与时间赛跑 中小房企绕道港交所“远水解渴”

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内地房地产企业很难在香港上市。

12月5日，叶静明邦集团在香港联交所主板上市，成为今年第六家成功上市的房地产公司。

2019年至今，德信中国、殷诚控股、中良控股、天宝集团、新立控股已成功上市。

自2018年以来，房地产行业掀起了在香港上市的热潮。

据《时代周刊》统计，2018年有12家房地产企业赴港上市，为近三年来的最高水平。延续2018年的人气，2019年，来自世界各地的多家区域性房地产企业提交招股说明书，齐聚HKEx。

最近一家进入香港股市的公司是大唐房地产。11月29日，大唐集团控股有限公司(以下简称“大唐房地产”)向HKEx提交招股说明书。

2009年，大唐房地产开始首次上市。计划搁浅后，大唐地产经过10年的努力，重新启动了上市计划。

截至目前，HKEx共有7家房地产企业等待上市，包括海伦堡、鳌山控股、万创国际、三超控股、港龙地产、惠晶控股和大唐地产。

从新近上市的房地产企业中，我们可以看到近年来上市的中小房地产企业很多，其总体特征是规模小、负债高。随着融资环境的收紧和不可预测的市场环境，ipo输血变得越来越重要。

“目前，急于上市的中小房企的财务压力肯定不小。现在不是上市的最佳时机，因为市场的整体估值很低，仍有突破的风险。”12月6日，广州中小房企融资部的一位人士告诉《时代周刊》记者，上市后他们有了更多的融资平台。

在香港上市可以纾缓目前的困难，但绝不是可持续发展的“灵丹妙药”。这些中小房企要想在资本市场平台上表现出色，最重要的是通过自身的发展。

在业内人士看来，多元化的融资渠道、充足的现金流、优秀的产品和完善的布局是住宅企业过冬的关键因素。

上市的等待期延长了

从首次公开发行(ipo)到正式上市，今年内地房地产企业在香港上市的等待期明显延长。

从招股说明书提交到中梁地产成功上市的时间是245天，而索尼用了175天。

12月7日，一位熟悉香港市场的投资者告诉《时代周刊》记者，在香港上市主要分为三个阶段:准备、批准和销售。等待时间因公司而异。从申请到上市，再到发行，首次公开募股需要一年的时间。一些企业可以在六个月内完成上市，而优秀企业只需三个月就可以上市。

“企业申请上市的排队时间变长了。现在这是一个普遍现象，主要是因为外汇审批更加严格和谨慎。交易所主要考虑上市房地产公司的债务规模、现金流和土地储备构成，以避免缺乏可持续性。问题。”12月6日，国际房地产资产管理有限公司联合创始人黄立冲向《时代周刊》记者指出。

上述投资机构人士告诉《泰晤士报》记者，香港上市不仅要经过审批和监管两个层面，更重要的是要经过上市保荐人的初审，保荐人的任何不当行为都将受到严惩。

他进一步分析并指出:“证券交易所优先考虑新经济公司的渠道。今年房企上市放缓的原因与上述原因有关。”

随着速度的放缓，漫长的等待时间使得许多房地产企业的上市文件多次出现“无效”。根据香港证券交易所的规定，如果申请人在向香港证券交易所提交表格后超过6个月仍未获得批准，其招股说明书将自动失效，需要重新提交新的财务信息。

今年5月2日重新申请上市的海伦堡房地产公司，最近又将其上市文件显示为“无效”。巧合的是，在5月23日更新上市申请的鳌山控股，已经将第二次提交的招股说明书的状态显示为“无效”。

上市背后的融资考验

正式进入资本市场的中小房企在经历了漫长的准备和审核期后，仍然面临着发行规模缩小、新股发行价格偏低等困难。

与2018年相比，2019年房地产上市企业的融资额普遍较低。在今年上市的六家房地产企业中，融资规模由大到小依次为:中良控股27.73亿港元、新力控股19.64亿港元、德信中国13.73亿港元、叶静明邦11.78亿港元、殷诚国际7.71亿港元和中国天宝6.2亿港元。去年，筹集的资金最多的是郑融房地产，达44.81亿港元。

