7宗宅地待成交，深圳土拍大戏或将超越“史诗级”

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时代周刊记者:谢忠秀

深圳正在积极寻找城市土地供应的出路。

11月12日，深圳市土地房地产交易中心挂牌7块，其中5块位于前海:1块宅基地、2块商业用地、1块文化体育设施用地、1块医疗卫生用地；龙华还有两起案件，都是12月11日开始的工业用地枪击案。

10月23日之前，深圳刚刚列出了6块纯住宅用地，分别位于平山、龙华、光明和大鹏新区，拍摄于11月22日开始。

共有7处民宅需要拍照，总数量已经超过了今年4月深圳一次提供5处民宅的史诗级土地拍卖。

根据公开信息，《时代周刊》记者发现，第四季度一直是土地供应的高峰期。2017年第四季度，深圳共出售14块土地，占全年的31%；2018年第四季度，深圳共出售了29块土地，占全年的40.8%。然而，广东省住房政策研究中心首席研究员李向《时代周刊》记者指出，深圳目前的大规模土地供应是“基于现状，很难说有什么季节性因素。”

“深圳的房地产市场需要在供应方面进行结构性改革，不仅要稳定房地产市场，还要增加土地供应以满足需求，平衡供求关系。”另外，除了宅基地的供应，我们可以看到深圳的土地供应还包括教育、医疗和工业用地。由此也可以看出，深圳的土地供应是以教育、医疗为基础，并采取对策促进产业发展的。”李对说道。

从深圳近期的土地集约推进中，我们可以看到深圳不仅增加了住宅用地的供应，而且在工业用地和经济适用房方面也采取了各种措施。11月5日，深圳启动了30万平方公里的全球投资工业用地。10月23日，深圳启动了13个公共住房项目。计划通过新建设用地、棚户区改造、城市更新、公共设施配置和工业园区配置等多种渠道筹集约11，000套公共住房。

宅基地:稳定的土地价格提高到“双限双竞争”

今年6月24日，深圳举办了一场“史诗般的地球拍卖”，一次提供了五个家园。为了稳定土地价格和房价，深圳还设置了“单限双争”等多种限制措施，严格审查土地收购资金，限制新购住房的销售。

“单限双竞争”的具体表现为:有限交易地价、竞争性交易地价、只租不卖人才的竞争性住房面积。其中，龙华智敏地块最终以最高地价出售，并增加了22600平方米的人才房免费转让给政府。

与5个月前相比，深圳最近上市的限购令政策更为糟糕，更升级为“双限双竞争”:除了限定地价、限定普通商品房平均销售价格、限定竞争地价和限定住房面积(只出租不无偿出售给政府)外，还提高了普通商品房平均销售价格。

对于10月23日上市的6块地块，普通商品房的平均销售价格限定为:三块平山地块的最高销售价格不超过每平方米38750元；龙华地块最高每平方米71400元；亮化土地最高不超过每平方米47250元；大鹏计划建造可销售的人才住宅，因此它设定了两个价格上限:平均售价和最高售价，分别为每平方米20，520元和23，598元。

11月12日上市的前海家园也提出了“双限双竞争”的要求，即项目建成后进入市场的普通商品房平均最高价格为每平方米9.9万元(不含装修的空白价格)。

与周边价格相比，“双限双竞争”地块明显低于周边。以10月23日在龙华大厦闲逛为例。该项目的最高销售价格不得超过每平方米71，400元。根据深圳中原房地产研究中心的数据，截至2019年10月，龙华区二手房平均成交价格达到每平方米53329元，项目周边二手房平均售价超过每平方米6万元，最高价格为每平方米6.9万元。

中原地产深圳有限公司董事总经理郑树伦向《时代周刊》指出:“2016年深圳新房限价令出台后，市场相当稳定。然而，在今年8月18日深圳建设社会主义示范区的消息公布后，市场开始明显回暖。今年新房子的价格限制放宽了，与去年相比价格略有上涨。因此，采用了“双限双竞争”的转让方式。以稳定价格和市场预期。”

工业用地和经济适用房:多维度增加供给

除了宅基地，深圳的工业用地和经济适用房用地也在增加。

11月5日，深圳集中推出35块工业用地，分为35个区，吸引了来自世界各地的投资。从区域分布来看，新兴产业和先进制造业主要分布在宝安区、龙岗区、龙华区、光明区、平山区和深汕合作区；总部区域主要分布在南山区和福田区；以科技研发为主的区域主要分布在光明区和大鹏新区；高端物流为主的区域主要分布在宝安区和盐田区。

《时代周刊》记者注意到，深圳近年出售的土地主要是商业和工业用地。数据显示，2017年，深圳共出售了45块土地，其中只有一块是住宅用地；2018年，深圳(含深汕合作区)共出让土地71块，其中住宅用地12块，其中深汕合作区2块，安珠人才集团6块，平山、光明等关区4块。

此外，深圳今年也调整了工业用地政策，提出工业用地的容积率和容积率可以通过新建、扩建、拆迁和建设三种方式相结合进行调整，以尽可能增加现有工业用地的容量和效率。

何仪旧城改造集团董事总经理罗宇对《时代周刊》记者表示，深圳一直担心“没有土地”，但深圳有没有土地也是一个相对的概念:“这一次，深圳拿出了全球前所未有的30平方公里的工业投资用地，其亮点在于以土地政策引领产业布局，带动更多的优质企业和优势项目。这是深圳加大努力应对经济下行风险的表现。深圳新一轮招商引资和产业发展值得期待。”

除了丰富工业用地，深圳还在规划住房保障布局。无论是直接建造经济适用房还是在住宅用地供应上建造经济适用房，深圳的经济适用房建设都在不断增加。

10月23日，深圳启动了13个公共住房项目，计划建设11000套公共住房。此外，在今年的住宅用地招标拍卖中，设立了“竞聘住宅区”，其中6月24日竣工的5栋住宅最终贡献了158，570平方米的人才住宅面积；在10月23日上市的6个家园中，有5个建立了95，740平方米的人才住宅区，另有平山地块计划建设一个52，396平方米的人才住宅区；前海家园的人才住宅面积为6000平方米。

按每套90平方米计算，上述宅基地可提供约3474套人才住房。

但这离深圳的“小目标”还有很长的路要走。2018年8月，深圳市出台了《关于深化住房制度改革，加快建立多主体供应、多渠道保障租购住房供应保障体系的意见》，开启了深圳市过去使用商品房的“第二次房改”。主要供应体系调整为人才住房、公租房、住宅和商品房按2: 2: 2: 4的比例供应，其中经济适用房占60%，到2035年达到要求。在短期、中期和长期阶段，将筹集各类住房170万套，其中人才住房、住房型商品房和公租房的总量不低于100万套。

“基于这个目标，深圳的商品房供应和经济适用房供应都面临巨大压力。当务之急是增加土地供应，实现这一目标。”李在接受《时代周刊》采访时说。