新希望地产：刘永好“隐身”| 起底隐贵房企?

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[编者按]他们低调、神秘、富有。他们坚韧不拔，深耕有特色的一面，不追求上市。乐居金融开始了“隐藏你的住房企业”系列，并挖掘了他们的水下冰山故事。本期聚焦新希望地产。

策划:陈海宝

协调人:王

作者:赵翔

编辑:于戈

首富刘永好有一个被忽视的身份:房地产大亨。

它被两个光环所阻挡，即饲料之王和农牧业之王。事实上，他手里的房地产生意依然红火，但外界却知之甚少。

他的四川新希望房地产开发有限公司(简称新希望房地产)透露，2018年销售额达到316.63亿元，同比增长85%，在当年的排名中排名第79位。

这是一家有着22年历史的房地产开发商，但那是在2014年张明贵执掌之后。据媒体报道，其2013年的销售额仅为20亿英镑。

作为新希望集团最赚钱的部门之一，未上市的新希望房地产拥有自己的方圆。

在融资方面，它曾经只采取了3.85%的超低利率，并由前母公司新希望集团担保，这就更加顺利了。

这是非常不寻常和激烈的。

新希望集团有限公司董事长刘永好

刘永好

刘永好似乎故意隐瞒自己作为房地产老板的身份。36年前，他开始卖鹌鹑蛋。在2019年福布斯全球亿万富翁排行榜上，他以57亿美元排名第303位。

乐居金融发现，自2010年刘永好不再是其法人后，新希望房地产已被“去刘永好”。

在官方网站上很难找到他，这是一个新的希望庄园。在管理栏目中，张明贵排名第一，这位36岁的年轻元帅有五位掌门人——新希望集团党委书记、新希望集团副总裁、新希望集团四川总部董事长、新希望地产总裁、四川招商投资基金董事长。

张明贵有三个副总裁，其中温州公司提拔的蒋是主要负责房地产业务的人。

除了张明贵，刘永好的女儿常陆在新希望地产的出镜率也很高。一些媒体称，张明贵原本是常陆的左膀右臂，常陆接手新希望地产后，张明贵紧随其后。

在2019年3月的两会上，刘永好表示:“我们是一家专注于农业和食品的企业，这一点从未改变。虽然我们有房地产，但当时房地产是被“收购”的。

有鉴于此，刘永好与房地产之间有一道防火墙——公众信息甚至没有披露谁是新希望地产的董事长。但他牢牢控制着新希望地产。南方新希望控股34.96%，新希望集团33.87%，西藏恒业丰23.53%，新希望投资5.88%，常陆1.235%，成都豪池街餐饮0.53%。

但是新希望地产并没有和新希望集团“合并”。

据了解，刘永好通过修改新希望房地产公司章程中的董事会组成和股东表决权比例，对控股股东进行了变更。新希望投资集团有限公司(以下简称新希望投资)将享有新希望地产的控制权，新希望地产不再纳入新希望集团的合并范围。新希望投资的真正控制人是刘永好。

以2015-2018年为例，新希望集团年末负债总额分别为265.41亿元、308.43亿元、452.77亿元和206.08亿元，长期负债逐年增加，相应的资产负债率分别为53.03%、55.45%、63.32%和42.98%。

截至2018年底，新希望集团债务总额已降至206.08亿元。没有新希望地产，新希望集团的优势逐渐显现，资本结构进一步优化，杠杆融资能力提高。

然而，新希望集团对新希望地产给予了大力支持。截至2018年9月底，新希望集团对外担保余额为109.6亿元，其中大部分是对新希望地产及其子公司的担保。

房地产“外行”[br/]

靠卖饲料赚钱的刘永好知道靠盖房子赚大钱的道理。就像许多年前，王石嘲笑他，“你是一个赚钱的机器。”

截至2018年底，新希望地产总资产712.38亿元，所有者权益166.58亿元。营业总收入152.43亿元，净利润28.35亿元。

新希望集团靠出售饲料发家，2019年的营业收入只有394.19亿元。

新希望房地产成立于1997年5月7日，注册资本17亿元。它投资了58家企业，实际控制了156家企业。

2014年之前，新希望地产的发展相对缓慢。刘永好曾经说过，房地产行业已经有20多年的历史了，前156年的增长并不快，年增长率在一二十亿元左右，年增长率在二三十亿元左右。

