深圳调整“豪宅税” 还有哪些城市会跟进？

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每个城市都有自己的普通住房和非普通住房的标准。然而，随着2015年以来房价的上涨，一些城市的普通住房“豪华化”趋势更加突出，购房者的税负加重。专家认为，深圳普通住宅认证标准调整后，一些城市可能会跟进。

01调整后，买家节省税费约20万元

所谓的“豪宅税”只是市场上的一个流行说法，这意味着根据一定的政策法规，被认定为非普通住宅的房产在交易时需要缴纳高于普通住房标准的税费。11月11日，深圳市住房和城乡建设局表示，近日，深圳市将普通商品住房标准调整为容积率1.0以上144平方米以下。

深圳上一次调整普通商品住房标准是在2015年。与2015年版相比，此次调整的最大变化是取消了对住房总价格的限制。在2015版标准中，深圳对各行政区普通商品房的总价进行了限制，如罗湖区不超过390万元(含)，福田区不超过470万元(含)，南山区不超过490万元(含)，盐田区不超过330万元(含)，宝安区不超过360万元(含)。

自2015年深圳房价大幅上涨以来，2015年版普通住宅总价的限额标准一直偏低，导致市场上大部分房屋“豪华”，许多房屋交易时需要缴纳更高的税费。

根据深圳中原研究中心的数据，今年10月，深圳二手房平均价格为54551元/平方米，其中罗湖区的平均价格为60207元/平方米。根据罗湖区390万套豪宅的定义标准，65平方米的房子被视为豪宅；福田区二手房均价为71160元/平方米，按470万元计算，66平方米的房子也能达到豪宅的门槛。

因此，深圳市住房和城乡建设局解释说，目前，市场上大量的中小套型住房交易需要缴纳增值税，这无疑增加了只需购买住房的普通家庭的负担。在过去的两年里，政府有关部门收到了很多人的反应，要求调整普通商品住房的标准，以保证新购买的住房。经过充分研究，深圳将调整普通商品住房标准，这将有助于更多的贫困家庭享受税收优惠政策，降低住房成本，满足合理的住房需求。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，在房屋交易中，增值税的负担非常重，尤其是深圳房价上涨后，成本更高。此次调整后，许多房屋被纳入普通住房范畴，这可以为购买普通自住住房的购房者节省约20万元的税费。

需要注意的是，此次调整后，符合新政策的普通房屋将在最后一次交易两年后重新上市出售，可以免征增值税，其他税费仍将正常缴纳。同时，深圳普通住房和非普通住房的认定只针对二手房，而新建住房市场不受影响。

02房地产经纪人说，“有业主坐在地上，并开始价格”

广东省住房政策研究中心首席研究员李分析了中信经纬(微观信号:jwview)的情况，他表示，在上述政策调整之前，由于受到“三价合一(成交价格、评估价格、网上签约价格)”政策的影响，深圳二手房市场的阴阳合约已经减少。在房子普遍“豪华”后，购房者的购房压力更大。同时，由于税费不能贷出，这就要求购房者有更多的首付能力。普通商品住房标准调整后，将使那些只需要它的人和那些需要换房的人受益。

至于新政后会有多少房屋受到影响，李认为，新标准主要影响上市交易时间在2年以内、5年以内的房屋。根据时间计算，2014年至2017年是深圳楼市的爆发期，主要是房屋交易，交易量相对较大。

中原地产首席分析师张大伟表示，在此之前，深圳市场超过80%的房屋被视为非普通房屋，但全额付款或较少贷款的买家可以降低交易价格，避免增值税和附加费。在这种情况下，大约不到50%的购房者需要按照非普通住房的标准纳税。

张大伟接着分析说，深圳直接取消了确定住房总价格的标准，这个标准很强，非普通住房的比例会大大降低。此外，深圳的公寓类型普遍较小，面积超过144平方米的二手房比例仅为15%，也就是说，它将影响30%的市场交易。

▲深圳有房子宣传“免征增值税”等口号。资料来源:安居克客户

该政策于11日正式实施。11日下午，在房地产经纪平台安居克上，一些经纪人已经打出了“144以下！！“抢房子”、“免征增值税”和“新政策”的新政策！业主不要颠倒价格”等房屋促销口号。

