房企岁末密集转让项目 股权算啥关键要“回血”

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时代周刊记者:王红

如果不是为了在年底加速出售项目公司，或者引入战争投资的“回流血液”，2019年一些房企财务报告中的资产负债率可能不会太“好看”。

《时代周刊》记者注意到，今年下半年以来，房地产行业的股权转让项目数量大幅增加，且大部分转让者是国有企业。

记者从北京证券交易所了解到，截至2019年11月26日，共有45个房地产项目的股权转让公告被披露，其中43个是在今年下半年披露的，仅10月和11月就有9个和24个被披露。

在这些股权转让公告中，转让方大多为国有企业，包括中国有色矿业集团、中化集团、保利集团、AVIC、欢乐城控股集团、首创集团、首开集团、中国金茂等。

其中，欢乐城集团、首创集团、首开集团等企业专营房地产业务。

在审阅了转让公告后，时代周刊记者发现转让的项目是不同的。有些项目成立时间很长，但长期处于高负债和亏损状态，所以被企业出售；一些项目的转让是基于企业减少债务和振兴现金流的需要。

11月26日，同策集团首席分析师张宏伟向《时代周刊》记者表示，SASAC对国有企业资产负债率的评估有一定的要求，资产负债率不应该太高。因此，在年底，对于业绩不佳的项目，企业将通过出售或上市股票来降低债务比率。

同一天，益居研究所所长严跃进对《时代周刊》记者说:“一些亏损项目也有自己的问题。出售不良项目，减少损失，同时，可以在年底提取资金，完善报表数据”。

项目股权集中转让

《时代周刊》记者从北京产权交易所了解到，临近年底，特别是11月份，许多企业上市出售项目公司的股权，其中包括首开集团、首创集团和欢乐城集团。仅在11月12日和11月13日，共有7个项目股权转让公告被披露。

制图:时代周刊

11月12日，首开集团上市转让国奥文化产业投资有限公司9.8%的股权和国奥控股30%的股权和债权。《时代周刊》记者注意到，截至9月30日，前者负债总额达到28.29亿元，净亏损7775.95万元；后者的负债总额为2.47亿元。

11月13日，首开集团继续转让北京钱芳房地产开发有限公司34%的股权和3.96亿元的债权，转让对价为3.99亿元。

11月12日，欢乐城集团上市转让了北京杜明房地产开发有限公司100%的股权，截至10月31日，北京杜明房地产公司负债总额为56.87万元，净利润为-131.77万元。

11月12日，首创集团和上海金茂上市转让项目公司股权。

其中，首创集团转让其首创青年旅游房地产(昆山)有限公司51%的股权..第一家青年旅游地产成立于2012年。截至9月30日，公司负债总额为4.59亿元，净利润为-447.18万元。

上海金茂集团上市转让苏州根茂房地产有限公司51%的股权..记者注意到，上海金茂在转让前是苏州根茂房地产的全资股东，此次转让51%的股权是为了引入其他股东来分担项目的财务压力。

截至8月31日，苏州根茂房地产公司负债总额为6.45亿元，净利润为0元。

“目前的情况不一定是资金不足的问题，但更重要的是，在政策层面上，对这些中央企业或国有企业的资产和负债的管理和控制有更严格的要求。因此，前者将采取积极措施调整项目结构和布局，优化债务结构，适当降低资产负债率。”张宏伟告诉《时代周刊》记者。

列出了损失项目

"出售的项目通常是很难赚钱或赔钱的项目."鉴于上述密集转让项目，张宏伟向《时代周刊》记者补充道。

《时代周刊》记者注意到，在首开集团近期上市出售的项目中，福州中耕房地产开发项目公司成立于2016年3月。首开集团持有项目公司50%的股权，其余50%的股权由福建本土企业中耕集团旗下的福州中耕房地产有限公司持有。据悉，集团总资产超过1200亿元。

项目公司成立的第三年，仍然负债累累，亏损严重。2018年，福州中耕房地产负债总额达到23.38亿元，营业利润损失1096.01万元。

首开集团以3.96亿元的债务转让了北京钱芳房地产34%的股权。根据文件披露的财务数据，北京钱芳房地产的财务状况也不容乐观。

截至2018年底，项目公司负债总额为7.68亿元，所有者权益为-1.05亿元，净利润损失为2403万元。2019年前三季度，项目公司净利润亏损仍高达1855万元。

严跃进告诉《时代周刊》，企业转让项目股权实际上是一种资产处置。许多项目的收益不高，但成本相对较高，而且项目的潜在运营空房并不大，所以项目将在此时进行转让。

11月26日，一些房地产业人士向《泰晤士报》记者解释说，事实上，房地产项目的出售实际上给市场带来了投资机会。通过重新定位和良好运营，不良资产有可能转化为优质资产。安纳亚项目就是这种情况。

据公开信息，位于秦皇岛的安纳亚项目原属于翼城集团，2012年销售额仅为4000多万元，被视为不良资产。2013年，安纳亚项目被翼城集团以2.6亿元的价格出售，并被马茵和田海成收购。安纳亚项目被重新定位为旅游地产后，成为热门旅游目的地，2017年销售额达到30亿元。

盘活企业现金流

其他出售项目是基于企业减少债务和恢复现金流的需要。

“客观地说，有些项目也会有一些资金问题。在过去的两年里，一些企业迅速扩张，一些项目的规模达到几亿甚至十亿以上。项目股权的转让大大提高了企业的资本。”严跃进分析了《时代周刊》记者。

首开集团于2003年11月14日上市的北京田弘嘉诚房地产开发有限公司成立于2003年。项目公司由首开和田弘魏豹土地开发有限公司共同开发，股权比例分别为51%和49%。

但是这个项目不是亏损项目。2018年和2019年前三季度，公司净利润分别为6714.92万元和337.24万元。出售项目股权可以在一定程度上提高首开集团的偿付能力。

华创证券的数据显示，2019年第三季度末，新股净负债率达到184%，比2018年底的160.7%上升了23.3个百分点。

在偿付能力方面，2018年末第一只股本股份的现金与短期债务比率为0.91，持有的现金总额不足以支付短期债务，债务偿还压力较大。

根据2019年第三季度报告，第一股货币资本为209.85亿元，较2018年底下降35.9%。短期贷款较2018年底增长1.12%，偿付能力没有改善。

11月21日，中国企业联合会研究员刘兴国对《泰晤士报》记者表示，为了确保去杠杆化任务的落实，国务院国有资产监督管理委员会和地方国有资产监督管理委员会都对降低国有企业资产负债率提出了明确要求。资产负债比例控制的警戒线已经分类划定，甚至资产负债比例控制的目标也已经按照“一个企业，一个政策”的方针设定。在一些地方，资产负债率的降低已经纳入了对国有企业负责人的考核。

“近年来，国有企业的资产负债率从较高水平逐步下降，基本处于相对安全的区域。但是，对于少数重债企业来说，进一步降低资产负债率的压力仍然很大。”

(编辑洪