房贷利率“换锚”开启 多家银行执行新定价基准

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对于普通人来说，除了关心房价的涨跌之外，房贷利率的调整也一直牵动着他们的心。从10月8日起，抵押贷款利率正式从基准利率改为lpr(贷款市场报价利率)。《北京商报》记者近日调查发现，北京许多商业银行将于10月8日实施第一套不低于同期lpr加55个基点(一个基点等于0.01%)的个人住房贷款利率，第二套不低于同期lpr加105个基点的个人住房贷款利率。根据北京大多数商业银行此前实施的利率标准，这种“锚定变化”不会明显增加购房者每月支付的负担。在“房无投机”的背景下，房贷利率下调的可能性基本无望。

许多银行实施新的定价基准

从10月8日起，个人住房贷款利率政策将发生新的变化。根据中央银行发布的《关于新发放的商业个人住房贷款利率调整的公告》，自2019年10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率上调，以最近一个月的同期贷款利率为定价基准。也就是说，抵押贷款利率不再与基准利率挂钩，而是与低利率挂钩，抵押贷款利率将很快“锚定”。

近日，《今日北京商报》记者从几家商业银行的相关负责人处了解到，北京地区商业银行的按揭利率变动正在稳步推进。多家银行表示，10月8日，第一套个人住房贷款利率不低于同期贷款利率加55个基点，第二套个人住房贷款利率不低于同期贷款利率加105个基点。

根据9月20日发布的新lpr报价，一年期lpr为4.2%，比前一年下降了5个基点，五年期lpr(主要与抵押贷款利率相关)为4.85%，与前一年相同。这种5年期lpr的报价水平也意味着新的抵押贷款下限已经正式确定。

荣360数据研究所分析师李万斌指出，与重组后的第一个lpr报价水平相比，五年来的lpr水平并未发生变化，这仍突显出央行稳定房地产市场的意图。根据新的按揭政策规定，10月8日以后发放的新住房贷款的利率第一套房不低于4.85%，第二套房不低于5.45%。在此之前，一些银行已经开始试行新的低利率抵押贷款政策，这些银行的基点都是基于8月20日宣布的5年期低利率水平。9月20日，新LPR的五年期报价水平保持不变，这意味着当新的抵押贷款政策在10月8日正式实施时，试点银行增加的点数保持稳定。

关于目前我行个人住房贷款利率工作的具体安排，一家股份制银行的相关人士介绍，新发行的基于个人住房贷款利率的个人住房贷款利率相关准备工作已经完成，能够满足10月8日监管的要求。逐步推进贷款合同利率条款的修订，增加以贷款利率作为定价基准的选择；改造核心、信贷和其他相关系统，以支持基于lpr定价基准的贷款。开展全系统lpr专项培训和宣传；通过银行官方网站、网上银行、手机银行、自助终端等客户渠道发布lpr。

“目前的要求是，截至2019年第三季度，国家银行业金融机构以lpr为定价基准发放的新贷款比例不低于30%。”一位来自某城市商业银行的人士表示，“截至12月底，上述比例应不低于50%；到明年3月底，上述比例将不低于80%。到明年第一季度，所有发放的贷款将100%遵循lpr定价原则。”

另一家城市商业银行的相关人士也向记者透露，在后期，该行根据市场情况调整了定价基准，以确保区域抵押贷款利率相对稳定，保持区域房地产市场健康稳定。目前，我行个人住房抵押贷款业务涉及的制度、合同和制度已进行了相应调整，以满足lpr定价要求。不过，一些银行表示，抵押贷款利率调整尚未进行，具体调整方案要到10月8日之后才会公布。

对买家有什么影响

随着新的房贷利率政策的实施，老百姓最关心的是买房的成本是贵还是便宜。从制定细则的银行来看，北京新政策下的第一套和第二套住房贷款的利率与之前的抵押贷款利率相比有所上升。

《北京商报》记者了解到，如果9月20日最新一期公布的五年以上的贷款利率为4.85%，那么北京10月8日实施的个人住房贷款利率为:首套住房不低于5.4%；两套住房不低于5.9%。据北京一家房地产经纪公司称，北京大多数银行目前实施第一套5.39%的抵押贷款利率和第二套5.88%的抵押贷款利率。可见，新政实施后，北京房贷利率有所提高。