“今年最大的新融资不到20亿港元，这只是一个项目的地价。”上述来自广州中小房企融资部的人士告诉《时代周刊》记者，上市前的各项准备工作耗费了大量精力和资金。“有一系列的审计工作要做，这需要很长很复杂的时间，耗费大量的人力物力，从几百万元到几千万元不等。一些房屋公司只得到数亿元。相比之下，这可能不划算。”

融资规模小也影响了上市房地产企业的股票发行。

2019年2月，在香港证券交易所上市的德信中国认购不足。殷诚国际也遭遇了公开发行股票认购不足的问题，有2094万股股票被重新分配给国际发行。

与此同时，今年新上市房地产企业的新股发行价格也很低，平均发行价不到3.5港元，比去年下降了30%以上。其中，中梁控股的每股发行价格为每股5.55港元；其次是新利控股，每股3.98港元；叶静明邦的股价为每股3.16港元，其余四家公司的股价不到3元，德意志信托中国、中国天宝和殷诚国际的股价分别为2.80港元、2.5港元和2.38港元。

房地产企业上市意味着拥有更广阔的融资平台，但前提是需要通过资本市场调查得到评级机构的认可。截至目前，在2018年以来新上市的房地产企业中，只有郑融地产、红阳地产、大发地产和中梁控股成功发行海外债券，每笔融资金额1亿？在3亿美元之间。

完成你自己的发展

房地产企业上市后能否顺利上市并获得资本市场的青睐，更多的取决于自身条件。

事实上，在今年上市的房地产企业中，它们的共同特点是:规模增长较快，但负债和杠杆较高。

根据招股说明书，2016年？截至2018年末和2019年6月末，大唐房地产的负债总额分别为186.69亿元、257.79亿元、297.51亿元和312.86亿元，净负债率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%和185.6%。

叶静著名州的债务就像坐过山车。2016年？2019年上半年，叶静明邦贷款总额分别为7.3亿元、11.2亿元、7.6亿元和16.68亿元，净负债率分别为614.4%、194.1%、42.0%和80.8%。

2018年，鳌山控股的净资产负债率高达283.1%，2017年达到568.9%。

事实上，在ipo过程中，除了中良控股、新力控股、大唐地产等中型房企之外，还有一些市值不到20亿元的“蚊子式”房企。他们面临的最大困境是土壤储存的短缺和布局的限制。

已上市的河北天宝，土地总储量约200.8万平方米，其中张家口占85.4%；总部位于张家口的鳌山控股，总土地储备约340万平方米，其中63.2%位于武汉；三春集团土地总储量约420万平方米，其中90.6%分布在安徽省；港龙地产位于江苏省常州市，在20个城市的56个开发项目中，总土地储备为471.54万平方米。上述四家房企的土地储备规模不超过500万平方米。

财务状况的改善和布局战略的调整需要长时间的精力和大量的资金投入。面对残酷的生存压力，乘资本班车赶着ipo成为中小房企最及时的“自救手段”。

“香港证券交易所的核心是看信，很多亏损企业也可以在香港证券交易所上市。”12月6日，明源房地产研究所存量房地产首席研究员艾振强告诉《时代周刊》记者，HKEx实行了登记制度，门槛相对较低，只要符合规定，就可以通关。

“上市是一把双刃剑。中小房企可以利用上市平台缓解下一步发展的资金压力。不过，如果企业基本面继续恶化，资本市场也会给出负面反馈。”上述来自广州市中小住宅企业融资部的人士指出，企业要想在未来的资本市场上获得认可，仍然需要有充足的现金流和稳定的增长业绩作为基础。