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房地产市场已经跌入极限!

10月份,在70个大中城市中,35个城市的二手房价格下降,占总数的一半,达到55个月以来的最高水平。

上一次发生这种情况,是上一轮监管的黑暗时刻:2015年3月,48个城市的二手房价格下跌。

当时,房地产市场跌到了极限,政策立即开始大幅放松。这一刺激远远超出了想象,被称为“330新政”:

3月30日下午4时58分,央行、住房和城乡建设部、银监会联合下发文件,将第二套房首付比例从60%下调至40%,公积金首笔住房贷款最低首付比例从30%下调至20%;

叶檀财经:楼市跌到极限!最大的骗局出现!

仅10分钟后,财政部和国家税务总局联合宣布,从3月31日起,个人住房转让免征营业税的期限从5年以上缩短至2年以上。

从此,中国的房地产开始了新一轮的大牛市!

中国房地产市场再次陷入黑暗,一片光明也没有。

11月16日,央行发布了第三季度货币政策执行情况报告,并第五次重申,由于城市的政策,应实施房地产的长期机制,房地产不应被用作刺激经济的手段,因为短缺!

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随着房价下跌,房地产储备的功能消失了。

问题是宏观流动性仍然非常充足,远远超出预期。在13天内,央行两次降息,一次下调了标准:

11月18日(周一),央行启动了为期7天的1800亿元人民币的反向回购操作,中标率为2.5%,高于之前的2.55%,并“降息”50个基点。

11月15日,央行对存款准备金率定向下调1个百分点进行了第二次调整。

11月5日,央行将最低贷款利率下调了5个基点。

国内流动性充足,房地产价格不上涨。水满了,就会溢出来。每个人都很焦虑,都在寻找新的投资机会。

那时,骗子出现了。他们说,加强海外资产配置,投资西港!

投资西港是最大的骗局!

地球上有炼狱!罪恶之城撤退!

世界上有炼狱,而韦斯特波特是最残酷的。

歹徒、赌徒、客户、吸毒者、淘金者等。所有人都聚集在柬埔寨的西哈努克城,这个海滨“小渔村”成了著名的罪恶之城。

魔幻现实的开端是,为了吸引投资,西港已经放开了博彩业,一碗血已经倒进了鲨鱼池,这引起了轩然大波。

2018年,西港有76家赌场开业,其中99家获得了营业执照,未来赌场数量预计将达到200家。有人嘲笑说西岗有一半是中国人,一半是菜农(菠菜从业者)。

无数“从门外捞出”的人来到了西港。这些人“基本上不能在家里相处,或者他们有事要做”。

我可以想象韦斯特波特的社会生态有多糟糕。“在我们的地方(西港),每周都有死人发生不是新闻,但不死人是新闻。”

(来源:“坏西哈努克城港口”)

官方统计数据显示,西港的犯罪率上升了25%,2018年为105起,2017年为84起。其中,有29起严重刑事案件,73名嫌疑人被捕,包括48名中国公民。

问题的关键是,最大的受害者,无论是在网上赌博,还是被骗做“奴工”,都是中国人,他们的影响是很坏的。

中国和柬埔寨终于开始行动了。

8月13日晚,中国代表团抵达金边。第二天,中国和柬埔寨警方进入赌场,逮捕了126名涉嫌电信欺诈的中国嫌疑人。

这一行动意义重大。这是中国和柬埔寨警方首次以合法许可进入赌场抓人,并捣毁了一个伪装成赌博公司的诈骗团伙。

更具象征意义的是,8月18日,柬埔寨首相洪森发布通知:停止申请“网络赌博”营业执照,严厉打击非常规网络赌博。现在,在线赌博卡到期后不能更新。

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西港在赌博中“繁荣”,也在赌博中“垂死”,从门外捞出的中国人开始撤离。

据柬埔寨官方统计,8月份有8.9万中国人从柬埔寨返回,直飞国内城市的航班爆炸。最初的4000张票一度涨到6000张。据柬埔寨官方预测,9月份柬埔寨的中国人数量将减少近20万。

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韦斯特波特的退潮更加真实:没有人敢在清晨的街道上逗留,没有人敢轻易展示自己的财富,因为害怕被抢劫和绑架...

别拉它!西港不是深圳,没有投资价值!

