保利物业为何火爆？地产未来分拆、打新的机会技巧大合集！

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自2014年房地产拆分上市的第一年起，2018-19年的房地产股票拆分上市成为一种趋势，2019年的地产股全年大幅上涨，与低迷的恒生指数形成一道亮丽的风景线。

过去，上市的地产股已经脱离了一般市场，个股也开始逐渐分化。然而，该行业整体平均估值超过20倍，仍远高于房地产行业不到10倍。

基础增长率高的地产股有几个特点，如母公司实力雄厚，资产规模小，负债低，现金流健康。

接近2019年底，仍有房地产开发商将他们的房产分拆上市。例如，保利地产(6049.hk)在12月份上市超过30次，或者购买者超额认购200次，还获得了高淳和gic著名基金的股票作为基石投资者，这表明地产股的人气仍在蔓延！

天黑时上涨了12%。

资本对地产股的偏好，以及房地产公司利用资本剥离房地产上市以加速房地产服务做大做强，可以说是有其自身需求的。

接下来，将简要分析为什么保利地产仍在高价追捧，以及哪些房地产公司没有拆分该地产，那么如何赚取新的利润。

保利地产为什么受欢迎

保利地产主营业务为物业管理、非业主增值服务和社区增值服务，其中物业管理是主要收入来源，占2019年上半年收入比例的64.6%，与传统业务模式和地产股的重点基本一致。

但是，与传统的物业管理相比，保利地产的社区增值服务做了很大的努力，这也是推动收入增长的因素之一。截至2019年上半年，收入达到4.59亿元，同比增长35.3%，占比35.4%，首次高于非业主增值服务。

从短期来看，传统物业管理的收入是所有物业股票收入的主要来源，传统物业管理的收入规模取决于母公司的建筑面积运输和第三方的收购；

品牌出口是除并购之外的第三方项目的方式之一。但是，目前房企通过品牌出口的方式很少，而且大多是通过并购来达到扩大经营范围的目的，因此这方面存在一定的不确定性。

与第三方项目相比，最大的确定性是母公司的持续利润传递，但这方面取决于母公司的土地储备和销售规模。如果这两个方面都很高，那么未来和现在的性能增长就很有可能被确定。

在过去的2016年至2018年，公司的总经营收入和物业管理业务收入的复合年增长率分别为28.54%和23.74%。由此可见，保利地产的收入增长率基本上是由物业管理业务带动的。

截至2019年6月，保利地产共有846个以承包制为主的欠管理项目，远远高于2016年的386个，欠管理面积由2016年的8181.8万平方米增加至260万平方米。欠管理区域的快速增长源于母公司欠管理区域和第三方非住宅欠管理区域的增加。

让我们看看母公司管理的住宅区，从2016年的7176.8万平方米增加到1.05亿平方米。

母公司管理的区域逐年增加。虽然2019年6月管理面积比例降至43.07%，但12.78亿元的住宅收入占总收入的45.32%，表明母公司仍是保利地产收入增长最可靠的富爸爸。

自2014年起，保利地产已跻身中国百强物业服务企业综合实力前五名，并以央企背景位列百强物业服务企业第一名。本次排名的标准主要包括物业管理规模、经营业绩、服务质量、增长潜力等。在这些排名的背后，有这样一个关心和细心成长的强大父亲，保利地产的综合能力得到了迅速提升。

保利地产对母公司的住宅收费拥有定价权，住宅管理费从2016年的每月2.14元/平方米增加到19年上半年的每月2.27元/平方米。

未来短期和中期的高增长确定性凸显了母公司对保利地产利润传递的重要性。

母公司新开发约100个物业管理项目，合同管理总面积2900万平方米，2022年陆续交付。

再加上母公司近年来的土地储备面积和销售面积主要集中在经济发达的一、二线城市，这些城市的居民对价格的敏感度较低，这对于保利地产未来物业管理费用的增加非常有利。因此，该公司的住宅管理费单价今后仍有可能继续上涨。即使管理费的单价不增加，也不会降低。

母公司2016年11月至2019年11月的销售面积分别为1600万平方米、2200万平方米、2800万平方米和2800万平方米，目前总计约为9400万平方米。按照2-3年的建设周期，这些巨额出售项目将基本纳入保利地产2019年至2021年的业绩。

