未来之路：挖掘停车资产价值 赋能商业地产

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停车资产是激活商业地产精细化运作的纽带。它是一项资产，也是一个运营场景，拥有大量忠诚且高净值的用户；这是连接用户的关键点，也是扩展业务模型的/0/房间。对于商业房地产经营者的高级管理人员来说，如何合理地评估停车资产的价值和运营效率？如何建立一个合适的停车资产策略并帮助提高其价值？8月30日，由金融部门主办，阳光海天特别支持的专题研讨会以“未来之路:挖掘停车资产价值，赋予商业地产权力”为主题。商业地产的未来面临许多挑战:如何转换股票？您如何看待资产和产品操作之间的配置和逻辑？对于商业地产运营商的高级管理人员来说，他们是否真正了解国内外停车资产的发展和趋势？如何合理评估停车资产的价值和运营效率？

新技术赋予行业解决“停车难”的能力最近，中共中央政治局召开会议，提出了稳定制造业投资的四个关键点，包括城市停车场。其中，“城市停车场”作为“新基础设施”的重要组成部分首次被提及，城市停车改造进入改革红利期。金融上市公司部总经理、金融上市公司研究院产品经理怀晶指出，从国家宏观层面到行业中观层面的一系列政策都在鼓励消费，鼓励新技术赋予行业权力。商业地产通常是城市商业价值的连接中心。如何解决城市核心商业区的停车问题，赋予商业地产以权力，是一个具有重大现实意义和实用价值的课题。 根据招商证券行业研究报告的分析，全国61个城市有超过100万辆汽车。2018年，27个城市的汽车保有量超过200万辆，其中北京、成都、重庆、上海、苏州、郑州、深圳和Xi的保有量超过300万辆，天津、武汉和东莞的保有量接近300万辆。城市停车一直是个难题。城市的繁荣和发展带来了城市交通和环境问题，如交通拥堵和停车难。目前，在中国沿海地区、大城市和特大城市停车是一个非常困难的问题。商业地产是美好城市生活的重要载体之一，也是检验停车资产精细化运作的目标。 全国商业地产工作委员会主席王永平指出，在商业地产“运筹帷幄”的过程中，停车场的服务对商业也非常重要。目前，城市停车资产可以说是“小入口大市场”，但正是这个看似小的入口。如果解决得好，可以解决老百姓的大麻烦，给商业地产项目带来很大的好处。

图为全国商业地产工作委员会主席王永平

突围迫在眉睫，一方面依靠政策引导和支持；另一方面，需要新的产业和技术来促进存量转化和产业升级。 据阳光海天总裁蒋沁源介绍，阳光海天成立于2006年。其业务涵盖市级停车咨询、停车场规划设计、停车场运营管理、停车场投资建设、停车场商业平台开发等领域。，并致力于提供涵盖整个产业链的全面停车资产管理解决方案和专业停车服务。特别是在2014年，开发了一个用于大数据分析的智能停车大数据平台，“停止简单”，目前有3000万用户。从实际效果来看，阳光海天利用“停止简单”大数据分析对停车客户进行“客户群分析”和“行为分析”。在此基础上，利用各种手段增加停车流量，增加停车时间，容纳更多的顾客，减少进出时间，夜间排水等。，给停车场带来更多的好处，并合理运用差异化定价措施，使停车收益最大化。

照片:阳光海天总裁蒋玉元

挖掘停车资产的价值，提高商业地产运营的质量和效率 在过去的经济建设中，由于经济价值的不同，城市建设的重点一般放在商业、工业和生活建筑上，而交通建筑作为配套设备往往处于被动地位，而交通设施的建设以保证交通系统的运行为第一要务，停车相对较少考虑，因此整个城市的停车设备建设相对滞后。 如今，停车资产是拥有大量忠诚和高净值用户的资产和运营场景；这是连接用户的关键点，也是扩展业务模型的/0/房间。对于商业地产运营商的高级管理人员来说，他们是否真正了解国内外停车资产的发展和趋势？ 新世界城是新世界的核心资产，是一家新世界百货公司，成立于1915年。这是一个有着100年历史的古老中国企业。今年3月以来，这家百年老店开始了自1995年以来最大的调整。预计在12月，它将再现一个“新世界”，与南京路相距10英里。现在，它正在经历股改阶段。新世界(600628.sh)副总经理汪文华表示:“新世界城的转型应进一步提升其智能性和智能性，并制定升级计划。对于会员的停车问题，如果完整的智能停车服务系统能够帮助会员吸引业务，增加粘性，那么在这方面应该进行深入的研究和价值挖掘。”

图:新世界副总经理汪文华

阳光海天副总裁李小龙表示:“首先，商业会员系统需要与停车会员系统相连接，这样才能知道谁进入了商场，谁在购物，谁没有购物，他们的头像是什么。”通过之后，第二步是通过商店的会员积分政策和相应的优惠停车政策。对商业会员进行这样一系列具体的分析和开放，可以保证停车场完全与商业开放。通过“一站式”会员入口让更多车主成为商业会员，这可能会在未来产生更多消费。”

图:阳光海天副总裁李小龙停车位供求矛盾要求在数量和效率上双重提升，智能停车的重要性凸显。一方面，城市停车问题的解决取决于增加停车场和停车位的数量；另一方面，它也需要提高停车位的效率。 三翔印象(00863.sz)副总裁余旭介绍说，公司是一个房地产开发与文化演艺相结合的双主体商业模式。余旭坦言，目前房地产企业在经营房地产项目的过程中并没有重视停车资产的价值，将来会重视这个市场带来的增值。智能停车管理可以降低人工成本，提高管理效率和客户体验。此外，通过停车项目抽干业务也很有吸引力。“我希望探索如何将停车资产作为一个整体进行打包委托，以及将为商业地产运营商带来哪些增量帮助。”余旭说。

图:三相印象副总裁余旭

蒋沁源分享了一组数据。目前，阳光海天现有的自营项目中有70%是无人管理的，30%的项目缺乏人性化。他补充道:“阳光海天还可以根据商业地产停车场的具体情况，依靠规划设计能力，为停车场提供无人/少人化的管理方法，从而降低成本。” 上海城头房地产管理有限公司业务管理部副总经理李楠表示:“公司未来将对地下资产运营实施专业化全过程管理，同时在建设初期就要考虑智能化的规划定位、产品设计和分配手段，解决停车问题，充分利用地下空，形成多元化的良性生态，增强业主、租户和来访客户的粘性。”

图:上海城头房地产管理有限公司商业管理部副总经理李楠

研讨会期间，来自陆家嘴、世界银行地产、金地商厦、太和集团、华丽世家等众多商业地产和停车资产管理的重要从业者和观察员。讨论了操作难点和实践经验。接下来，金融领域上市公司的研究机构将继续跟踪和研究停车资产的价值。