华创证券：房企销售再超预期，EPS 上修概率加大，强化估值切换行情

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乐居财经讯李莉10月10日，华创证券发布了一份关于房地产行业的研究报告。

房地产行业数据:上周(19/09/28-19/10/04)，45个主流城市的二手房成交量为326万平方米，比上个月下降了-55%，主要是由于国庆假期的季节性下降和网上签约记录的滞后。国庆期间，45个城市中只有武汉和镇江更新至10月4日，其余未完全更新，导致今年网上签约较往年滞后；其中，第一和第二条线为-50%，第三和第四条线为-68%；9月份二手房月成交量同比增长8%，比8月份增长17%，其中一线和二线同比增长9%，三线和四线同比增长3%，分别比8月份增长17%和19%。国庆期间(10月01日-10月03日)，12个一线和二线城市更新数据的交易面积为55万平方米，同比下降17%。上周，14个重点城市的二手房总成交量为每周42万平方米，比上个月下降了75%；9月份二手房月成交量同比增长32%，较8月份增长29%。就库存而言，上周的15个城市比上个月增长了31%，营业额比上个月下降了42%。周周转率/推进率为0.61倍，比上周低0.72倍，比9月低0.82倍；15个城市的实用面积为7662万平方米，比上个月下降了3.3%；去化学化月的3个月移动平均数是9.2个月，比前一个月增加了0.2个月。该行业仍处于低库存阶段，目前的库存增加过程预计会更加混乱。

主要政策消息:在宏观层面上，全球降息继续被解读为:澳大利亚央行宣布将基准利率下调25个基点，这是今年以来第三次将利率下调至0.75%的历史低点；日本央行表示，有许多进一步宽松的选择，它应该继续坚持宽松政策，以支持经济。有必要维持低利率以将产出缺口保持在正范围内；印度央行宣布将基准利率下调25个基点，从5.40%下调至5.15%，这是印度央行今年第五次下调基准利率，累计下调135个基点。北京个人住房抵押贷款与住房公积金挂钩的政策已经基本确定，在调整前没有太大变化。1-9月，全国100个城市的宅基地交易面积为4.4166亿平方米，同比增长7.5%，增速明显低于上半年。凯瑞在2019年9月发布了房地产公司的销售排名。9月份，50家主流房地产企业的月销售额为9060亿元，同比增长23%，同比增长32%，同比增长9%。其中，中国恒大月销售额排名第一，销售额830亿元。9月份，30家房地产企业每月销售额超过100亿元，比去年同期增长9%。

公司动态跟踪:欢乐城集团控股子公司南京卓宏生将根据各股东持股比例向其三位股东提供资金支持，总额不超过3.33亿元。中国恒大9月份销售额为831.1亿元，同比增长31.9%；九月份碧桂园股权出售？金额为515.8亿元，同比增长40.4%。

一周行业回顾:在行业表现方面，西南房地产指数下跌0.42%，沪深300指数下跌0.99%，相对收益为0.57%。该行业的表现好于市场，在28个行业中排名第六。从个股表现来看，西南房地产板块的前五大地产股是:浙江广厦、格力地产、商辂地产、怡化健康和新华联，而上周的前五大地产股是奉化、数码源科技、尹仲大明市和圣梅辛。

投资建议:我们认为近期宏观经济下行压力很大。政府加大了反周期调整力度，并再次强调了六稳定。房地产政策已经逐渐从以前的“先不宽松”转变为“紧套期保值”。总体政策和资本环境将略有改善，全球流动性宽松预计将升温。然而，该行业的估值仍处于较低水平，主流房企的市盈率仅为4-9倍，资产净值折扣率为20-80%。主流房企的股息收益率高达18a4.6%和19e6.0%，远高于10y国债的3%。该行业的市盈率在过去12年中处于8-30倍估值区间的3%百分点，明显低于同期的沪深股市。18%；此外，主流房地产企业的销售继续超出预期，每股收益修正的概率在20年内有所增加，这加强了年底的估值转换市场。我们:1)保持发展推荐评级，并推荐:A)低估值领军企业:保利地产、金地、万科A、融创中国、绿地控股、招商局蛇口；b)二线成长型蓝筹股:中南建设、阳光城、徐汇控股、金科股份、一开股份、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展；2)保持商业推荐评级，推荐:欢乐城，建议关注:中国国际贸易金融街等。；3)保持物业管理的推荐评级，保持推荐:AVIC盛大，建议关注碧桂园服务和永胜生活服务。

风险预警:房地产调控政策收紧超出预期，融资政策收紧超出预期。