泰禾：大象转身

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危险是一个机会，等待一个转折点。 2001年3月，57岁的任郑飞在柏林跑了一圈后受到了深深的鼓舞。回国后，一篇名为《华为的冬天》的文章在企业内部刊物上发表，这成了警告危机的代名词。 也是在这篇文章中，说了一句名言，“在过去的10年里，我每天都在想着失败，对成功视而不见，没有荣誉感，自豪感，只有危机感！” 当时，成立于1987年的华为只有14岁，正在世界舞台上崭露头角，海外市场销售额达到1亿美元。任郑飞敲响了警钟，警告华为“冬天来了”，这让很多人难以置信。 住在“警惕危险”的任认为:“我们公司的和平时间太长，和平时期的官员太多，这可能是我们的灾难。”然后，他以扭转乾坤的态度，发起了一场为华为过冬做准备的运动。 任的“过冬技术”非常高明。一方面，它处置资产并保持现金流，以7.5亿美元的价格将华为电气(后来更名为安盛电气)的100%股权出售给美国的艾默生。另一方面，为了加强合作，我们与3com、西门子等公司携手合作。建立合资企业，扩大和加强主营业务。 正因为如此，华为得以“熬过冬天”，成为一家大到不能倒的创新型公司。 现在，类似的故事在地产界上演，最具代表性的案例是泰和集团(000732.sz)。 一方面，在过去一年左右的时间里，泰和的一系列调整行动与华为产生了同样的效果；另一方面，他们都是各自领域的大企业和顶尖企业。同时，这两家公司的创始人都有很强的危机感和非凡的勇气，能够根据形势“扭转局面”，并根据当前形势不断调整自己的战略。 在今年6月的太和媒体交流大会上，“华为”也是太和集团董事长黄启森提及最多的企业。他至少三次提到向华为学习。 如果两者结合，将会获得两方面的好处 2019年，当政策收紧、市场波动时，房地产市场发生了新的洗牌，一些房企陷入了流动性风险。然而，泰和这个规模的“大象”正在采取预防措施，寻找机会改写行业格局。 早在去年，在万科喊“活下去”之前，泰和就开始基于对外部环境收缩的前瞻性判断，积极调整节奏。在2018年8月的内部会议上，黄启森强调，“我们应该放慢步伐，更加扎实地推进。我们宁愿牺牲规模，将公司管理和人才整合到位。越少越好，越精致越好；越慢越好。” 当房地产行业谈论业绩、规模和速度时，黄启森敢于做出这样的调整，他的决心是值得称道的。这对毫无准备的企业来说可能是致命的一击，但对泰和来说，这是一次自我创新。 当然，大象转身并不容易。它们越大，就越敏感。太和的“减速”在当时也引起了外界的各种批评。然而，事实证明，黄启森的“慢即是快”的打法有其效果。根据柯睿的统计，太和在2018年的销售额为1303.4亿元，在业内排名第20位，同比增长30%。 进入2019年，泰和准确判断了当前形势，制定了“轻市场”下的生存发展战略。黄启森在公司内部会议上多次强调，泰和应尽快从“粗放管理”向“精细管理”转变，追求“利润回报”，实现“质量增长”。 “合作”已成为今年上半年公司发展的主旋律。 虽然合作开发已经成为行业的常态，但对于刚刚开始开发勘探项目的泰和来说，每一个项目层面的股权合作总是会被舆论批评为“资金链紧张”和“为了生存而出售”。看起来它已经处在一个风雨交加的境地。 据乐居金融不完全统计，截至目前，泰和已将南昌、杭州、章丘、福州等城市项目公司的股份出售，并转让给世茂为首的合伙人，总交易对价超过100亿元。收集木柴的火焰很高。泰和表示，选择有利于公司发展的合作方式，分散股权，可以加快资金回笼，改善资本状况，加快周转，而不是“求生存”。接下来，它将更加包容和开放。在不影响大局的情况下，它可以出口品牌、小盘股交易等。 