深扒新城控股：百亿利润注了多少水分？

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在王振华董事长涉嫌猥亵女孩的背后，新诚控股(一家激进公司)的财务担忧也值得市场警惕。

7月3日，在新城控股前董事长王振华因涉嫌猥亵女童被拘留后，他的儿子王孝松接任董事长一职。

今天上午，新城控股开盘跌停板，新城发展控股和新城岳集团旗下港股双双大幅收市。其中，新城发展控股下跌23.86%，至8.040港元，总市值较前一交易日蒸发近150亿港元；新城岳跃股价下跌23.72%，至6.560港元，市值蒸发近17亿港元。

近年来，新城控股的排名从第20位跃升至第8位，这是其超高金融技能和雄心背后的原因。在监管规定允许的范围内，它展示了超高的财务会计技能，但也暴露了新城控股数百亿利润的水分。这些对收益的过早确认为未来埋下了隐患。以下作者陈菲亚(源码界面，标识:wowjiemian)。钛媒体已获得钛媒体的授权和编辑。

不出所料，新城控股股价下跌。

7月3日晚，新城控股宣布，已于2019年7月3日收到上海市公安局普陀分局关于公司实际控制人兼董事长王振华因个人原因被刑事拘留的通知。

7月4日，当市场开盘时，新城控股的股价一路下跌，收盘价为309万股。当天，该股以每股38.42元收盘，市值蒸发了96亿元。

在7月3日之前，没有人应该质疑新城控股的黑马身份，而飙升的股价就是一个有力的证明。自2018年10月以来，新城控股的股价从18.88元/股上涨到44.91元/股，远高于其他房地产同行。

作为一家在常州发家的房地产公司，新城控股以惊人的速度超越了同行业。该公司销售额年复一年翻了一番，2018年超过2210亿元，成为中国十大房地产企业，排名第八。

然而，在更稳定的投资者眼中，新城控股并不是一个好目标。在一些券商首席研究员看来，新城控股是一个激进的“骗子”。他们认为，新城控股的排名可以从第20位跃升至第8位，这是由于其高超的金融技能和雄心壮志。

这家公司的迅速扩张势不可挡。新城控股2018年年报显示，报告期内，新城控股实现营业收入541.33亿元，同比增长33.58%；新城控股上市公司股东应占净利润104.91亿元，同比增长74.02%，连续三年高增长趋势明显。新城控股2018年的净利润超过了98%的a股公司。

数据来源:风，界面新闻研究部

同时，从资产负债规模来看，新城控股也是激进的。

数据来源:风，界面新闻研究部

从数据中不难发现，在新城集团收入和利润大幅增长的背后，资产负债规模也在迅速上升。截至2018年底，新城控股的负债总额从2017年的1575亿元迅速增加到2793亿元，增幅超过77%。

在房地产企业中，很少有企业扩张得这么快。

与土地收购和债务相对应的是同样的高速销售规模。根据财务报告，2015年至2018年，新城控股的合同销售额分别为319亿元、650亿元、1265亿元和2210亿元。此外，根据Prism的报告，为了加快项目周转，新城制定了“0346战略”，包括征地、建设、示范区3个月内开放、4个月内开放、6个月内融资现金回报和12个月内现金流量回报，包括征地、销售、租赁和融资。

然而，土地收购和销售只是在商业层面。资产、负债和利润迅速扩张的另一个原因是新城控股的高财务技能。

简单地说，新城控股通过投资性房地产公允价值的变动、利息资本支出以及新会计准则的影响，对其利润进行了适当的调整。这些措施引起了监管当局的注意。2019年4月初，上海证券交易所(Shanghai Stock Exchange)发布了一份长达7页的审计后质询函，对虚假利润和涉嫌关联交易的利益转移提出质疑。

随后，新城控股宣布了对监管机构调查的回应。这份长达43页的回复展示了监管规定允许的超高财务会计技能，但也暴露了新城控股数百亿利润的水分。这些对收益的过早确认为未来埋下了隐患。

简言之，投资性房地产公允价值变动的收入是非经常性损益。年报显示，2018年，公司投资房地产公允价值变动收益为28.09亿元，同比增长209.02%。2018年，新城控股公司归属于上市公司股东的年度净利润仅为104.91亿元，仅投资性房地产的公允价值就占归属于母公司净利润的26.78%。

与同行业相比，万科a股仅占0.3%，中南稍高的建筑仅占2.4%。26.78%的比率确实令人惊讶。

数据来源:风，界面新闻研究部

公允价值变动损益明细表中，比例最高的是2018年新竣工项目，变动损益达到14.64亿元，占52.12%。这些项目已经完成，但没有实际操作。事实上，公允价值增加的原因很简单。这种项目在2017年底还没有开放。2017年底，评估机构参照项目区周边市场租金水平预测了项目可实现的租金收入。

