写字楼租金承压 长远看市场有望平稳发展

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■办公市场

本报记者周

去年11月，深圳共有8013套二手房被转让，创下三年多来的新高。二手房环比增长1.4%，新建商品房销售价格环比增长0.2%。二手房价格上涨带动了一线城市。相反，办公室租金大幅下降。据媒体报道，深圳福田和南山中心区部分写字楼的租金最近已经下降了40%以上，会展中心等中心区部分写字楼的入住率达到了25%-30%。一方面，住宅市场很热，另一方面，办公市场显然正在进入冬季。什么导致了“冰与火”？

供求视角下的租金压力

据业内分析人士称，深圳房价上涨的因素很多，这与粤港澳大湾区领先的房地产市场、巨大的住房缺口和恐慌性购买有关。在其他方面还在逐步发展的同时，粤港澳大湾区各城市已经出台了许多房地产市场的优惠政策。港澳同胞无条件购房、放宽户籍、放宽购房政策，都支持大湾区楼市。作为海湾地区最年轻的城市，深圳的吸引力持续上升。此外，大多数深圳居民没有自己的房子，差距很大。此外，豪华住宅标准的调整也刺激了一波购买需求。在一系列优惠政策下，深圳楼市很难不升温。

在一些机构看来，深圳写字楼的表现还算不错。例如，高力国际研究报告指出，深圳甲级写字楼市场在第三季度保持健康活跃，净市场吸收良好。第三季度，南山区成为空甲级写字楼入住率下降的唯一地区。相比之下，空罗湖区的入住率大幅上升，而福田区和钱海区基本保持稳定。

一些分析师认为，深圳写字楼市场的“冬天”与p2p热潮有关。金融和科技企业是支撑写字楼的主力军，p2p一段时间以来一直如雷贯耳，这确实导致了写字楼的退租。然而，这种情况不仅发生在深圳，也存在于一线城市，如北京，这给这些城市的写字楼市场造成了压力。然而，专家认为，这不是导致深圳写字楼市场租金下降的唯一因素，甚至不是主要原因。

更多的新供应是一个值得更多关注的重要因素。根据高力国际的相关研究报告，截至2017年底，深圳甲级写字楼总存量为534万平方米，2018年至2021年新增总供应量超过600万平方米。第一太平戴维斯(Savills)发布的第三季度报告显示，本季度深圳甲级写字楼新增供应总量约为69.1万平方米，是2018年同期的3.1倍。由于新供应集中进入市场，深圳甲级写字楼的入住率同比增长4.3个百分点，同比增长4.8个百分点，达到22.4%。

自去年下半年以来，受市场环境变化、金融企业退出、持续供不应求等多种因素的影响，深圳高端写字楼的空入住率逐渐上升。同时，深圳作为一个充满活力的城市，在全国经济发展中处于领先地位。尤其是，粤港澳大湾区已经成为一项国家战略，其前景被广泛看好。在这种背景下，大量的投资导致了办公用品的大量增加。显然，供大于求，经济运行引起的市场波动使得深圳空写字楼的入住率持续上升。

从长远来看，市场有望稳步发展

事实上，办公室租金是经济晴雨表之一。随着中国经济增长放缓，一些企业也受到出口受阻的影响。当多种因素在企业层面叠加反映时，租金费用尽可能降低。包括p2p行业的退潮和一些中小型科技公司遇到的经营困难，这些都直接反映在空写字楼的入住率和租金上。

世邦魏理仕的报告显示，空一线城市写字楼的入住率大幅上升，连续创下几个“历史新高”。截至第三季度末，北京优质写字楼市场的空整体入住率上升至10.9%，为2011年第二季度以来的最高水平，上海写字楼的空入住率在今年上半年达到18.5%的峰值，创下近十年来的新高。

根据中国的写字楼租金指数，2019年第四季度，全国重点城市主要商业区的整体写字楼租金水平逐月下降，平均租金为4.9元/平方米/天，降幅为0.67%。一线和二线城市的写字楼租金较上月有所下降；整体办公市场有利于租户。

专家认为，短期内写字楼租金面临相对较大的下行压力。但是，展望未来，虽然经济下行压力依然存在，但中国坚实的物质技术基础、逐步升级的产业结构、不断扩大的高素质人才梯队和逐步扩大的市场规模，将使中国经济具有足够的弹性和潜力，仍有许多支撑经济继续平稳运行的因素。同时，一系列政策的出台增强了各企业的信心，也给办公市场带来了发展势头。从长远来看，中国的写字楼市场有望稳步发展，写字楼租金也有望保持稳定。