开放合作的确可以实现1+1；2的“搭档效应”会给太和空厅带来更大的想象空间。 现在，引入合作伙伴优势互补的策略也已经生效，股权转让确认的投资收益高于去年同期。2019年上半年，从投资中回收的现金总额达到19亿元，而去年同期仅为3.6亿元。处置子公司和其他业务部门收到的现金净额为23亿元，而去年同期仅为4078万元。 主动调速，自由收敛[h/]五六年前，泰和在房地产界非常暴力。当时，“黑马”和“地王”是太和的第一个认知，被贴上了“好斗”的标签。 从2012年到2014年，泰和支付了800亿元购买土地，并不缺少地王。如果北京给10块土地，泰和可以得到7块。熟悉黄的任志强曾评论说:“老黄有点疯”。 然而，黄启森不是“拍脑袋”，而是基于对国家战略的预测和对经济发展趋势的洞察。泰和是较早踏上中国城市化和都市圈发展趋势的房地产企业。它的策略是最清晰、最坚定、最坚定的:它只针对第一条和第二条线，而不是第三条和第四条线。背后的逻辑是，中国最有潜力的消费群体是4亿中产阶级，他们主要分布在一线和二线城市。 以粤港澳大湾区为例，黄启森早在2015年就进入了战略要地，逐步在湾区8个城市开展了11个项目，总价值1000亿元。 接下来几年大规模的土地收购和销售业绩的发布推动了泰和实现跨越式发展。2017年，泰和加入了“1000亿元俱乐部”。 同时，为了尊重市场为上策，黄启森果断地停止了在公开市场上高价收购土地的行为，转而通过并购来降低土地收购成本。 2019年上半年，泰和除了不公开收购土地外，还采取了审慎的土地投资策略，对不符合公司发展要求的收购项目进行了全面梳理。此外，公司将提高营业额和加强现金支付作为财务管理和控制的重点，希望通过加快项目营业额、缩短开放周期和严格考核项目支付来不断提升内部实力和强化主营业务。 泰和在战略上可以如此自由地收缩——它在扩张时有冒险精神，在收缩时毫不犹豫，这是因为它有丰富的土地储备。 泰和目前有8个待开发项目，土地面积200.72万平方米，建筑面积209.25万平方米；在建项目64个，土地面积984.63万平方米，建筑面积1637.06万平方米；有63种商品在出售。该公司目前在全国29个城市拥有90多个项目。按照目前的开发和销售速度，现有的储备价值足够开发三年。 在半年度报告发布的当天，泰和披露了一条重要消息:今年下半年，泰和将适当重启新增土地投资，并在今年第三、四季度补充土地储备。然而，其征地也有明确的原则:仍持谨慎态度，至多增加Xi、重庆和成都；量入为出，看看支付情况；鼓励小股交易和土地收购合作。 当云被拉出时，指示器转到好的 ，悬在太和上空的云逐渐消散。几天前，该公司公布了2019年上半年的业绩，营业收入同比增长14.3%，达到145.1亿元。 值得一提的是，净资产和净利润实现了“质的增长”，净资产规模达到367.6亿元，同比增长15.3%，归属于母亲的净资产达到216.9亿元，同比增长17.5%。净利润同比增长15.2%，达到15.7亿元，其中归属于母亲的净利润为15.6亿元，同比增长58.8%。一棵大树迎风招展。一方面，“债务”是泰和撼动其规模的利器，但另一方面，它也一直受到行业争议。 今年年初，泰和及时踩下刹车，降低了杠杆率。从半年度财务报告数据中也可以看出，泰和取得了漂亮的转机，是排名前30位的房地产企业中净负债率改善最明显的。 太和的资产负债率从2018年末的84.60%下降了2.28个百分点；净负债率从2018年底的258.69%下降了126.16个百分点；同时，生息负债大幅减少，2018年底达到1376.2亿元，2019年年中达到1104.0亿元。上半年，偿还债务的现金达到338亿元。 