第三方拓展管理面积的增加主要针对非住宅，非住宅管理面积截至2019年6月已达到1.34亿平方米，主要得益于公司于2018年收购湖南保利天创和保利汇创发展公共服务。

虽然管理的非住宅区规模迅速扩大，但第三方延伸的非住宅物业管理费的定价与母公司相比几乎翻了一番。因此，虽然有许多“数量”，但第三方贡献的收入远远少于母公司。

但整体而言，截至2018年，公司约有357个储备项目，合同管理面积高达17.1亿平方米(母公司+外包)，同比增长184.6%。超高储备项目区表明公司有巨大的余粮，可以稳定保证未来一两年的增长。

还有哪些房地产公司没有分割他们的房产

在经历了两年的资本爆炸后，根据中国咨询研究院发布的2019年中国房地产服务企业100强榜单中的前20家房地产公司，基本上只有少数实力雄厚的房地产公司没有被分拆上市。

(1)万科地产

排名第一的万科地产无疑是最抢眼的地产股，以万科集团为后盾，已于2018年进入商业地产市场。截至2018年，管理的合同项目总数为2884个，包括2209个住宅项目和635个商业企业项目，合同面积超过5.3亿平方米。2018年，收入达到98亿元，同比增长33%。

目前万科地产的规模已经远远超过同行业，万科管理层没有计划，暂时有意远离资本。虽然万科房地产上市在财务和合规方面基本没有问题，但剩下的问题只有利息分配和估值。

说到利益分配，如果当年宝能没有攻击万科，过去利润调整和少数权益比例高的问题现在会更严重。不可否认，万科的上市确实为股东创造了大量财富，但这些股东无疑暴露在少数权益的比例中。

宝能部门自成立以来一直被视为“野蛮人”，但一直未被万科管理层接受。因此，万科集团已经有条不紊的退出，尤其是在12月，不清楚是否有必要全力拿下南宁百货。持续一整年的减持仍持有约5.38%的股份。

上市不可避免地会明晰股东结构，而万科分散的股东结构和纠缠不清的利益分配是阻碍上市的因素之一。随着宝能部门的退出，这方面的问题可能会在2019年年中得到解决。

万科董事会主席于亮在2018年底的媒体见面会上表示:“12000亿元和23000亿元的市值对万科贡献不大，未来房地产行业有潜力达到1000亿元的市值。我希望有了坚实的技术基础和实力后再谈上市。”

如今，万科地产紧跟“住宅商业企业”步伐，加速了增值服务的渗透。目前，不上市的原因是希望资本市场不要把万科地产当作单一的地产股来看待，不要把它贬值，而是从“新品种”的角度来看，这正是几十亿到几十亿的门槛。此外，万科的现金流极其稳定，对房地产资金的需求也不像其他房地产企业那样迫切。

根据万科过去各种员工持股计划的传统，万科的地产不错，但没有多少肉。当肉基本分开时，你会发现它被列出来了。

让我们看看其他的“弟弟”。排名第六的恒大金碧地产短期内不应该有上市的希望。徐的老板的工作重点是回到A并造一辆车。问题解决后，预计该物业将上市，以利于中小股东；排名第8位和第9位的金地和龙湖集团表示，没有分拆上市的计划；第十届金科在短期内基本上没有希望，所以我们在处理与融创的关系时可以注意到这一点。

(2)华润置地和世茂地产

已经准备分拆上市的最有希望的公司是华润和世茂，分别排在第11位和第17位。

从2018年(当时没有计划)到2019年，中期结果将表明华润置地计划拆分住宅业务并将其上市，而商业部门将继续留在集团内。

截至2019年上半年，华润置地物业管理服务收入超过24亿元，同比增长30%以上。

管内面积从2016年的5000万平方米增加到1.1亿平方米，上半年增加了1000万平方米，其中350万平方米来自母公司华润置地，670万平方米来自第三方。预计到2020年底，管内面积+储备面积将超过2亿平方米。

此外，该公司还开始出口其品牌。19年上半年，其代理建设和运营增值业务已经承接了100多个深圳代理建设项目，主要提供公园、海堤、市政道路、医院、文化体育中心等公共服务。

