一线城市写字楼仍受青睐

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■投资交易

本报记者周

58桐城安居克近日发布的《长期乐观与短期压力——2019年全国写字楼市场宏观报告》从宏观背景、行业现状、板块交易、租赁市场、需求来源和租赁热点等方面分析了当前中国写字楼市场的走势。报告显示，一线城市商业地产交易活跃，写字楼最受欢迎，二线城市写字楼租赁需求强劲，西部城市搜索人气快速增长。

报告指出，写字楼市场需求主要与国内生产总值增长率、人均国内生产总值、第三产业发展状况、第三产业从业人数和城市化率有关。目前，中国国内生产总值居世界第二位，第三产业发展迅速。然而，与美国相比，中国在人均国内生产总值和第三产业比重方面仍有很大发展。第三产业雇员的比例相当于第三产业国内生产总值的比例。随着国内生产总值在中国第三产业中的比重不断上升，第三产业从业人员的比重有望上升。与此同时，中国的城市化率近年来也快速增长，到2018年底达到59.15%，反映了新兴经济体的活力，而空.仍然有很大的力量因此，中国写字楼的整体市场需求仍在上升。

数据显示，1-9月，房地产开发投资同比增长10.5%，办公开发投资同比增长0.8%。虽然办公投资增速低于房地产投资总体增速，但与去年同期11.4%的负增长相比，仍呈现出积极趋势。与此同时，在连续两年负增长之后，今年新开工的办公楼面积出现了正增长。截至9月底，2019年写字楼新开工面积为5010万平方米，同比增长15.7%，表明开发商正在积极部署和拓展写字楼市场。然而，竣工面积未能扭转这一趋势，建筑面积继续居高不下。写字楼项目的建设进度缓慢，随后的充足供应可能会进一步打压售价和租金。受综合因素影响，写字楼销售持续低迷，空多个核心城市写字楼入住率上升，导致写字楼库存在2014年至2017年消化周期呈下降趋势后，于2018年底再次上升，去化学化压力依然存在。

值得一提的是，一线城市的商业地产交易非常活跃，写字楼最受青睐。近年来，一线城市占全国商业地产交易的80%，外资参与度迅速上升，从2016年的14%上升到2018年的32%。2019年前三季度，一线城市商业地产大宗交易总体活跃。据不完全统计，四市写字楼(包括综合型写字楼)营业额超过774亿元，外资占比超过55%。许多此类交易始于去年，自今年以来，买家的决策一直很谨慎。尽管如此，从长远来看，商业地产大宗交易和外资参与的热情将继续增加。

然而，由于重点城市高品质写字楼的销售目标有限，北京等城市核心区域的销售资源更加稀缺，这导致投资者对可转换资产的关注。