因城施策初见成效 房地产市场进一步企稳

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本报记者周

中央经济工作会议提出:“要坚持住而不炒的定位，全面落实稳定地价、稳定房价、稳定预期、促进房地产市场稳定健康发展的长效管理和调控机制。”据专家分析，中央经济工作会议再次强调，住房不应投机，表明国家房地产调控力度仍然保持现有实力，不放松。

目前，什么是房地产市场？根据国家统计局发布的2019年1月至11月全国房地产开发投资和销售情况，由于城市政策微调帮助销售稳定，淡季建设投资增速继续下降。中国商品房销售面积连续两个月增长，从1月到11月累计增长0.2%，比上个月增长0.1个百分点。

诸葛房产搜索副总裁袁认为，自第三季度以来，一些城市因城市政策而微调了调控政策，取得了初步成效，第三季度以来的量价策略进一步提振了市场信心。

东部地区商品房销售面积同比下降0.8个百分点。西部和东北地区保持稳定。然而，中部地区的市场显示出降温的迹象。1-10月商品房销售面积增长率下降0.3%，上升0.6%；销售额30314亿元，增长5.6%，增速下降1.2个百分点。

市场预期趋冷，加上建设淡季逐步进入，开发企业融资环境趋紧，新增住房面积增速进一步下降1.4个百分点，至8.6%，住房建筑面积增速也下降0.3个百分点，带动1-11月国家开发投资增速较上月下降0.1个百分点，至10.2%，延续年初以来增速下滑趋势。

从地区来看，全国几个主要地区的增长率呈下降趋势，特别是东北地区，增长率下降了0.6个百分点。从到位资金来看，住房企业的融资环境仍比较紧张，国内贷款仅增长5.5%，增速下降2.4个百分点，自筹资金增速仅为3.7%。房企的到位资金仍然主要依靠销售回报。由于中国商品房销售的稳步增长，定金和预付款增加了10%，个人按揭贷款增加了13.9%。虽然房企的资金越来越紧张，但仍然相对充足。

从商品房销售价格变化来看，11月份新建商品房销售价格上涨了44个城市，比上个月的50个城市下降了6个城市。上升城市的数量连续六个月下降，上升城市平均增长0.66%，环比增长缩小0.16个百分点。

二手房方面，上升城市数量为32个，比上个月增加1个，上升城市平均增长率为0.66%，与上个月持平。根据70个城市中新房和二手房销售价格逐月上涨和下跌的城市数量，11月份新建商品房城市数量继续下降。主要原因是临近年底，为了抽回资金，加快销售回报，房企降价促销，降价的力度和幅度加大，使得新建商品房销售价格下降，更多城市加入了降价行列。就二手房而言，城市数量减少了近一半，处于历史低点。

诸葛对找房子的分析指出，在长期调控的高压下，二手房市场整体信心不足。此外，一些二手房业主也降低了他们的价格，达到了历史最高水平，所以二手房的价格达到了历史最低水平。预计在没有政策刺激的情况下，二手房价格未来将保持稳定运行。

从等级城市来看，11月份四个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.6%，比上个月高出0.5个百分点。其中，北京、上海和深圳分别增长1.7%、0.3%和0.2%，广州下降0.5%。二手房销售价格环比上涨0.2%，比上个月高出0.1个百分点。其中，北京和广州分别下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上升1.4%。31个二线城市新增商品房销售价格环比上涨0.2%，增速环比下降0.3个百分点；二手房销售价格环比上涨0.1%，与上月持平。35个三线城市新建商品房和二手房销售价格同比分别上涨0.5%和0.3%，环比分别下降0.1%和0.2个百分点。一线城市新房和二手房的销售价格环比上涨，而二三线城市的销售价格则出现不同程度的下降。

专家认为，接近年底时，为了加快销售回报，房屋企业已经加大了降价和促销力度。预计年底前各城市价格将保持稳定或略有下降。二手房销售价格仍在向下波动，触底后趋于平稳运行。