交易量下降90% 二手房价格跌4成 北京商住房现在能买吗？

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回忆起调控前的北京商品房市场，房地产经纪人罗俊(化名)表达了无限的感慨:“楼市最热的时候，我们店一天能卖十几套，顾客也很着急。”罗俊店所在的洪钟像素社区是北京最大的商业和住宅项目。据他说，在高峰期，这里每月可以卖出200~300套二手房，但现在成交量只有十几套。

根据中原地产研究中心提供的数据，从2017年4月，即限购政策出台后的第一个月，到2019年9月的30个月里，北京售出了9000多个新的商业项目，比调控前下降了约90%。就价格而言，中原地产首席分析师张大伟表示，二手商品房价格较最高点下降了40%，而一些经纪商表示，一些项目的跌幅接近一半。

正文|薛

01与调控前相比，商业和住宅项目的交易量下降了90%

商业和住宅项目是将商业和办公规划用地转变为住宅形式的产品类型。他们不能定居或使用居住设施，如学区。“商改房”只改变了建筑形式和使用功能，土地的性质不会改变，产权大多是四五十年。

在一、二线城市实施严格的限购政策后，无限制购买、低总价的商住项目一度成为外国人和投资者的首选，北京的商住项目规模越来越大，房价越来越高。罗俊告诉中信经纬(微博:jwview)，洪钟像素被认为是北京最大的商业和住宅项目，拥有19栋楼，9700多栋房屋，一直被称为“神盘”。

回顾2017年3月出台商业项目限购政策前的交易情况，罗俊表示:“在楼市高峰期，‘买房子就要抢’的说法，对北京像素来说并不夸张。我们商店一天可以交易十几套。有时商店里挤满了顾客和店主，没有地方签合同。应该安排他们在其他商店签名。”罗俊说，在价格最高的时候，一些小型复式公寓的单价达到了近7万元/平方米。

2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门发布了《关于进一步加强商业和办公项目管理的通知》。公告规定，出售的商业项目再次上市出售时，可以出售给企业、事业单位、社会团体或个人。个人购房应符合北京市无住房和商业地产记录，并连续五年缴纳社会保障费。或者税收。商业银行暂停对个人购买商业项目的个人住房贷款。

公告发布后不久，一些大型房地产交易平台紧急拆除了商品房项目。中信经纬最近在安居克的网站上发现，在这个平台上找不到北京的几个知名商业项目。罗俊表示，商业项目的上市和交易要求与住宅项目相同。业主应签署房屋销售委托协议，发放房产证和身份证，否则不能上网。

中信经纬最近在罗俊所在的商店看到，店里只有几个经纪人，没有顾客上门。罗俊表示，目前的交易情况很难与监管前相比。北京像素有200多套二手房上市出售，月成交额保持在12套左右，每月20多套，每月10多套。

根据2017年3月颁布的上述规定，开发企业新申报建设的经营性项目，最小分割单位不得少于500平方米；在建(含在售)经营性项目的开发企业应当出售给依法注册的企业、事业单位和社会团体。政策出台后，北京新建商业项目的交易情况急剧下滑。根据中原地产研究中心提供的数据，从2017年4月，即限购政策出台后的第一个月，到2019年9月的30个月里，北京共售出9914套商业项目，而在调控前的30个月里共售出99631套，交易量较上月下降了约90%。

价格下降了40%，店主的心态也改变了

随着交易量的减少，北京的商业项目价格也一路下跌。以北京像素为例，该社区的复式公寓价格已从最高的近7万元/平方米降至约4.1万元/平方米，公寓价格约为2.7万元至2.8万元/平方米，降幅约为40%。

中信经纬在北京像素北区看到一套46平米的复式公寓，报价为40737元/平米。由于无法获得贷款，买方不得不一次性支付188万元人民币，外加一些税费。然而，罗俊说，业主们正在做生意，现在他们正在真诚地销售。我们可以再谈价格，降低几万元是没有问题的。

罗俊展示的另外三套公寓的价格也可以讨论。他说:“现在业主的心态已经变了，他们不像以前那么强硬了，他们可以接受降价。有一套面积为50平方米的公寓，已经很久没有出售了。这是因为价格高，业主不想降价。然而，这套公寓的价格正在下跌，房主无法控制。目前的上市价格为145万元，比最高点下降了近100万元。"

顶层是一套面积为56平方米的复式公寓，总价为225万元，单价不到4万元/平方米。罗俊说，这套公寓是北京像素标价最低的复式公寓。然而，当天下午，罗俊告诉中信经纬，这套公寓最终以220万元的价格售出，价格约为3.88万元/平方米。

林肯公园是北京亦庄地区著名的商住项目。根据房地产经纪人郑明(化名)提供的数据，在过去的6个月里，林肯公园已经售出了18套60多平方米的两居室公寓，平均价格约为3.85万元/平方米。一套67平方米的商品房上市价格为245万元。然而，郑明透露，业主的心理价格比挂牌价格低10万元。

“亦庄的林肯公寓小区环境和配套设施都很好。限购前，商业和住宅项目的售价为6万元/平方米。现在，一些定位不佳的单位已经出现了小幅降价。”郑明告诉中信经纬。

泡沫逐渐被挤出来了。专家表示，它一直在“跌而不跌”

在业内一些人看来，随着价格的下调，一些位置优越、成熟的商品房项目的价值开始回归，这对于那些只需要资金的人和追求长期投资价值的投资者来说是有吸引力的。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，严格的监管加速了市场泡沫的清理，一些商品房项目仍具有地段、配套设施和生活功能等优势，可能已经进入“不跌不跌”阶段。

张大伟告诉中信经纬:“对于一些收入和储蓄都不是特别高的人来说，在北京一个设备齐全的地方买房确实压力很大。虽然商品房存在人流多、安全系数低、居住不舒适、儿童不能入学等问题。，也不是不可能考虑那些只是需要它的人。

从投资角度看，罗俊认为北京像素离北京地铁6号线很近，周边设施基本成熟。此外，居住区有水、电和天然气，居住区的入住率和出租率一直很高。“现在50多平米的复式公寓总价超过200万元。如果你不住，你可以把它给一些长期出租公寓出租。每月8000元的租金不成问题。这个租金比住宅楼宇的租金高得多。”

张大伟指出，一些商品房的租金收益率可以达到3%~5%。从这个角度来看，投资者的房子有一定的价值。然而，商品房不能贷款，这成为一个困难的投资门槛。

“这里的生活环境不能和住宅区相比。最大的优点是价格便宜。”在谈到商品房价格走势时，罗俊表示:“很难说房价是否会再次下跌，我也无法判断。”