因此，第三方管理面积的增加大多与非住宅业务有关，这与保利地产类似。

此外，华润置地的土地储备结构也与保利地产非常相似，保利地产基本上集中在一、二线城市，而华润置地的住宅建筑以高端为主，因此物业管理费的价格比保利地产更容易提高。

但唯一稍有欠缺的是，核心商业部门并不打算分拆上市，华润置地的住宅管理部门在重点和规模上远远不及商业部门。因此，从质地来看，如果住宅服务业务只是上市，那就略逊于保利地产。

不过，也有消息称，华润置地董事局主席唐勇最近已被调任华润电力。人事调动后华润置地是否会按原计划上市仍需关注公司公告等趋势。

除了关注华润置地分拆上市的进展，我们还可以关注世茂地产2020年至2021年的分拆上市。

在2019年中期报告的业绩发布会上，世茂地产副董事长兼总裁许世坛表示:“2021年，希望酒店和物业能够分拆上市，这将进一步体现我们企业的价值。不过，上市时间主要考虑估值问题，具体方案仍在讨论中，因此不排除在香港上市。”

世茂地产实力雄厚，在2019年第三季度重返房地产企业十强。此外，该公司逆潮流而动，在2019年进行了杠杆并购。截至2019年上半年，新增土地储备面积1412万平方米，其中收购70%。

2019年上半年，物业管理收入为16.1亿元，同比增长207.4%，主要是由于公司物业管理规模的扩大和代理管理费收入(非住宅类)的增加。

截至2019年7月，世茂地产的合同管理面积达到1亿平方米，管理的项目超过160个。母公司2016年11月至2019年11月的总销售面积分别为435.91万平方米、750.48万平方米、1068.7万平方米和1277.8万平方米。随着销售面积的迅速增加，公司增加了土地储备。这一指标基本上可以决定世茂地产的短期和中期。

唯一的缺点是酒店业务。虽然计划将酒店和物业分开上市，但酒店和物业的市场估值可以说是两个极端。

2019年上半年，公司拥有22家开业酒店，酒店营业收入9.96亿元，同比增长13.2%，增长势头良好。然而，自有酒店业务的息税前利润仅为2.9亿元，同比增长7.8%，且增速缓慢。

作为一项重资产业务，酒店不仅需要存款，而且回报率低，其收入在一定程度上依赖于社会经济。这可以从R&F接管万达酒店后的经营状况来理解。

因此，分拆上市的想法是美好的，但如果一起上市，显然会降低房地产业的估值。

因此，华润置地和世茂地产需要拆分各自的物业上市，但每家物业企业都有自己的缺点，但人们在这方面看到了智慧。

如何安全建造新的房产

地产股基本上是从房地产公司分拆上市的，一些房地产上市公司分别持有a股和h股。因此，我们以蓝光时代的中国a股和h股上市公司为例，探讨如何安全地获取新的利润。

如果a股房地产上市公司剥离其资产，在香港上市，除了直接购买外，投资者还可以预先埋伏并获利。例如，10月8日a股蓝光发展的收盘价为6.28元，当天上涨了4个百分点；10月18日蓝光嘉宝上市时，其开盘股上涨至7.12元。

当时，蓝光嘉宝在上市发行时的市值约为40亿元，约占蓝光发展市值的20%,因此空.有一定的发行价值

然而，如果投资者开始玩新游戏，并持有约5%的增长+到目前为止，除了波动风险，增长并不急于保持母公司的高，但玩新游戏并不坏，这也应结合公司的纹理和是否受投资者欢迎等因素。

大部分在香港上市的内地房屋已经分割上市，分割方式与a股更为不同。其中，中国分裂时代的邻里经营尤为经典，既是配股又是优先认购，基本上丰富了中小股东。

首先，每2.6股时代中国将获得一股时代邻里，然后每24股将有优先权认购一股。从公告到12月18日，如果提前潜伏在时代中国，时代中国股价上涨的总收入加上时代邻里股份的数量(每股5.15元)将在20%-30%左右。

这是一笔合理的收入。如果你接近新时代，只有10倍的超额认购可能会打破。

结论

拥有高质量资产的房地产行业已经被压制了很长时间。虽然房地产业务和房地产业务相辅相成，但整个业务模式和逻辑是不同的，所以有这样一个替代手段捡烟头。

资本追逐的地产股已经吸引了房地产公司的注意力，未来还会有分拆上市。然而，房地产行业的分化已经出现，目前还不知道届时是否会有热潮。有必要知道，一旦整个商业逻辑被打破，资本就是无常的。