这是一个罪恶之城,一个骗子把它比作改革开放初期的深圳,以此来推荐一个项目!这太荒谬了!

深圳已经从一个小渔村发展成为一个国际化大都市,这的确创造了太多的人类奇迹。

因为深圳的平地上有高楼大厦,当它穷得一无所有的时候,它就会成为骗子的目标。

不管你说什么,他们都会说,深圳不是什么都没有吗?真是个偷鸡贼!

“西港没有基础设施吗?”“没关系。深圳过去什么都没有。现在不是国际大都市吗?”

对于说谎者来说,拥有梦想就足够了,但是画蛋糕是他们的专长。

但是——深圳的奇迹是不能复制的!

深圳创造人类奇迹离不开深圳的宽容。“你来的时候,你是深圳人”,无数的人来到这里追求自己的梦想。

没有这些人,就没有现在的深圳,但我们也应该看到,深圳的发展离不开这些人。

大国和大城市。

深圳崛起的最深层原因在于其巨大的腹地、巨大的市场需求和人口红利。

深圳奇迹的背景是中国经济增长的奇迹是不能复制的,印度不能复制,柬埔寨也不能复制。

先看看人口红利。

将西港与深圳进行比较的一个最重要的原因是柬埔寨有大量的年轻人。

根据官方数据,2019年柬埔寨总人口为1528.8万,平均年龄为27岁。34岁以下的年轻人占总人口的70%,呈“正金字塔”状。

深圳崛起时,中国的人口是多少?

在1950年至1958年和1962年至1975年的两次婴儿潮期间,每年出生的人口分别高达2069万和2583万,相当于每年有140万柬埔寨人出生。

1978年,中国15-64岁的劳动年龄人口为5.59亿,1981年超过6亿,1986年超过7亿,1995年达到8亿,2002年超过9亿,2011年超过10亿,2013年达到10.06亿的高峰。

这种劳动力创造了中国经济增长的奇迹。柬埔寨人口很少,类似于我们的二线城市之一。即使到处都是年轻人,也没有未来。

更重要的是,柬埔寨的人口增长已经大幅放缓。

根据柬埔寨官方数据,由于出生人口下降,柬埔寨人口增长率从1998年至2008年的1.5%下降到2008年至2019年的1.2%。

此外,当深圳经济增长时,我们的人口红利是“两头吃”,劳动力大大增加,“人口负担”也减少了。

从1980年到2000年,我国15至59岁的工作年龄人口每年增长1.8%,而受抚养人口(15岁以下和60岁以上)每年下降0.2%。

别听骗子的,因为经济发展的禀赋条件相差108,000英里,柬埔寨不可能成为下一个中国。

相应地,西港不能成为下一个深圳。

每个小渔村都有一个深圳梦,梦想成为国际港口城市。

伦敦、新加坡、香港、上海和深圳等港口城市的确是全球经济的明珠。全球60%的经济集中在泛港区,75%的大城市,70%的工业资本和人口集中在沿海地区。

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韦斯特波特,没门。

韦斯特波特有什么?水深和海岸线等自然条件很好,仅此而已。

早期,随着港口城市的发展,自然条件变得非常重要,这使得船舶停泊、港口建设等都很不方便。

目前,港口的发展主要取决于社会经济条件、经济腹地条件、客货流量、服务滞后、金融支持等。这些是柬埔寨固有的缺点,不能改变。

过去,西港没有发展;将来,西港不会发展。

深圳崛起时,正赶上新一轮的全球化,全球经济快速增长,国际贸易增长更快!

现在,特朗普挑起了麻烦,国际贸易停滞不前,世界各地的港口都在努力转型和升级,小心翼翼地为客户服务。

对韦斯特波特来说,从现有的成熟港口抢肉比升天还难!

因此,不要被愚弄。中国经济增长的奇迹是不可复制的。柬埔寨不会是下一个中国,西港也不会是下一个深圳。

告诉你投资西港?给他两巴掌!

韦斯特波特受欢迎是荒谬的。

在大撤退之前,韦斯特波特充满了暴力和泡沫。

大撤退后,韦斯特波特被遗弃了,陷入了萧条。

如果在这个时候,有人告诉你要尽快在未来发展潜力巨大的西港投资,不要犹豫,上去扇他两次耳光,然后告诉骗子滚开!