位于深圳市龙华区金堂塘路的一套69平方米的两居室房屋的报价为358万元。房地产经纪人小琪(化名)11日下午告诉中信经纬记者，该房屋已存在两年，可按普通房屋标准纳税，节省增值税约9.8万元。

“店主还没有打算提价，仍然按原价出售。由于政策刚刚出台，一些业主反应缓慢，但也有一些业主主动要求提高挂牌价格。像400万元这样的房子一般能筹集到10万元，甚至更多。”他说:“如果你想买房子，试着在11号来，我们会等你，不管多晚。”

深圳福田区经纪人郭涛(化名)也向中信经纬记者表示:“一些业主提高了房价。如果学位好的话，800万到1000万元的房子总价格会上涨50万、80万甚至100万元。500万元的房子涨10万到20万元更常见。”

严跃进认为，税费政策往往会对市场交易产生直接影响，而优惠政策会刺激部分交易需求，新房和二手房都将出现交易量上升的现象，预计会形成一个小的市场交易高峰。

这些城市会否跟进解决“奢侈”的问题？

普通住房和非普通住房在交易时执行不同的税收政策或贷款政策，这在每个城市都很常见。但是，由于目前的房价与几年前相比普遍上涨，相关政策有些过时。在一些住房价格高的一线和二线城市，即使他们在非核心地区购买小型住房，他们也可能承担更高的税收负担或支付更高的首付比例。

《北京日报》最近报道称，陈先生是一个“小卖大买”的买家。他卖掉了自己的一居室，选择了位于石景山区的一套89平米的公寓，总价约为460万元。“在我卖房子之前，我计算过如果我把小房子卖给大房子，我名下会有两栋没有其他房产的房子，首付是60%。售房款270万元足以支付新房首付款。没想到，当我到售楼处坐下来计算细节的时候，我意识到这是一套普通的房子，首付款从60%增加到80%，这意味着我又要赚98万元。”无奈之下，他暂时放弃了换房间的计划。陈灿不明白它是如何变成“豪宅”的，因为它显然是五环路外的一个小公寓。

根据2014年北京市实施的普通和非普通住房分类标准，享受税收优惠政策的普通住房必须符合以下三个标准:1 .住宅建筑容积率在1.0以上(含1.0)；2 .单栋建筑面积在140平方米(含)以下；3 .实际成交价格低于本通知确定的价格标准，其中五环路以内单价低于39600元/平方米或总价低于468万元，五环路至六环路之间单价低于374.4万元，六环路以外单价低于23760元/平方米或总价低于280.8万元。

在上述情况下，陈先生喜欢的位于五环路外的房屋符合前两个标准，但不符合“五环路与六环路之间的单价低于31680元/平方米或总价低于374.4万元”的要求，因此认定为非普通房屋。根据北京现行的贷款政策，第一套房的最低首付比例是40%，第二套房是80%。同时，由于陈先生喜欢的这栋房子已经被认定为非普通房屋，其税费在今后重新上市交易时会高于普通房屋。

张大伟认为，与深圳的情况类似，京沪两地非普通住宅建筑的认证标准过低，不符合实际市场情况。例如，在北京，86%的新建房屋被认定为非普通房屋，而在六环路中只有5%的普通房屋被认定为非普通房屋。

李预测，深圳调整实施新政策后，可能会给其他城市带来示范效应。张大伟还表示，深圳的政策将对其他一线和二线城市产生影响，尤其是有调整趋势的北京和上海。按面积和容积率来划分普通住宅和非普通住宅是没有争议的。关键是要确定住房价格标准。然而，大多数城市可能会选择提高物价指数，而不是像深圳那样直接取消。

▲北京市住房和城乡建设委员会回应了公众的建议。来源:北京市政府网站

今年8月19日，北京市住房和城乡建设委员会公开回应了公众对普通和非普通住房认定标准的建议。北京市住房和城乡建设委员会表示，已经与财政、税务部门进行了认真研究，下一步将按照房子是居住用房、不是投机用房的定位要求，做好相关工作。中信经纬还在上海、广州等城市的相关政府网站上看到，一些市民也咨询或建议该政策，但未能找到政府部门的公开回复。

张大伟表示，如果其他城市跟进并调整这一政策，可能会给市场带来短期波动，但总体而言，这是市场的正常调整。