深圳“豪宅税”调整半月：市场转稳 地产中介“活过来了”

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时代周刊记者:蔡颖

深圳的“豪宅税”已经调整了半个多月，市场成交量从一开始就明显增加，现在已经逐渐稳定下来。

根据乐友佳研究中心的数据监测，豪华住宅线调整后一周，深圳二手房交易量同比增长72%，各地区交易量普遍上升。

在新政的第二周(11.18-11.24)，深圳售出了2094套二手房，仅比上个月增长11.09%。

在价格方面，深圳各区二手住宅的挂牌价格普遍上涨。10个区中有8个区的房价略有上涨，只有盐田和平山略有下跌，而该市的房价仅上涨了0.15%

11月26日，深圳中原地产董事总经理郑树伦对《时代周刊》记者表示，“从目前来看，二手房已经过了量价上涨阶段，市场将趋于稳定。”

房地产经纪人“活了”

上述变化始于双十一那天。深圳宣布，从2019年11月11日起，普通住宅建筑的标准将不再有价格管制。容积率在1.0以上、单栋建筑面积在144平方米以下的房屋为普通住宅，免征增值税。

在此之前，深圳的二手房如果超过规定价格，就要缴纳高额增值税。例如，只要罗湖区的房价总额超过390万，福田区超过470万，就被定义为“豪宅”。

调整界定范围后，一些原本被列为“豪宅”而无法享受优惠待遇的房屋将变成普通房屋，税费可从数万元节省到数十万元。

根据Q室网的数据，以深圳市南山区的建筑面积为例，可节约总税金21.57万元。

11月26日，广东省住房政策研究中心首席研究员李向《时代周刊》记者指出了此次调整背后的原因:“目前，楼市调控最紧张的时期已经过去，政策已经基本见顶，货币开始松动；另一方面，在“依市而定”的政策下，每个地方都有更多的自主权。最重要的是，如果你不提高豪华标准，深圳的房价就不会上涨。”

李说，深圳曾经是中国房屋交易最频繁的城市。在2015年和2016年，二手房的周转率达到8%，几乎每10套房子就有一套，但在北京和上海只有4%。

交易成本的降低直接促使卖家提高价格。

“上个月我看中的宝安小楼单户房就卖了320万。本月，同一类型公寓的房价上涨至338万英镑。政策出台后，直接变成了350万。”11月12日，也就是“豪宅税”调整后的第二天，居住在深圳宝安区的白领小李告诉《时代周刊》记者，由于价格上涨，他正在考虑是否出售。

乐友佳的数据显示，经过一周的豪华住宅线调整后，福田等七个地区的成交量同比增长超过50%。其中，光明区环比增长250%，增幅最大；其次是龙华区，同比增长98%。

11月20日，福田区一家中介店的负责人告诉《泰晤士报》记者，在豪华住宅线政策调整前，在豪华住宅线政策调整后仅三天，咨询购房事宜或主动寻求购房信息的人数就翻了一番。

“豪宅税调整后一周，深圳中原二手交易量出现明显反弹，增幅超过40%。”郑淑伦告诉《时代周刊》记者。

交易量的激增也让房地产经纪人起死回生。郑书伦表示，深圳中原的佣金增加了30%。

成交量增长率已经稳定

另一个变化是买家的选择。

此次减税直接促进了需求的释放和需求的改善，但新屋市场的表现不如二手房市场。

根据深圳中原的调查数据，从11月11日到17日，深圳共售出658套新房，比上个月下降13.3%；总面积为68582平方米，比上个月下降9.9%。

截至11月24日，深圳11月份售出了2488套二手房和6151套二手房。

在以前的二手房交易中，增值税和个人所得税都是由房主支付的，但是房子的主人通常会要求付清。在这种情况下，税收和止赎权被转嫁给了买家，这导致了买家的高成本，也使得买家更愿意选择新房子。

