官方11月房价：新房价失真！房价拐点VS政策“小阳春”

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官方房价数据于2019年最后一次发布；该数据主要有三大特点:

新房价格严重扭曲，二手房价格出现拐点。显然，在一些城市人才政策的刺激下，市场仍在上涨。

一线城市新建商品房和二手房的销售价格比上个月有涨有跌，二三线城市的增速与上月持平或回落

11月，各地坚持“房无投机”的定位，实行房地产长效管理机制，不把房地产作为短期刺激经济的手段，确保了房地产市场的整体稳定。据初步估计，四个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.6%，比上个月高出0.5个百分点。其中，北京、上海和深圳分别增长1.7%、0.3%和0.2%，广州下降0.5%。二手房销售价格环比上涨0.2%，比上个月高出0.1个百分点。其中，北京和广州分别下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上升1.4%。31个二线城市新增商品房销售价格环比上涨0.2%，增速环比下降0.3个百分点；二手房销售价格环比上涨0.1%，与上月持平。35个三线城市新建商品房和二手房销售价格同比分别上涨0.5%和0.3%，环比分别下降0.1%和0.2个百分点。

1.一些城市房价严重扭曲！

新建住宅价格指数相对扭曲，包括北京等城市新建住宅的上涨，严重偏离实际情况，二手房反映真实情况。

从数据来看，二手房和新建房屋的数据明显不同。在北京等最典型的城市，新建住房增加了1.7%，而二手房减少了0.4%。

在楼市低迷周期中，大多数城市新建住宅限售房逐步放开，这使得统计口径为网上签约价格的新房数据仍在上涨。从数据来看，大多数城市新建商品房的价格都是扭曲的，而且价格更依赖于二手房的价格。

其次，30多个城市的房价已经连续两个月下降，房地产市场的拐点已经出现！

2015年3月，48个城市的二手房价格下调，随后在4月，28个城市在5月，20个城市在6月。

从房价调整的数量来看，2019年10月多达35个城市，11月多达33个城市，新建住宅二手房数据能更好地反映当前市场的实际情况。只有31-32个城市的二手房价格上涨，这是近4年来的最低点。

10月份，新建住房数量增加了50个城市，而11月份只有44个城市，这也是近两年来市场的最低点。

从二手房数据来看，20个城市已经连续5个月降价。

从不同城市的变化来看，一、二线城市的新建住宅和二手房明显下降。根据目前2019年的趋势，二手房价格代表了真实的市场情况。尽管国内市场的交易量仍然惯性上升，但量价交易开始出现。

尽管整体市场成交量仍在上升，但预计2018年将创下15万亿元的楼市成交量新纪录。但是，从房价来看，市场调整趋势明显，一、二、三线城市正逐步进入调整期。如果没有明显的政策调整，市场转折点已经出现了！

大多数城市降价的主要原因是政策的不断出台和各种资金的紧缩。如果没有明显的信贷变化，下降趋势预计将在2019年继续。

第三:2019年，许多房地产指标继续创下新纪录

截至2019年11月，一、二线城市土地出让总量高达3.0285万亿元，2018年同期为2.498万亿元，同比增长21%。其中，有13个城市的土地销售额达到1000亿元，创历史同期新高，其中杭州为2538亿元，苏州为1656亿元，上海为1666亿元。

不仅同比大幅增长，而且三万亿一线和二线城市的土地销售额也提前一个月刷新了历史年度土地销售额。2018年，土地年销售额为2.87万亿元。

最近，一些一线热点城市开始出售一些与以前明显不同的土地。土地上市供应增加了。总的来说，市场分化也反映了土地市场，而土地收购企业相对集中于非民营企业。不同的城市也有明显的差异。

第四，楼市政策开始双向调控，人才政策出现在小阳春，底部和顶部再现。

2019年经济工作会议内容:

要加大城市贫困人口住房保障工作力度，加强城市更新和现有住房改造，做好旧城区改造，大力发展租赁住房。要坚持住而不炒的方向，全面落实稳定地价、房价和预期的长效调控机制，促进房地产市场稳定健康发展。

年底，房地产市场政策的密集发布集中在人才购买政策，公积金政策和市场混乱的监管政策。

从历史规律来看，房地产市场政策在政策的方向性转变中会非常密集，尤其是近年来，在“一城一策”的政策下，地方政策得到了密集的释放。

没有投机的住房也意味着未来的房地产市场政策仍将打击投机和保护真正的住宅。未来的微调政策也有利于满足需求。

房价上涨出现整体放缓趋势！城市差异依然明显。在一线城市中，由于其优惠政策，深圳也出现了明显的增长。

与8-9月相比，房价继续明显上涨的城市主要是哈尔滨、福州、吉林、唐山等二手房城市，西宁、呼和浩特、南宁、唐山等新建住房城市。但是也有不同之处。一线和二线城市的房价相对稳定。

2019年第四季度市场走势有两个要点:年底的信贷政策，包括11月至12月是否下调lpr，各地人才政策的波动是否会影响市场。

房地产市场监管政策:

连日来，各地的房地产调控政策不断出台，深圳、长沙、张家港等地的房地产调控也不断出现。

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在中国，深圳、四川、上海、广州、佛山等地相继出台了放松楼市的政策。总的来说，楼市调控最严格的时期已经过去，政策也逐渐开始双向调控。至多，大湾区的许多地方已经大力放松了监管。然而，黑龙江等一些城市也出台了紧缩政策，长沙也延续了此前的定价和限价制度。

据中原地产研究中心统计，自去年12月以来，已有20多次房地产调控，第四季度共调控160次！

其中，11月份全国房地产市场的政策调整次数创下近年来的最高纪录，达到72次，而2018年11月仅为20次。

根据累计数据，2019年1月至11月，房地产调控总量高达554次，同比增长30%，2018年同期为425次。

(10月67次，9月48次，1月68次，2月21次，3月15次，4月60次，5月41次，6月46次，7月56次，8月60次)

2019年第四季度

房地产市场政策密集出台的主要原因集中在人才购买政策、公积金政策和市场混乱监管政策等方面。

从历史规律来看，房地产市场政策在政策的方向性转变中会非常密集，尤其是近年来，在“一城一策”的政策下，地方政策得到了密集的释放。

从房地产调控的角度来看，与2019年4-6月的收紧相比，最近几个月，尤其是11月份，一些城市开始重点调整人才政策的购房资格，这是11月份政策最高的主要原因。

其次，人才政策已经成为房地产调控的窗口

11月，人才政策井喷现象再次出现。11月，全国20多个城市出台了各类人才吸引政策，包括佛山、南京、上海、成都、中山等近10个城市出台的人才政策，都包含了人才购买资格和补贴的内容。

从全国范围来看，多种人才政策已成为2019年房地产市场政策的最大特色，大多数城市的人才政策都与住房政策有关。

全年全国160多个城市在2019年出台了各种人才政策，比2018年同期增长40%以上。

2019年11月，房地产监管的方向发生了变化。保持市场稳定仍然是原则。“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的综合调控要求稳定实际上是双向调控。上升肯定不稳定，但急剧下降也不稳定。

房地产调控最严格的时期已经过去，未来大多数城市都有可能出台有利于稳定房地产市场的政策，如人才购买、首套住房信贷支持和公积金政策等。