谭浩俊：长租公寓非肥肉 频频“爆雷”是重新洗牌的前奏

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日前，河南月如资产管理有限公司宣布，由于巨大的经营和财务压力，其投资的1600套公寓无法维持公司的正常运营，因此接受了并购。

应该说，月如仍然是一个相对负责任的公司，并没有像其他长期出租公寓公司那样逃跑或突然消失。据媒体不完全统计，从2017年至今，由于资金链断裂和管理不善，多达20套父母租住的公寓宣布破产，给许多租户和房东带来了经济损失。

长期租赁公寓作为住房租赁市场中的重要业务部门，值得更多的关注和重视。长期租赁公寓可以满足高、中、低收入人群的租赁需求，信息传播范围广，影响大，更方便租房者和房东之间的联系，减少租房者和房客之间信息不对称造成的租房困难。

但是，由于长期租赁公寓前期投资金额大，盈利能力弱，运营成本高，回收期长，缺乏足够的财务实力和心理承受能力，无法从事长期租赁公寓业务，也难以适应长期租赁公寓的盈利模式。因此，很可能会出现资金链断裂、耐心不足等问题。目前，长期租赁公寓频发的“打雷”问题是由长期租赁公寓的特点决定的，也是由长期租赁公寓经营者的冲动造成的。

事实上，长期租赁的运营模式类似于共享自行车，其特点是前期投资大、运营成本高、盈利能力差，普通投资者根本无法维持。需要指出的是，由于共享自行车具有交通流量大的特点，能够吸引一些战略投资者和资本，长期租赁公寓没有交通流量，普通投资者的资本不可能参与长期租赁公寓的投资。因此，一旦长期租赁公寓公司出现问题，如果它想摆脱困境，就不可能指望其他企业和投资者并购它，除非其他长期租赁公寓公司想扩大业务。

这也意味着“打雷”发生在长期出租的公寓，最终的结果是悲惨的，包括投资者，房东和房客。没有一个参与者获利。即使投资者多付少付，只要他们不故意作弊，他们就不能得到任何好处。否则，就不会有资金链断裂，也没有必要逃跑和消失。

事实上，长期租赁公寓会在瞬间爆炸，吸引大量投资者进入长期租赁公寓领域。大多数人只看到长期出租公寓的好处，却看不到风险。他们只是自然地设计了长期租赁公寓的盈利模式，而没有分析长期租赁公寓的损失概率。如果你真的投资长期租赁公寓，你必须在早期忍受亏损的痛苦，并为长期运营做好准备。显然，大多数涌入长期租赁公寓的投资者只计算利润，而不计算损失。自然，在长期出租公寓领域生存是不可能的。长期出租公寓只能当骨头吃，不能当肥肉吃。

接下来，长期租赁公寓领域势必进入洗牌阶段。幸运的是，长期出租公寓的热时间还没有到，后果也不是很严重。如果我们能够进行有效的引导和适当的干预，让那些不具备条件和能力继续从事长期租赁公寓业务的企业和投资者积极寻求实力强大的长期租赁公寓企业的合作，我们或许能够更好地化解现有的风险，减少投资者出走和消失所带来的问题。毕竟，对于进入长期租赁公寓行列的绝大多数投资者来说，这不是欺骗租房者和房东，而是经营失败。如果有更好的出路，大多数人可能会愿意。

据艾传媒咨询公司的数据，2018年中国房屋租赁市场的租赁人口达到2.1亿，预计2022年租赁人口将达到2.4亿。换句话说，租房者的数量在未来将继续上升。在这种情况下，房屋租赁市场的发展前景十分广阔。面对高房价和相当数量的居民买不起房，长期租赁公寓更有可能成为大多数居民的重要选择。尤其是年轻人，将是减轻经济压力和生活负担的主要手段。因此，如何保证长期租赁公寓行业的健康发展，引导真正有实力、有耐心的投资者落户，是一个非常重要的问题。只有财务实力雄厚、对盈利能力有更大容忍度的投资者，才有条件、有可能、有决心做好长期租赁公寓，让更多居民受益。

可以预计，经过目前几年的野蛮增长和频繁的“打雷”，长期租赁公寓领域的洗牌将会加速，真正有实力的投资者将会抓住机会进入已经是行业巨头的长期租赁公寓公司并与之竞争。特别值得期待的是，在长期租赁公寓迅猛增长和“如雷贯耳”之后，下一步将是争取服务、质量和信用。那么，长期租赁公寓行业的发展也将成为住房租赁市场中最重要的业务部门。