叶檀财经：绝地反击！创造奇迹！2019年最不可思议的事情发生了！

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从北上广到北上广，从北上广到北上广！

广州，慢慢地从实际的前线，进入名义上的前线，从主力的前线，退居二线的前线。

就在人们开始“忘记”广州的时候，2019年，广州出现了转机:

不要争辩，不要抢劫，什么都不要说，回到第一排1号

根据四个一线城市的统计，前三季度，广州gdp增长率为6.9%，经过五年的时间，已经成为一线城市中增长最快的城市！

隔壁的深圳在第三季度出人意料的停滞后位居第二。

空的凝固速率几乎是0？！广州太可怕了！

“往北走，越走越深”不断下降，广州创造了奇迹！

2019年，中国经济增长放缓，空一线城市写字楼的入住率持续上升。然而，广州完全没有受到影响，空的入住率没有上升，而是下降，创下历史新低！

根据戴亮的数据，2019年，只有广州空的入住率低于5%，而几乎所有其他城市的写字楼空的入住率都在10%以上！深圳甚至超过了20%。

根据广州发布的数据，2019年第三季度，广州空甲级写字楼的入住率仅为3.7%，创历史新低！

同期，北京写字楼空的入住率为10.9%，为2011年第二季度以来的最高水平；上海写字楼空入住率为18.3%，创下近10年新高！

广州是怎样逆着全国的大趋势做这件事并把它抛在脑后的？

供求关系是好的，提前计划是好的。

2019年，广州以北、深圳以北四个地方新增办公楼的供应量分别为72万平方米、18万平方米、7万平方米和59万平方米。

毫无疑问，广州只有7万平方米，是北京和深圳的一小部分，上海的三分之一。

供应量很小，但需求量很大。

根据中国工学院的数据，2019年，除3月份外，需求大于供给，交易面积大于上市面积。

2019年，广州写字楼的“紧平衡”并没有出现，而是从2017年开始持续了三年。

根据第一太平戴维斯研究部的数据，广州从2015年和2016年开始严格控制写字楼的供应，当时写字楼连续两年供过于求，空的入住率很高。从2017年到2019年，它保持在低水平。

供给是可以控制的，但需求是无法控制的。当供给减少时，为什么需求相对增加？

好城市，够便宜了！

在高地价和高地租下，许多深圳企业开始迁出。

深圳尴尬，广州不存在。

根据58桐城和安居克的《2019年全国写字楼市场宏观报告》，第三季度广州写字楼租金水平远低于北方和内地。

广州的月租金是每平方米178元，相比之下，北京是389元，上海是310元，深圳是232元，深圳的房价刚刚超过北京。

便宜的照片没有错。国内资本高兴，外国资本受到鼓励。

根据58个城市招聘研究所的“2019年中国优秀雇主报告”，2019年，企业招聘最活跃的城市广州同比增长10.47%。

其中，民营企业做出了巨大贡献。

根据广州市工业和信息化局的数据，2019年1月至9月，广州市新增注册私营企业234，700家，个体工商户93，300户；截至9月底，全市共有民营经济市场主体214万个，同比增长13.1%。

就外资而言，买就买已经不能描述外资对广州的热爱程度。买入买入+在广州投资是开放外资的正确方式。

根据DTZ的数据，外国买家在写字楼市场的活动明显增加。前三季度，对外交易占12.3%，这一“比例”比去年同期增长了15倍！

据《广州日报》报道，前三季度，广州市外商投资企业进口1734.6亿元，同比增长11.2%，占同期广州市进口总额的50.6%。其中，外商投资企业进口机械设备376.7亿元，大幅增长92.6%。

为什么外国公司购买这么多设备？

当然，在广州变得更大更强是必要的！

此外，还有一个关于外国投资的数据，这也很令人震惊。

过去，深圳总是向广州施压以吸引外资，但在2019年，这种情况发生了逆转。

近年来，广州对外资的实际利用在各方面都很少超过深圳。

在图中，蓝色是广州的外资增长率，红色是深圳的外资增长率

从金额上看，深圳前9个月吸引外资62亿美元，广州前10个月吸引外资62.9亿美元，差距越来越小。

广州真的被低估了！

空写字楼的低入住率显示了广州经济的活力。事实上，这种活力远远不止于此。

从人口吸引力的角度来看，在过去的四年里，每年吸引超过40万人的城市不多，只有两个。

一个是深圳，另一个是广州。

每个人都经常看到深圳大规模地吸引人才，但众所周知，广州最近的招聘数量和力度可能比深圳差。

《广州市人才入户管理办法实施细则》、《人才聚集计划》和《美玉十篇》，每隔一段时间，广州市将发布一个适合不同人群的人才计划。

2019年，JD.com统计局发布了一份报告，显示根据京东的算法，所有四个一线城市都出现了人口外流。广州人口外流比例为1.05%，深圳为2.56%，比深圳低一半以上。

流入和流出的差距是有限的，深圳的人才后劲可能不会比广州强。

高房价的废墟，谁知道，房价越高，越不敢消费，挤出效应越明显。

广州的房价是四个一线城市中最低的，低房价有其优势。

2018年，虽然总零售额不如北京和上海，但广州是中国人均消费的真正王者！

根据《广州蓝皮书》的数据，2018年，广州社会消费品零售总额仅次于北京和上海，人均社会消费品零售总额居全国城市之首。

如果你能挣钱而又不敢花钱，你就会在纸上变得富有。如果你能挣得并花掉它，你将会非常富有。

2019年国庆期间，广州的夜间消费同比增长12.5%，再次位居一线城市之首。

一线城市存在“周末地铁”现象。在周末，北京和上海没有人乘地铁，但是广州不同，周末的人数比平时多。

为什么会有这样的区别？

一方面，广州人更依赖地铁出行。

根据“2019年中国城市地下空房展蓝皮书”,广州和深圳地铁的日平均客流量不如北京和上海，但负荷强度分别排名第一和第二。(广州地铁的负荷强度分别比北京和上海高10%和20%左右，远小于周末交通量下降的差异)

另一方面，这也从侧面表明广州人更愿意在周末去实体商店购物。

叶檀财经曾提出“高城市化率”的概念，指的是城市化率高、质量差、配套服务不足的城市。

广州的不同之处在于它的城市化率高而真实。

如何体现它？

就医疗强度而言，广州的每千人床位数和前100家医院的集中程度位居中国前三。

深圳不是看100%的城市化率，而是这个包，你知道吗...

2019年，在四个一线城市中，其他三个城市投资谨慎，广州是最敢于花钱的城市。

前三季度，一般公共预算支出达到2152.4亿元，增速达到16.2%，令人震惊。

相比之下，北京的财政支出增长率为0.9%，上海为-2.7%，深圳为8.7%。

广州在哪里花钱？

或者城市建设。

据广州市统计局统计，前三季度广州市基础设施投资增长27.6%。地铁竣工投资251.3亿元，增长41.5%，地铁11、18、21号线竣工投资均超过20亿元。

从规划角度看，广州未来的在建里程+竣工里程将超过上海，接近北京。

就人口而言，广州不愧为中国最便利的公共交通城市。

根据《广州市推进新城功能行动计划》，下一步，广州地铁将从本地向周边扩展，逐步实现与佛山、东莞、中山、惠州、清远等周边城市轨道交通的无缝衔接。

10月26日，广东省提出支持广州取得与深圳创业示范区同等实力的新成就。

支持是一样的，但有更多的交通网络的人和更有吸引力的房价。如果深圳不努力，小心广州会再次超越它！

不要低估广州，这座古老的一线城市正在复兴！