不要把说谎者想得太好,他们是来骗取你血汗钱的。在国外卖土地和在国内卖口罩没有本质区别:他们都以过高的价格卖给你东西。

这个骗局的逻辑很清楚,受害者很容易接受和理解。毕竟,最终他们手中可能会有一些实物。

与卖地的骗子相比,买面具的骗子仍然“善良”。一个面具值几分钱,我卖给你十几块。虽然很“黑心”,但受害者一般不会花几块钱。如果你买了土地,你会死在坑里。原来,21,000亩地被卖到171,000亩,甚至401,000亩,直到猴年马月才能够还书!

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如果你不害怕,你会害怕骗子受过教育,房地产交易的细节太复杂,世界不同地区的政策大相径庭。骗子可以用“规则”安全逃脱,而你没有办法。

“切你的韭菜,切你的韭菜。你能做什么?拒绝告诉我去!”

说谎者如此猖獗,以至于《人民日报在线》再也无法忍受了。转载文章警告国内投资者,标题是“打电话给你在泰国买房子,不坏,但非常坏。”

海外房地产投资,骗局大致分为两类:一是信息是虚假和纯粹的骗局;另一个是隐藏得很深的投资陷阱。

一、纯欺诈、宣传虚假、项目虚假、隐瞒关键信息等。,这是欺诈。

例如,柬埔寨房地产投资:

1.土地的性质显然是特许经营权,只能出租99年,必须说是永久产权的硬卡;

2.周围显然没有配套设施。为了制造声势,虚假宣传将被规划为国际学校、商业综合体等。在未来;

3.这块土地的地理位置显然离核心区有30公里,而且不得不说是20公里。它显然是在洪水地区,但我不会告诉你;

4.在交易之前,房子的面积可能是100平方米,但我不会告诉你哪些违章建筑要被拆除,最后的面积可能只有60平方米;

5.土地和房屋的产权证可以分开办理,也可以分开出售。甚至两个产权都卖给了不同的人,后续的问题很麻烦;

6.对于一些项目,如果没有获得或固定生产证书,将直接出售。

……

这种欺诈几乎可以通过在其他国家找一个可靠的律师来避免。在柬埔寨,这件事很麻烦。腐败认知指数全年都在下降,一切都可以说是为了钱。官员们所说的也非常不可靠。特许土地在被收回时被收回,这是非常武断的。

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第二,隐藏得很深的投资陷阱。

先看看“收益率陷阱”。

西港的许多房地产项目,如商店和土地,会告诉你预期回报率将达到8%甚至10%。

他们如何计算?

一个常见的方法是从过去推动未来。在过去的几年里,年回报率一直是这个数字,将来也会是这个数字。这个逻辑问题很大。一个简单的股票类比表明,一只股票在过去的一个月里翻了一番,将来还会翻一番吗?

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当然不会。上涨越高,上涨越快,股价回调的风险就越大。西岗的地价在三年内上涨了十倍,租金在两年内上涨了五倍。它将来如何崛起?

西岗的房地产市场起初由欧洲人和美国人主导,然后是韩国人和台湾人。现在,大陆人坐在村子里,左手搭在右手上,制造了一个虚假的繁荣景象。这和股票市场一样,价格被扭曲了,基于它的回报率也是一个泡沫。

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对于一些项目,以市场价格计算,回报率可以达到8%-10%,但他们没有告诉你有管理费、税金、维护费、海外买家税、个人所得税等。一旦扣除税费,回报率也会大幅下降,这是完全没有吸引力的。

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还有一些项目,回报率确实比较高,而且还有中介租赁公司的承诺,这样就没有问题了吗?大错特错。

要计算一个帐户,有两个方案。第一个方案是项目成本为2万块,正常情况下销售5万块,利润3万块;第二个方案是,项目成本为2万元,打包,以40万元出售,并承诺未来五年的收益率为10%。利润是多少?136,000元,不算资金的时间价值!我本可以赚你30,000元,但有了承诺的租金,我本可以赚你136,000元。

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看到问题的核心了吗?是价格。

价格太高了,即使我们承诺将来高产,这个项目也不值得!

一个骗子正在高价卖给你东西!

看看“流动性陷阱”。

最重要的投资是什么?

