北京房租将延续下行趋势？

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■住宅市场

■我们的记者张一鸣

北京的租金曾一度处于高位，如今已连续四个月下跌，去年12月跌至近两年来的低点。《中国经济时报》记者从北京三家房地产经纪公司了解到，由于供求结构的变化，北京租金将持续下降，直至2020年，北京租金明年继续下降的可能性很大。

年底租金调整回来

12月的第二个周末，周晓在北京石景山区鸳鸯山水小区的北区忙着搬家。他告诉《中国经济时报》记者，最近，一些性价比好的房子出现在海洋景观中，并决定利用低价换房。

每年春节前，都是北京租房的淡季。由于季节性因素，租金会惯性降低。然而，今年租金的波动比往年大得多，比去年同期低。

《中国经济时报》记者走访了远洋山水附近的几家中介机构，工作人员告诉记者，远洋山水附近有京山校区，租房相对容易，但到了年底，由于看房的人很少，空的一些房子的时间延长了，这使得讨价还价的难度比前几年有所降低，甚至一些房主为了尽快租房而重新装修了房子。

“今年8月份，位于元阳山水北区的一居室公寓的最高报价为每月6000元。现在大多数房子都在5500元/月以内，有些时间长的房子可以达到5000元/月。”上面的工作人员说。

鸳鸯山水社区是北京石景山区的一个高端社区，类似的现象已经在北京的几个社区上演。北京麦田房地产主要从事中高档住宅区的租赁和销售。北京麦田地产向《中国经济时报》记者提供的数据显示，截至12月15日，北京住宅平均月租金为97元/平方米，受季节规律影响，连续四个月持续下降。同时，与去年12月相比，租金下降了约2.7%，目前的租金水平与2017年底基本持平。

北京链家向《中国经济时报》记者提供的数据与麦田一致。2019年1月至7月，北京市住房租金水平略高于去年同期，8月以后呈逐年下降趋势。11月，北京的住房租金水平为81.3元/平方米/月，同比下降2.8%，环比下降1%。其中，核心城市和非核心城市的租金水平差异很大，非核心城市的低租金在一定程度上降低了整个城市的租金水平。

“与2018年相比，2019年北京新租户的比例有所下降。十一月份，北京的租户比率为2.3，显示租金市场的供求情况已有所改善。”壳牌研究院高级分析师黄辉告诉《中国经济时报》记者。

2018年透支增加

2018年，北京出现了一轮爆炸性的租金上涨，引起外界对租金持续上涨的担忧，但进入2019年下半年后，之前的上涨并没有继续。

中原地产首席分析师张大伟在接受《中国经济时报》记者采访时指出，2018年租金上涨的主要原因是一些长期租赁公寓企业抢占了市场，导致短期租金爆发，透支了空.后期的上涨特别是租金和房价是不同的。房价具有投资属性，可视为金融产品。租金只能与收入相匹配，收入是一种劳动产品。

最近发布的《北京人口蓝皮书(2019年北京人口发展研究报告)》显示，随着流动人口的减少，北京常住人口规模呈现“连续两次下降”。2017年和2018年，北京常住人口规模分别为2170.7万人和2154.2万人，分别比上年下降0.10%和0.76%。预计“2020年北京市常住人口控制在2300万以内”的目标可以实现。

北京麦田房产分析师赵红娟在接受《中国经济时报》记者采访时表示，北京近期租金下降主要受两个因素影响。一方面，政府重视增加住房租赁市场的供给；另一方面，北京的人口救济政策减少了对住房租赁的需求。

“自2017年新一轮住房市场政策收紧以来，国家在过去三年里越来越重视住房租赁市场。在政策引导下，一大批机构住房租赁企业迅速发展，对闲置或旧存量住房进行升级改造；同时，政府大力发展公共租赁住房，积极尝试在集体建设用地上建设租赁住房。所有这些客观上增加了住房租赁市场的有效供给。然而，北京严格执行缓解北京非资本职能的政策，使得常住外国人口明显下降。减少农民工有利于减少住房租赁需求，促进租赁市场供求平衡，从而稳定租赁价格。”她说。

中原地产首席分析师张大伟持有类似观点。他把人口外流列为影响北京房租趋势的第一个因素。除了上述原因，他还提到，近年来租赁市场的供应量有所增加。在前一次交易高峰后，房地产市场已逐渐进入房屋交付高峰，并出现了大量新住房。

2020年租金可能会继续下跌

2019年，北京的房租将继续下降，或者将持续到2020年。

“今年9月以后，租房的人数与往年相比明显减少。尤其是在12月，看房的人更少了。空一些11月到期的房子现在已经建好，一些房主已经主动降价。现在有一些房子。到12月份到期时，它将会增加很多房子。”海洋景观的中介告诉记者，目前的低价将在春节后继续。

赵红娟指出，从历年租金走势规律来看，除了春节后和7、8月份毕业季节返乡农民工的影响外，住房租金也有阶段性的波动和上涨，随着租赁住房用地的陆续建设和投入使用，预计2020年北京整体住房租金走势将很有可能稳步下降。

黄辉认为，2020年，北京的年租金水平有望保持稳定的发展趋势，短期市场将因供求因素的变化而呈现合理的波动，整体租金水平将全年保持稳定。

她进一步分析说，2020年，北京第一批增量租赁住房进入市场，但数量很少，对供需影响不大。目前，北京的增量租赁住房项目大多处于建设初期，尚未进入市场，这不会对北京租赁市场的供给模式产生实质性的影响。到2020年，北京的整体供需格局将基本保持2019年的水平，市场格局将基本保持不变。随着监管政策的不断完善和租赁住房有序入市，租赁市场将继续稳步发展。

张大伟认为，北京房租有一个阶段性的转折点，这将改变之前持续多年的上涨趋势。特别是受供需形势影响，明年租金很有可能继续下降，而北京租金的长期变化主要取决于经济走势。