据透露，截至今年年底，泰和应偿还的债务实际上已经大幅度减少，可以根据公司目前的销售和支付情况进行处理。 华为的冬天最后一句话是:“没有远见和预防，你会冻死的。那时，谁要是有一件棉大衣，谁就能活下来。”在任看来，华为的棉衣是现金流。在黄启森看来，房地产企业的生死线也属于现金流。根据半年度报告，泰和的净经营现金流在2018年年中为-5.2亿元，不仅在2019年年中恢复到正值，还增加到202.2亿元。净营业现金的大幅增加表明，收款率在稳步上升，自身造血能力在稳步提高，安全边际在不断扩大。 在上半年不确定的情况下，房地产企业不容易获得更高的评级。6月30日，世界三大评级机构之一的穆迪将泰和集团的评级前景从“负面”上调至“稳定”，其调整主要基于泰和实施的积极流动性管理方案。 今年以来，住房企业融资渠道不同程度收紧。上半年，泰和集中清理了100多家合作金融机构，最终通过债券互换确定了20多家长期战略合作伙伴。这一调整为泰和的融资提供了更大的保障。 下半年，人员培训和产品是重中之重。 企业的变革始于人的变革。华为的经历告诉每个人，公司战略扩张和转型的成功有20%取决于战略规划的成功，80%取决于战略的实施，而战略信心和成功的关键在于人和团队。 “自我批评”是任和华为特别关注的一个品质。它不仅包括个人的自我批评，也包括团队组织的自我检查。 作为华为最忠实的粉丝，黄启森经常在公开场合提到“我们应该向制造业学习，比如华为。”他善于自我批评，并将所学用于泰和的业务发展。 “高管离职和人才流失”是黄启森过去一年的一大“痛苦”。他承认“泰和策略是大学生，管理是小学生。”事实上，纵观1000亿级房地产企业的成长轨迹，“人才流动”是青春期不可避免的风潮。 幸运的是，痛苦和不安伴随着内省后更清晰的认知。今年，泰和把管理升级和人员培训放在重要的战略议程上，在“组织结构”上进行了重大操作，实现了“总部精、区域强”，激发了团队的狼吞虎咽和拼搏精神。 黄启森曾经透露，过去是一个四级管控体系，即总部-地区-城市-项目，现在变成了两级管控体系，即总部-地区。今后，更多的决策权将放在前线，“让那些能听到枪声的人在前线指挥作战”。至于如何细化总部，泰和将采取将总部人员下沉到该区域的方法，该计划已经完成。 黄启森今年的主要工作重点是“看人，读人”。他知道企业发展太快，人才队伍建设滞后，这明显减缓了泰和的创业步伐。他希望组建一支更稳定、流动性更小、有时间和信任的团队，并誓言“以一流的薪酬吸引一流的人才，创造一流的业绩。” 6月底，泰和减缓了大规模的外部招聘，加强了内部人才培养，挖掘了潜力，未来将主要通过内部推荐和内部晋升来培养人才，以增强团队的成长性和稳定性。 行业规模红利释放后，趋势机会越来越少，结构性机会依然存在。在这种背景下，产品实力将成为华为和其他制造业乃至房地产业的核心战场之一。 在房地产界，有很多房地产企业经常谈论产品力，但很少有人能达到“一切着眼”的战略高度。泰和就是其中之一。它以产品为基石，进一步研究企业发展的“壕沟”。 四合院是泰和“南闯北”的利器，也是实现规模发展的拳头产品。它还演绎出一个基于新中式风格的丰富的产品体系，如大学系、园林系和政府系。目前，泰和在全国23个城市拥有45个庭院项目。 太和场已经成为业内非凡的文化象征。业内的共识是:要谈高端豪宅，就必须谈院子；当你谈论新中式时，你必须谈论泰和。 18年前，华为果断“扭转局面”，躲过了多次危机；18年后，泰和也紧随其后。然而，这只“大象”不仅转过身，而且还在跳舞。

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