住房和城乡建设部等6部门印发指导意见 整顿规范住房租赁市场秩序

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近日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、公安部、市场监管总局、银监会和国家网办等6个部门发布了《关于整顿和规范房屋租赁市场秩序的意见》，要求规范房屋租赁市场的主要经营行为，防范房屋租赁的金融风险。明确房屋租赁贷款业务的贷款期限和贷款金额要求。加强对高风险住房租赁企业的监管。高风险住房租赁企业采取“农业低产出”、“长期收益、短期支付”的经营模式。

住房和城乡建设部国家发展和改革委员会公安部

市场监管总局银监会国家网络办公室

关于整顿和规范房屋租赁市场秩序的意见

各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团住房和城乡建设厅(住房和城乡建设委员会、住房和城乡建设管理委员会、住房和城乡建设局)、发展改革委、公安厅(局)、市场监督局(厅、委)、银保监管局、网络办:

租赁住房是解决农民工、新就业大学生等新市民住房问题的重要途径。近年来，我国住房租赁市场发展迅速，为解决新市民的住房问题发挥了重要作用。但是，房屋租赁市场秩序混乱，房地产经纪机构、房屋租赁企业和网络信息平台发布虚假房屋信息、恶意扣交押金租金、非法使用房屋租赁贷款、强行驱逐房客等违法问题，侵害了租房者的合法权益，影响了社会和谐稳定。根据党中央关于“不要忘记你的首创精神，牢记你的使命”主题教育的总体要求和中央纪委、国家监察委员会关于专项整治忽视侵害群众利益行为的统一部署，自2019年6月以来，全国范围内开展了整顿房屋租赁中介机构混乱局面的工作，并取得了初步成效。为巩固专项整治成果，使整治工作制度化、规范化，现提出以下意见。

一是严格登记备案管理

从事房屋租赁活动的房地产经纪机构、房屋租赁企业和网络信息平台，以及拥有10套以上(套)转租房屋的单位或个人，应当依法办理市场主体登记。从事房屋租赁经纪服务的机构业务范围应标明“房地产经纪”，从事房屋租赁业务的企业业务范围应标明“房屋租赁”。住房城乡建设和市场监管部门应加强合作，通过相关政府信息共享交流平台及时共享登记信息。房地产经纪机构开业前，应当向所在市、市、县住房和城乡建设部门备案。房屋租赁企业在开业前，通过房屋租赁管理服务平台将开业信息推送至所在城市的住房和城乡建设部门。直辖市、市、县住房和城乡建设部门应通过门户网站等渠道公布已备案或开业的房地产经纪机构、房屋租赁企业及其从业人员名单，并实时更新。

二是上市信息的真实发布

已备案的房地产经纪机构和已开业的房屋租赁企业及从业人员应当对上市信息的真实性和有效性负责。公布的挂牌信息应当是真实的名称，并注明机构和店铺的信息，应包括挂牌的地点、目的、面积、图片和价格，以满足真实委托、真实情况和真实价格的要求。同一机构的同一财产只能在同一网络信息平台上发布一次，不同渠道发布的财产信息应当一致。已出售或撤销的房产信息应在5个工作日内通过各种渠道撤销。

第三，落实网络平台的责任

网络信息平台应当对上市信息发布主体的资格和上市的必要信息进行验证。对发布上市信息的机构和员工，应核实机构身份和人员真实就业信息，不得允许不具备资格的机构和员工发布主体、被列入业务例外名单或严重违法名单并承诺发布上市信息。房屋所有人自行公布房屋信息的，应当核实出版者的身份和房屋的真实性。出版10套以上(套)转租房屋信息的单位或个人，应当验证出版单位的经营资格。网络信息平台应加快同一上市信息的整合和展示，并及时取消超过30个工作日未维护的上市信息。住房和城乡建设、市场监管等部门要求网络信息平台提供相关房屋租赁数据的，网络信息平台应当予以配合。

第四，动态监管住房的发放

对违反规定发布上市信息的机构和从业人员，住房和城乡建设、网络信息等部门应当要求发布主体和网络信息平台删除相关上市信息，网络信息平台应当限制或者取消其发布权限。网络信息平台未履行主体和房屋信息核实和发布职责的，网络信息部门可以根据房屋和城乡建设部门的意见，依法采取暂停相关业务、停业整顿等措施。网络信息平台发现上市信息被非法发布的，应当立即处理并保存相关记录。住房和城乡建设部门应当建立机构和从业人员数据库，有条件的应当建立房屋核实基础数据库，并通过提供数据接口和房屋验证码，为房地产经纪机构、房屋租赁企业和网络信息平台提供核实服务。

V.规范房屋租赁合同

房地产经纪机构与房屋租赁企业签订的房屋租赁合同应立即在网上签订并备案。网上签约和备案应当使用住房、城乡建设和市场监管部门制定的房屋租赁合同示范文本。尚未发布合同示范文本的城市应加快制定房屋租赁合同示范文本。示范合同应当遵循公平原则，确定双方的权利和义务。住房和城乡建设部门应提供房屋租赁管理服务平台的数据接口，推进与相关企业业务系统的联网，实现房屋租赁合同的实时网上签约和备案。