深圳壳牌研究院院长肖小平公开表示，高税收和高收费使得经纪商通常会选择二手房客户转移到新的住房市场。

“听经纪人说，西丽(南山区)二手房交易的平均税费是40万或50万，相当于一辆奥迪的价格。”10月18日，肖小平在壳牌研究院发起的粤港澳大湾区房地产高峰论坛上透露。

“优惠政策是针对二手市场的，这将不可避免地转移初级市场的一些买家。但是，在整体市场氛围的推动下，入市人数将会增加，观望的人数将会减少，这也将带动新房的交易。当然，新屋市场的交易受这种推动的影响很大，而新屋市场的供给质量和数量决定了新屋市场的交易。”郑淑伦告诉《时代周刊》记者。

现在，新政已经实施了两周，政策已经逐步消化，市场也发生了变化。

深圳壳牌指出，龙岗、大鹏和罗湖的交易量持续上升，而南山、宝安和龙华的交易量略有下降。

乐友佳的研究数据显示，在新政的第二周(11.18-11.24)，深圳有2094套二手房被转让，仅比上个月增长11.09%。

“随着以前划算的房子的消化和一些业主的反价格，市场上的房子的价格比以前高，吸引力开始下降。顾客能省下的税费都被业主通过提价吃掉了，顾客自然不愿意付账。因此，市场成交量在过去一周开始回落至高位，但这是市场的正常表现。”郑书伦接着说道。

买方和卖方之间的博弈

随着二手房市场的升温，买卖双方的博弈模式也悄然发生。

11月23日，宝安区高级中介罗明(化名)向《泰晤士报》记者指出，在热门销售区域，一些业主直接将剩余税费乘以2乘以3，并将其计入房价，更糟糕的是，他们没有直接出售。

“为了避免房价上涨带来的额外成本，许多买房者先买房后卖房，先借钱买房，然后卖房还钱。”罗明指出。

罗明告诉《时代周刊》记者:“只要提价不超过原差价增值税，对购房者还是有利的。例如，一栋房子最初必须支付25万英镑的增值税。在节省了这一税收之后，卖方如果提高100，000到150，000英镑，买方和卖方将双赢，或者可以促进交易。”

“通常，我会在买卖双方之间寻求一个折中的价格。当调整政策出台时，它是疯狂的，但现在已经一个多星期了，买卖双方都变得更加理性。在我上周卖出的三笔交易中，有两个所有者让步了。”

除了卖方的反价格，还有许多买方的反价格。

罗明告诉《时代周刊》记者，一位买家在新政之前签了一份合同，金额为480万元。然而，由于买方税款不足，经过协商，卖方最终支付了500万元，前提是税款由卖方支付。双十一新政后，损失了几十万的税款，买方要求退款，但卖方说应该按照原合同执行。

郑书伦指出，许多业主的确提高了价格，甚至没有卖出，而是继续持有。很难说房价的上涨更多的是由业主的心态决定的。一些业主可能对房价上涨持乐观态度，但把价格提得太高是不合理的。

根据乐友佳研究中心的数据，在豪华线调整后一周，全市约有4%的二手房价格上涨。

在深圳所有涨价的二手房中，约有22.54%的房屋位于南山区，占所有涨价房屋的最大比例；其次是福田区，约占20.49%；房价较低的地区是平山、光明和盐田。

11月27日，深圳壳牌指出，就平均价格而言，随着时间的推移，中高档房产交易的比例有所下降。其中，300万至500万的比例变化不大，300万至500万已成为市场主流，占43.6%，主要是因为龙岗和罗湖的低总价楼盘较多，交易比例扩大，推动了均价结构调整。

“从挂牌情况来看，挂牌价格比原来的豪宅略高，这也是最有可能涨价的地方。以福田区为例，福田区原有豪宅定义为价值≥470万的房屋。豪宅线调整后，11月11日前挂牌价格在470万至1000万之间的房屋数量涨幅最高。”上述福田区一家中介店的负责人向《时代周刊》指出。

然而，目前大多数业主对价格调整更加理性。

根据乐友佳研究中心的数据监测，从上市的平均价格涨幅来看，深圳大部分二手房的平均价格涨幅≤3%，其次为3%-5%。(编辑洪