那么利率变化对购房者有什么影响呢？和硕首席分析师郭毅对《今日北京商报》记者表示，如果上述标准得以实施，北京按揭利率将小幅上升，但这种上升对购房者来说微不足道。抵押贷款利率与低利率挂钩后，也能反映市场取向。后期抵押贷款利率的升降与房地产市场的供求关系直接相关，并将由市场定价。

一家国有大银行按揭部的相关人士表示:“确实有很多人在9月底咨询过按揭政策，但即使贷款申请是在假期前提交的，审批也是在10月8日之后，所以贷款也是根据lpr增加的。”形成利率不是基于以前的基准利率。”一家大型国有银行的另一名工作人员告诉记者，新机制不会这么快实施。“目前，利率并轨只设定了一个标准，这还需要一定的过渡期，正常实施将在2020年1月1日以后。”。

新的利率变化没有给买家带来太多负担。一位房地产经纪人告诉记者，根据新的机制，抵押贷款利率不会有太大的变化，对于购房者来说，每月的抵押贷款将超过十元，这几乎没有影响。

另一位中介也表示，“在政策改变之前，北京大多数商业银行的首套住房贷款都执行了5.39%的利率。在新政下，首次置业贷款的利率下限是5.4%，而平均置业贷款超过25年，其实影响不大。从现有数据来看，北京购房者的数量波动不大。"

例如，商业贷款100万元，25年期，在第一套等额本息商业个人住房的还款方式下，月供5.94元以上，利息1800元以上；第一个月平均资本增加了8.33元，利息增加了1300元。根据平均计算，这相当于每月增加4.33元；两套商品个人住房等额本息还款方式，每月增加12.16元，利息增加3600元；在平均资本的第一个月，有额外的人民币16.67元，总利息为人民币2500元，相当于每月额外的人民币8.33元。

值得注意的是，上述计算仅供参考，因为在过去，当抵押贷款是基于基准利率，一些买家将面临的问题，重新定价抵押贷款利率时，提高利率和降低利率，在时代的抵押贷款利率是基于低利率，也将有重新定价。据记者从央行有关负责人处了解到的个人住房贷款利率问题，个人住房贷款利率的再定价期可由双方协商确定，最短期限为一年，最长期限为合同期。每当利率被重新定价时，定价基准被调整到最近一个月的相应时期的低利率。但是，抵押贷款利率的上调幅度在合同期内不会发生变化，央行明确指出，“一旦确定了上调幅度，将在整个合同期内保持不变。”换句话说，如果抵押合同有一个重新定价条款，那么买家的月供应量可能会随着lpr报价而波动；相反，抵押贷款利率在放贷时将始终保持这个水平。

今年如何进入房地产市场

在lpr机制发布之初，央行发表了一份声明。8月20日，央行副行长刘国强在国务院政策吹风会上透露，新的低利率贷款利率形成机制不会降低抵押贷款利率。刘国强表示，要坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的方向，不要把房地产作为刺激经济的短期手段，保持个人住房贷款利率基本稳定。同时，央行还宣布，根据“按市决策”的原则，各地可以在国家统一信贷政策的基础上，根据当地房地产市场的变化，确定辖区内第一套和第二套个人住房商业贷款的利率上限和下限。这意味着，今后房贷利率将实行“一城一策”，各地要因地制宜。

9月6日，央行为RRR减息提供了一个“大礼包”，决定9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含金融公司、金融租赁公司和汽车金融公司)，并具体下调仅在省级行政区域内运营的城市商业银行存款准备金率1个百分点。

行业分析师认为，在央行RRR降息后，整个抵押贷款市场的可贷资金将会增加，这可以对冲抵押贷款利率小幅上升的影响。易居研究院智库中心研究主任严跃进强调，目前，房地产市场的政策水平基本收紧，抵押贷款利率也在上升，表明即使在新的抵押贷款利率下，房地产市场的监管仍很严格。虽然目前抵押贷款利率略有上升，但上升是可控的，抵押贷款市场将保持稳定。

李万斌还表示，引入lpr机制是为了降低实体经济的融资成本，引导资金向小微企业倾斜；对于抵押贷款，总的方向是避免干扰房地产政策的实施。即使存款准备金率下降，银行也会改变加分基数，以确保抵押贷款利率在短期内基本稳定。