第六，规范租赁服务收费

房地产经纪机构、房屋租赁企业应当明码标价。收费前应出具收费清单，列出所有服务项目、收费标准、收费金额等内容，并由当事人签字确认。房地产经纪机构不得赚取房屋租金差价，房屋租赁合同期满后，承租人与出租人续签合同的，不得再次收取佣金。房屋租赁合同期限届满时，除合同约定的费用外，剩余租金和保证金应当及时退还承租人。

七、确保出租房屋的安全

住房和城乡建设部门应当制定政策，依法将闲置的商业办公楼、工业厂房等非住宅建筑改造为租赁住房。改造房屋为租赁房屋的，应当符合建筑、消防等方面的要求。房屋租赁企业应当编制房屋使用说明书，告知承租人房屋及配套设施的使用情况，并提示使用消防、电力、燃气等事项。房屋租赁企业对租赁房屋进行装修时，应当征得产权人的书面同意，所使用的材料和设备应当符合国家和地方标准。装修后的燃气质量应当符合国家有关标准，不得危及承租人的安全和健康。

八、控制租赁金融业务

房屋租赁企业可以根据有关法律法规申请以应收账款为质押的银行贷款。金融监管部门应加强对房屋租赁金融业务的监管。开展房屋租赁贷款业务，应当以签订的房屋租赁合同为依据，并在网上备案。根据房屋租赁合同期限、租金批发期限和房屋租赁贷款期限相匹配的原则，贷款期限不得超过房屋租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率相匹配。做好贷前调查，认真评估借款人还款能力，确定融资金额。加强贷后管理，严格审查贷款使用情况，防止房屋租赁企业形成资金池和增加杠杆。房屋租赁企业不得以隐瞒、欺骗或者胁迫的方式要求承租人使用房屋租金消费贷款，不得以分期租金或者租金优惠的名义诱导承租人使用房屋租金消费贷款。住房和城乡建设部门应通过提供数据接口，为金融机构提供在线签订和备案房屋租赁合同的信息查询服务。加强住房和城乡建设部门与金融监管部门在房屋租赁合同和房屋租赁贷款网上签约和备案方面的信息共享。

九、加强对租赁企业的监管

住房和城乡建设等部门加强了对采取“AG低”(房屋所有人支付租金高于承租人支付租金)和“承租人收取租金长于房屋所有人支付租金”经营模式的房屋租赁企业的监管，引导房屋租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，并将租金和保证金纳入监管账户。在房屋租赁企业的租金收入中，房屋租赁贷款的金额不得超过30%，超过比例的应在2022年底前进行调整。对于没有能力继续经营、扩张规模过快的房屋租赁企业，可以采取约谈预警、暂停网上签约备案、发布风险警示、依法查处等措施防范和化解风险。违反规定设立基金份额等。，影响金融秩序的，各相关监管部门应当按照职责加强对违法违规行为的日常监管和调查；涉及无照经营、价格违法、垄断协议和滥用市场支配地位的，市场监管部门应当依法查处；涉及治安管理违法犯罪的，公安机关应当依法查处。

十、租赁服务平台建设

直辖市、省会城市、计划单列市和其他租赁需求旺盛的城市应在2020年底前完成房屋租赁管理服务平台。平台应具备机构备案和开业报告、房屋核实、信息发布、网上签约和备案等功能。建立房地产经纪机构、房屋租赁企业和从业人员及租赁房屋数据库，加强市场监管。逐步实现房屋租赁管理服务平台与综合管理系统的对接。

十一、建立纠纷调解机制

房地产经纪机构、房屋租赁企业和网络信息平台应当建立投诉处理机制，承担租赁纠纷的主要调解责任。相关行业组织应积极受理房屋租赁投诉，引导当事人妥善解决纠纷。住房和城乡建设部门应开通投诉举报渠道，通过门户网站开设专栏，并加强与12345市长热线的协调，及时调查处理投诉举报。各地要把房屋租赁管理纳入社会综合管理范围，实行房屋租赁网格化管理，发挥街道、社区等基层组织的作用，解决租赁冲突和纠纷。

12.加强部门间的协调和联系

市政府主要负责整顿和规范房屋租赁市场秩序。住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管、金融监管、网络等部门应当建立协同联动机制，定期分析判断租赁市场发展趋势，促进部门信息共享，形成监管合力。按照职责分工，加大整顿和规范租赁市场的力度。建立部门、省市联动机制，每年定期报送住房租赁市场整顿和规范进展情况。

十三、加强行业自律管理

各地住房和城乡建设部门要充分发挥房屋租赁和房地产经纪行业协会(会)的作用，支持行业协会(会)制定执业规范、职业道德标准和纠纷处理规则，定期开展职业培训和继续教育，加强风险预警。房地产经纪机构、房屋租赁企业和从业人员应当自觉接受行业自律管理。

十四.发挥舆论的导向作用

各地要充分利用互联网、电视、报纸、新媒体等渠道，加强宣传报道，营造守法诚信经营的市场环境。发挥正反两种模式的引导作用，及时总结推广经验，定期曝光典型案例，发布风险警示，营造良好的房屋租赁市场舆论环境。

中华人民共和国住房和城乡建设部

国家发展和改革委员会

中华人民共和国公安部

国家市场监督管理局

中国银行保险监督管理委员会

国家互联网信息办公室

2019年12月13日

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