦高桥卖出了g01板块，离卖出的板块只有300米远，当时的底价高达22629元/平方米，比投标价高出6361元/平方米。市场降温的例子并不仅限于此。当天在南京出售的另外三套房子没有达到最高价格。与前期同一位置的土地相比，底价也明显下降，土地市场回笼合理。

就重点监测城市而言，保险费率仍处于较高区间的城市有合肥、金华、东莞、南通和南宁，保险费率均超过30%，市场热度仍处于较高水平。这些城市受益于合肥、南宁等新的人才政策，也受益于东莞、南通、金华等城市的规划，而强劲的需求支撑着商品房市场，因此土地市场继续处于高位。然而，大多数城市的保险费率明显低于第二季度，其中济南、青岛、郑州等二线城市表现突出，保险费率均处于较低水平，均低于2%。值得注意的是，这些低地价城市也在二线城市之列，土地降温的趋势已经从三个四线城市蔓延到二线城市，范围也逐渐扩大。

结束语

在中共中央政治局会议重申“住房不投机”并首次提出短期内不应将房地产作为刺激经济的手段的宏观背景下，今后严格实施房地产调控已成定局；此外，由于融资信贷收紧，住房企业对收购土地的态度变得更加谨慎。300个城市的数据和重点监测城市的数据均显示，与第二季度相比，近年来土地拍卖现象显著增加，不仅常州和佛山如此，广州、昆明、成都和合肥等一线和二线城市也是如此。

就具体原因而言，拍卖的主要原因是房地产企业的出价还没有达到出售的底价，而且还存在一些无人问津的情况。此外，由于政府的高期望而不愿出售，进一步加剧了拍卖。值得注意的是，与主流土地市场趋冷的大趋势不同，成都等少数热点城市仍在通过限制地价和现有房屋销售来控制地价，市场分化依然存在。与此同时，保险费率已连续三个月下降，这种降温趋势在8月份有所加剧。造成这一现象的原因一方面是受到“限定地价、限定房价”等土地拍卖规则的抑制，另一方面是受到融资紧缩的影响，使得企业对土地收购的热情不如第二季度。最近，南京、济南等城市出现了大量优质土地低价甚至以底价出售的案例，房企在征地时更加谨慎。鉴于整体保险费率接近10%左右的历史低点，预计空未来的进一步下滑幅度不大，高概率将继续运行在较低水平；就拍卖而言，目前商品房市场的反拍卖速度缓慢。在融资渠道紧张且没有变化的情况下，受资金压力的影响，房企将会更加谨慎地拿地，拍卖将会进一步加剧。然而，对于资金相对充裕的企业来说，随着土地拍卖热的持续降温，下半年可能是补仓和拿到土地的好时机。

柯睿房地产研究