如果你给出的答案是价格,那么你只是一个初级投资者;高级投资者给出的答案是流动性。

没有流动性,价格就是假的。

在一级市场的股权融资中也有许多类似的骗局,比如垃圾项目,资金被一轮又一轮地融化,估值急剧上升。当你观察投资者时,他们都再次进场,当他们进场时,局外人被困住了。如果你迫不及待地想让人们玩,公司会上市,让二级市场的韭菜接手。

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二级市场也存在流动性问题。在金融危机中,每个人都在恐慌中抛售,而接收器突然消失了。整个市场只有卖方,没有买方,成交量骤降,流动性突然丧失。最初,一个限额可以发货,但只有在四个限额之后。

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与流动性好的资产相比,流动性差的资产价格一定很低,这在金融学中被称为“流动性折扣”。

在房地产市场中,流动性更为重要,因为房屋和土地投资规模大,流动性很差。

流动性越差,房地产的价值就越低。本案是商业地产。经过全国性的打击,流动性立即消失,现在的房价几乎是住宅物业的60%。

极端的情况是,没有流动性的房地产只是一堆钢筋混凝土,几乎没有价值。

二手房市场代表着房地产的流动性。在没有二手房市场的城市,无论是在国内还是国外,房地产市场都没有投资价值。

谁给你推荐没有流动性的房子,谁就是骗子。

别说西港,柬埔寨几乎没有二手房市场。当你想赚钱时,你会把房子卖给谁?

西岗约有10万当地人,中国约有15万人,相当于中国中西部一个县城的水平。以此类推,在中国中西部的一个小县城里,谁没有两套套房?谁想买二手房?一年能卖出多少套二手房?

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柬埔寨的人均国内生产总值只有1300美元,而人均收入只有1200美元,这确实脱离了国家的贫困标准。问题是,你知道一个叫“平均”的词吗?

柬埔寨的贫富差距极其严重,5%的人占有80%的财富。绝大多数柬埔寨人仍然很穷,负担不起你的项目,少数富人不喜欢你的项目,这很令人难过。

没有人接受这个提议,这是西岗房地产最大的问题!

说谎者努力防止三种心理伤害!

现在骗子们非常勤奋,在全国各地发表演讲,打着分析投资形势的旗号宣传他们的项目,并寻找大葱来接手。

檀香,你可以擦亮眼睛。

他们会告诉你,没关系,不管你是否投票,只要来听演讲,反正你也不需要钱。

去了之后,他们会给你一些虚假的“宣传”材料,描述项目投资的优势,这会让你觉得投资很划算。更重要的是,他们还会给你一些现场体验,让你可以想象你在国外有一亩地,想象田园生活,那是非常美丽的。

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这时,销售代表很快就来找你签字,顺便告诉我,实际的项目可能与宣传“略有”不同,你仍然会感到有点不舒服,但是你不能忍受你心中这些美妙的想象,所以你以一种困惑的方式签了它。

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说谎者很清楚这一点,他们每次都尝试过,因为你已经在心里拥有了这个东西,你不愿意放弃。

这些是行为金融学的应用。人们不是厌恶风险,而是厌恶损失。人们对损失的厌恶远远高于满足。

为什么许多商店要求你试一试,并且免费试用?是的,尽量不要为此付出代价,但是失去的感觉太痛苦了,所以很多人都顺从地放弃了他们的钱。

如果檀香人真的忍不住,当他们去参加投资形势分析会议时,他们就中断了项目宣传。你应该注意它。说谎者的第二个动作——陀。

人是群居动物,公开会议是一个小团体。在一个群体中,人们的智商会急剧下降。这时,会有几个信托基金来引导人们的情绪和心理。

它让你觉得如果你不跟随项目,它就像是一个不同的种类,如果你不跟随投资,它就像是被抛弃。

即羊群效应。说谎者善于利用每个人的从众心理。

最后,没有办法,也有人说,心是感动的。还有最后一关。不要轻易支付押金。回家冷静三五天。

如果你付了押金,你将很难跳出这个坑,这涉及到下沉的费用。许多人无法从心理上渡过这种局面,觉得押金已经交了。很遗憾,他们没有付清余款。

如果付了定金,那要看你的选择了。你想选择损失10万存款还是100万投资?

檀香,一定要睁大你的眼睛,认出那个鼓励每个人投资西港的骗子!

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