中信建投证券：百强房企单月销售韧性保持，分化持续

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乐居财经讯10月10日，中信建投证券发布了9月份房地产企业销售数据回顾。

前100家房地产企业月度销售增长的弹性保持不变。2019年1-9月，房地产百强企业销售额达到80578亿元，同比增长15.0%，增速比1-8月提高1个百分点。从9月份的同比增速来看，前100家房地产企业实现销售额10675亿元，同比增长21.8%，比8月份高出10.2个百分点，增速自第二季度以来首次出现反弹。与8月份相比，9月份销售额同比增长23.3%。

日益集中的趋势不会改变，不同阶层和住房企业之间的差异将会增加。就销售额门槛而言，领先房地产企业的竞争强度下降，而前10名和前50名的竞争强度上升。从全口径销售金额的门槛来看，前100名房地产企业各梯队的门槛存在显著差异。前10名、前20名、前50名和前100名的销售门槛分别提高了24.6%、5.1%、25.7%和16.8%。在住房企业集中度方面，2019年1-9月，百强住房企业股权销售集中度达到53.4%，比2018年下降0.4个百分点。其中，前1-3名、前4-10名和前11-20名住宅企业的集中度有所提高，前21-50名和前51-100名的增速较2018年有所放缓。值得注意的是，前20名和前50名之后，房地产企业的销售集中度下降，结构上的头部效应越来越明显。

今年以来，大型央企的销售业绩一直非常抢眼。保利、中海、华润和招商局蛇口在1-9月的销售增长率分别为14.6%、30.9%、24.7%和39.6%，高于前50名的整体增长率。保利9月份的月度增长率很低，从之前的第4位排名到第5位，中国海运排名第6位，华润保持第9位，金茂也在2018年排名第一。

9月份，主要城市的交易增速放缓。9月份，一手住房总成交量同比下降-6.7%，增速下降8个百分点。一线城市(4个城市)和三线城市(27个城市)的销售额同比下降-35%和-10.3%，二线城市(16个城市)的销售额同比增长10.9%。

一线和三线城市的跌幅扩大，而二线城市出现反弹。二手房方面，我们跟踪的16个城市同比增长12.1%，增速提高3个百分点，股市上涨。

行业观点:9月份市场销售有所改善，前两周交易同比增长率没有超过两位数。此外，当前行业融资缺口再次提升，央行9月份再次启动RRR降息，明显缓解了5月以来行业融资压力。随后的市场利率下降值得期待。我们预计当前市场整体流动性格局将持续宽松，第四季度房企融资环境和经营环境有望改善。当前行业的绝对估值处于历史底部，低于此前历史低迷时期的低点，头寸连续两个季度逐月下降，使其成为一个相对较低的配置行业。我们认为，目前的分配窗口期正在逐渐接近。

建议如下:1 .具有融资优势的国有企业和中央企业(保利、万科、招商局蛇口、法华股份、中国海外发展)；2.具有非市场征地能力的住宅企业(中国金茂华侨城欢乐城)；3.关注物业服务领导(AVIC盛大、中海地产、碧桂园服务)。

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