一些媒体报道称，新希望地产2013年的销售额为20亿英镑。同期，恒大的销售额达到1300亿元。

作为一个天生的饲料，他想找到一个快速的方法来促进成长，所以刘永好决定使用精力充沛的年轻人。32岁的张明贵受到刘永好的青睐。

新希望地产总裁张明贵

张明贵，1982年出生，毕业于中国地质大学。他是新希望集团的第二名管理实习生。从市场部和采购部，到北京办公室主任，再到集团办公室主任，他在新希望集团已经担任了九个职位，但他连“工程设计图纸”都不懂。他是房地产“门外汉”。

刘永好对他的评价是:“肯学习，勤奋好学，聪明绝顶。”在张明贵眼里，刘永好是一个“好人”，一个受人尊敬的教父级企业家——这些赞美在他的微信朋友圈里也不例外。

尽管张明贵不断向外界强调“不是规模导向”，但新希望地产自接手以来的五年时间里，规模已经增长了20倍，并提出了“2019年销售目标500亿，未来三年影响1000亿”的口号。其业务覆盖四川、上海、大连、呼和浩特、昆明、南宁、沈阳、温州等地。

2016年至2018年，新希望地产的销售额分别为145.6亿元、171.12亿元和316.63亿元。快速扩张也牺牲了利润，其主营业务的销售毛利率从35%降至28%，下降了7个百分点。

扩张后遗症

2019年，新希望地产异常火爆，频频出现在全国土地拍卖网站上。

据嘉里统计，2019年前5个月，新希望共获得9块土地，新增土地155.02万平方米，新增土地总价为212.38亿元，分别占2018年全年的49%和60%。

随着规模的不断扩大，新希望地产的债务有持续增长的趋势。2016年至2018年，公司负债总额分别为267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元。

受持续扩张影响，新希望地产2018年其他应收款达到116.69亿元，较2017年的37.8亿元增长207.32%。同时，新希望地产应收账款同比增长136%，应收账款周转率下降23.5%。

另一个数据也可以让我们一窥新希望房地产的发展速度:从2016年到2018年，公司合并报表中包含了39家子公司、61家子公司和79家子公司，相当于平均每年新增20家子公司。

截至2018年底，新希望地产总用地面积为691.75万平方米。据媒体报道，新希望入城时通常至少做3-4个项目。

在大规模收购的背后，有一种对房地产高周转率的新渴望。截至2018年底，新希望地产的存货周转率为0.31，同比增长121.43%，远超西南地区的房地产企业金科和蓝光。

根据新希望公司债券年报，截至2018年底，新希望地产一年内到期的非流动负债总额约为46.8亿元。截至2018年底，新希望房地产的计息负债余额为262.67亿元，公司本期利息支出为18.76亿元，利息成本约为7.14%。

随着负债的急剧上升，公司的资本流动也面临压力。2016年至2018年，新希望地产经营活动产生的净现金流量分别为-5.37亿元、-79.69亿元和-23.94亿元。

新希望地产还警告称，该公司正在建设的项目在未来三年内可能需要投入大量资金，这将对该公司的资本流动造成一定压力。2016-2018年间，新希望地产的资产负债率分别为79.37%、79.54%和76.62%。

2018年，新希望地产金融资产投资增长632%，股权投资增长206%，募集活动产生的净现金流为112.03亿元，同比增长28%；期末，公司使用的银行授信额度为112.55亿元，未使用的授信余额为124.25亿元。2018年，新希望地产的融资从171亿元增加到217亿元，增幅不大。然而，其支付的与筹资活动相关的其他现金从643万元飙升至7493万元。

乐居金融获悉，新希望地产有三次股权质押记录。2019年1月31日，新希望房地产质押2500万元股份，质权人为中铁信托，质押标的为重庆金佳房地产，新希望房地产持有其50%的股份；2019年1月17日，新希望地产作为质权人出现，浙江保利地产质押390万股，标的为杭州洪堡地产。同样的故事出现在2017年，当时上海万科向新希望地产承诺3.15亿股。