由于该项目于2018年底竣工并签订了租赁合同，评估机构在2018年底进行评估时根据实际租金水平对评估值进行了调整。新建五岳广场为大型商业综合体项目，实际租金收入通常高于原预计市场租金，导致2018年末公允价值增加。

来源:公司询证函，界面新闻研究部

这种操作没有错，但新城的冒进在于对项目租金估计过于乐观，使得公允价值变动损益进一步上升。虽然新开业的投资性房地产由于上述原因导致公允价值变动收益，但不能排除新开业的五岳广场数量减少或新开业的五岳广场实际租金水平低于原评估的市场租金水平，导致公允价值变动损益的不确定性。

进一步考虑，新城控股将透支未来的预期收入。如果未来没有新开的投资性房地产，公允价值将难以上升，这一步确认将使利润告一段落；在投资性房地产的存量中，公允价值主要受租金影响；如果现金流量是按固定期限估算的，在每年确认租金收入后，公允价值将减去一年的现金收入。

一般来说，投资收益的一次性确认透支了短期内未来的可能性。从长期来看，短期内刺激利润弊大于利。

房地产企业的本质是通过借款来扩大规模，通过周转率来加速项目的运作。因此，房地产企业的借贷能力和财务费用的控制是房地产企业关注的焦点。在这方面，新城控股仍然非常激进。

住房企业融资贷款分为专项贷款和一般贷款。2018年，公司融资贷款利息和债券利息支出为39.96亿元，合同负债主要融资部分利息为53.60亿元。

这种利息实际上是借款产生的利息，应计入财务费用，但认为当期费用影响利润。然而，新城控股已将此类借贷成本资本化。年报显示，2018年公司资本化利息支出为88.5亿元，同比增长428.99%；资本化利息支出占母亲应占净利润的84.36%，显著高于2017年的27.75%。

一位长期跟踪房地产企业的财务人员透露，房地产企业会将部分利息资本化，15%的比例更常见。然而，新城控股的资本化比率高达95%。

这背后的原因仍然是调整利润。成本资本化的核心是企业确定这部分成本是必要的业务支出的一部分，不能视为成本，而应计入成本。新城控股刚刚将这部分利息费用“认定”为成本，以避免计入财务费用，从而影响利润。2018年，新城控股将93.57亿元中的88.5亿元确定为资本化支出，直接增加了新城控股88.5亿元的利润。如果按15%的平均水平计算，新城控股2018年净利润将直接减少约74.5亿元。目前的数十亿利润将不复存在。

数据来源:公告与界面新闻研究部

新会计准则将于2018年实施。作为过渡年，企业可以选择新的会计准则或继续使用旧的会计准则。在房地产企业中，只有新城控股和万科甲开始运营。新城控股利用这一点，再次为利润注入了活力。

新城控股将于2018年1月1日起实施财政部2017年颁布的《企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量》(以下简称“新金融工具准则”)。此外，自2018年1月1日起，其坏账准备计提方法变更为:公司根据违约风险暴露和预期信用损失率计算预期信用损失，根据违约概率和违约损失确定预期信用损失率。

据一位审计师称，旧标准通常根据账龄提取不同比例的坏账准备。但是，每个企业的实际情况不同，每个项目的情况也不同，所以这种方法不够准确。但是，新准则的应用使得坏账的提取更加符合企业的实际情况，同时也给企业带来了更多的调整空.

本标准在年报中的反映是其他应收款数合计448.68亿元，坏账准备率仅为0.1%或1%，明显低于正常水平。

新城控股认为，从公司合资企业和房地产合作伙伴处应收的其他基金与房地产投资项目有关，通常在项目获得销售回报时收回。公司根据其他应收款的发生日期计算账龄。虽然部分应收基金款项账龄超过一年，但公司认为仍应归类为第一阶段应收基金款项。

此外，新会计准则对公司2018年度报告和财务报表的相关科目也有很大影响。

根据新的收入标准，本公司确认房地产销售收入的会计政策是:对于根据销售合同条款、当地法律和监管要求在一定时期内符合履约义务的房地产销售，本公司根据该时期内的履约进度确认收入；对于其他房地产销售，当房地产竣工验收时，符合销售合同约定的交付条件，当客户获得相关商品或服务的控制权时，确认销售收入的实现。

受此影响，新会计准则直接增加了公司的营业收入和归属于母亲的净利润，分别增加了34.2亿元和6.62亿元。

据业内人士称，由于采用新会计准则的可比公司较少，公司有更大的自由裁量权，因此不能说采用新会计准则是为了调整利润。但毫无疑问，新城控股的利润规模有改变会计准则的原因。

依靠这些手段，新城控股可以保持数十亿的利润。但不会持续太久。这家房地产公司的冒进背后，值得警惕。