新城控股抛售资产 王振华“后遗症”还是遭遇“万达难题”？

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“王振华事件”导致新城控股陷入资金周转问题？

受前董事长王振华娈童案的影响，新城控股可能陷入现金流问题。目前，它正在出售资产。

7月24日，新城控股宣布通过股权和债权转让协议，以41.5亿元的价格出售其10个房地产项目。10个项目的售价约占新城控股2018年末经审计净资产的13.62%，买方将以现金支付。

这10个项目分别位于杭州、江苏常熟、苏州、江西上饶等城市。新城控股项目的买家包括金科地产(000656.sz)、上海钟君地产和新加波人恒地产。其中，金科房地产以17.21亿元的价格收购了6个项目。

这是新城控股最近出售的部分资产。一天前，新城控股宣布将出售40个项目，目的是降低公司的负债率，增加现金。

在24日晚的公告中，新城控股表示，这40个项目将交易约150亿元，交易完成后将用于支付今年上半年550亿元的投资土地。

据新城控股发布的业务简报统计，今年1-6月，新城控股通过上市收购了70个项目，共有112块住宅和商业用地，其中62个项目拥有全部权益。

新城控股表示，出售的40个项目包括合资项目以及拥有100%股权的项目。这些都是尚未开始销售的项目，因此不会影响2019年2700亿元的经营业绩目标。

据《21世纪经济报道》，出于资本安全保护的目的，新城控股几乎以公平价格出售了所有这些资产。此外，这一决定是在王振华的儿子王孝松就任新主席并主动拜访银行和金融机构后做出的。

这是否意味着“王振华事件”导致新城控股陷入资金周转问题？

快速扩张下的债务压力

新城控股宣布，这些交易都是近期新收购和未出售的纯住宅项目，公司的销售项目和商业综合体项目没有影响。

该公告没有具体说明“近期”的类别。根据中国投资网的统计，在新城控股今年赢得的新项目中，有29个是纯住宅项目。目前还不知道这40个项目是否涵盖今年的新项目，但在已交易的10个项目中，位于许昌、杭州和常熟的3个项目是纯住宅项目。

此举可能与新城控股目前的债务状况有关。在7月8日的公告中，新城控股表示，公司今年的到期债务至少为133亿元。截至6月30日，其账面上可用的货币资金为390亿元。

从账面上看，新城控股的货币资金可以弥补今年到期的债务。然而，中国投资网发现，新城控股仍有业务继续发展。这意味着巨额资金的持续投资。

以新城控股的主要商业地产品牌“五岳广场”为例。它计划在2019年开放22个广场。在“王振华事件”之前，只有一家五岳广场开业。事件发生后，新城的开放速度加快，到目前为止，已经在江苏省淮安市和广西省钦州市新开了四个吴越广场。也就是说，今年还有18个五岳广场要开放(如果按计划进行的话)。

《房地产金融媒体》曾报道，五岳广场的建设成本基本上超过20亿元。根据这一计算，18个五岳广场至少需要360亿元。

事实上，截至2019年3月，新城的负债总额已达3133.48亿元，比去年年底增长12.17%。其中，一年内到期的短期贷款、非流动负债等计息负债1152.79亿元。相比之下，新城控股2016年至2018年的计息负债分别为262亿元、446亿元和743亿元。

截至4月底，新城控股的贷款增加了240亿元。同时，新城控股的资产负债率一直偏高。据《财新周刊》报道，新城控股近三年的资产负债率超过82%，2018年第三季度达到88.51%的峰值，高于万科和恒大在2018年的水平。

新城控股的资产负债率连续三年超过80%，高于2017年和2018年100家房地产上市公司的平均资产负债率77.72%和78.9%。

另一方面，随着整体融资环境的收紧，银行开发贷款可能会更多地集中在房地产企业。在这种情况下，据《证券日报》报道，截至7月，中国已有271家中小房地产企业宣布破产清算。

新城控股副总裁欧阳杰在2018年3月接受媒体采访时表示:“据估计，到2020年，前50家房企将拿走80%的开发贷款，后50家房企的开发贷款将越来越紧。如果我们得不到更多的资金，我们就无法加快发展，也无法获得市场地位。”

虽然去年的合同销售额超过了2210亿元，但新城控股在全国房地产企业中排名第八，这可能会给其融资带来好处。

然而，随着“王振华”事件对该公司的巨大影响——至少在品牌影响力方面，以及四线城市棚改计划的缩减，曾经依靠棚改红利成为房地产行业“黑马”的新城控股，将如何继续快速扩张？

“王振华事件”的影响

7月3日“王振华事件”公布后，新城集团旗下的三家上市公司，即新城控股、新城发展控股()和新城悦服务(01755.hk)的股价和相关债券价格持续暴跌。截至7月25日，这三家公司的股价分别下跌了37%、35%和22%，市值下跌了564亿元。

王振华被怀疑猥亵儿童，这引起了公众的极大不满。此外，在事件公布后的第四天，两名律师联合向中国证监会报告称，新城董高建涉嫌违规，因为从事件公布时间到当事人被拘留的时间间隔为三天。在过去的三天里，新城控股已经有五笔大的交易。

在这方面，华创证券公开暗示，新城控股可能会因该事件而面临银行放贷和仓库爆炸等风险。根据华创证券7月3日发布的报告，主要有四个风险传导链:

1)海外条款引发美元债务提前偿还，造成资金压力；2)抛售情绪导致国内股价承压；3)股价下跌至接近质押警戒线；4)上述国内外变化引发银行贷款规避风险。

《财新周刊》援引香港券商分析师的话说，由于银行贷款通常带有土地等抵押品，银行不会轻易放贷或切断贷款。新城控股的后续发展取决于王孝松能否与金融机构保持良好的关系。值得注意的是，在新城控股成立以来的26年中，该公司一直控制着王振华，直到去年8月王孝松接任总裁一职。

新城控股成立于1993年，专注于“商业+房地产”的发展模式，以售房支持商业地产和商业运营。因为它类似于万达模式，所以也被称为“小万达”。在江苏省常州市发了大财之后，这座新城得益于三个四线城市棚子的不断发展，其版图已经扩展到98个城市。

不管新城控股是否承认，这家房地产公司在出售资产时可能遇到了现金流问题。因为这样，房地产公司可以在短时间内迅速修复资产负债表。万达是最典型的例子，该公司在2017年持续出售其资产。

这与房地产公司的高负债和高营业额的商业模式有关。在正常经营的情况下，房地产公司可以通过抵押项目、发行债券、固定收益等融资方式获得流动资金，从而发展项目，循环往复。在这个过程中，如果资产价格下降或信贷停滞，资产负债率将急剧上升，这将影响经营，导致恶性循环。

在7月8日的披露中，新城控股还承认，公司将采取审慎的土地投资策略来改善资本压力。去年，新城控股斥资1100多亿元增加了130个住宅用地。

虽然新城控股称有35个公允价值为270亿元的五岳广场尚未抵押，但至少有价值4000亿元的应收账款为后续融资提供担保。公司还积极与各大银行、非银行金融机构、主要合作伙伴和投资机构及时沟通，寻找融资来源，确保债务安全偿付和公司运营。

然而，从目前出售资产的决定来看，新城控股的融资来源可能受到了影响。