激荡发展三十年，北京房地产市场回归理性、稳中趋缓

本篇文章1801字，读完约5分钟

全球领先的房地产服务提供商第一太平戴维斯(Savills)最近发布了一份关于2019年第三季度北京房地产市场的研究报告，全面解读了第三季度北京写字楼、商业零售、住宅建筑和大规模投资等不同细分市场的最新动态，并展望了未来趋势。

第一太平戴维斯(Savills)华北区董事长安东尼麦奎德(Anthony mcquade)表示:“2019年恰逢中华人民共和国成立70周年，中国房地产的市场化发展经历了近30年。在30年的历程中，房地产业从萌芽发展成为支柱产业，成为中国城市化进程的重要推动力，为人们的住房、工作、消费等需求提供了强有力的支撑。然而，随着时间的推移，房地产的作用正在发生变化，它正逐步从经济增长的主要驱动力转变为稳定器。特别是在第三季度，中国政府明确提出不要将房地产作为刺激经济的短期手段，这表明房地产行业正在获得理性回报。事实上，从长期来看，中国经济仍在稳步增长，中国房地产业在未来相当长一段时间内仍将保持一定的增长速度。”

在这种基调下，房地产市场的不同板块有不同的表现。在写字楼市场方面，根据第一太平戴维斯的最新市场调研结果，2019年第三季度，cbd核心区中富大厦第二交付项目——郑达中心和北京甲级写字楼市场继续迎来供应量。新的供应量直接推动了全市平均空购买率环比增长0.5个百分点，达到9.2%，同比也增长了2.4个百分点。全市月平均租金为每平方米367.6元，月平均租金指数环比下降0.4%，连续第三个季度环比下降。随着新项目的不断交付，北京写字楼的整体市场竞争日趋激烈，业主的压力也越来越大。

在商业零售市场，1-8月，社会消费品零售总额达到7746.1亿元，同比增长5.3%，增速明显好于去年同期。为了刺激消费，北京市政府今年出台了一系列鼓励政策，包括鼓励零售机构延长营业时间和繁荣夜间经济以促进消费增长；鼓励发展商业品牌第一店，吸引国内外品牌第一店和旗舰店落户，形成新的零售消费增长点。同时，根据目前的城市规划，原则上不增加北京中心城区的商业总规模。因此，未来商业项目的供给更多地依赖于远郊的新项目和现有存量的升级改造，其发展模式在未来不会有很大的调整。

在商品房销售方面，第三季度恰逢传统的“金九银十”楼市销售旺季，但北京一手普通住宅市场的销售并没有因为旺季的到来而暴涨。本季度一手普通住宅市场供应基本保持稳定。新增供应面积131.5万平方米，同比分别下降1.7%和24.7%；同期，一手普通住宅交易面积135万平方米，同比下降31.8%，同比上升26.9%。目前，北京住房市场的监管基调仍在变得越来越严格，特别是在中央政府明确表示“房地产不会被用作刺激经济的短期手段”之后，开发商和潜在买家都调整了对当前房地产市场的心理预期。

本季度，住宅租赁市场总体保持稳定。全市服务式公寓整体入住率环比上升0.3个百分点，月平均租金为每平方米254.9元，租金指数环比小幅上升0.2%。与此同时，长期租赁公寓市场两极分化。长期租赁市场的龙头企业计划通过ipo寻求新的发展机会，但一些企业濒临破产。预计未来长期租赁市场将进一步分化，市场将更加关注运营管理和融资能力较强的长期租赁品牌。

在大宗投资市场方面，北京的大宗投资市场在第三季度继续活跃，本季度记录了9笔交易，交易的资产类型主要集中在写字楼、购物中心和二手土地等不同类别。写字楼仍然是最受欢迎的房地产资产，因为其稳定的投资回报和良好的资产增值空室。开发商和机构投资者都对北京写字楼的未来发展持乐观态度。

展望2019年最后一个季度的市场走势，整体房地产市场仍将以稳定发展为第一要务。至于住房市场，根据第三季度以来政府多次发布的房地产金融政策，对房地产市场的资本监管仍处于严格控制的状态。同时，从10月份开始，新发放的商业个人住房贷款利率将以最近一个月的贷款市场报价为定价基准进行上调。最新的抵押贷款利率预计在短期内对房地产市场影响不大，这也表明目前房地产市场仍然稳定。在写字楼市场方面，cbd核心区和李泽金融商务区的成交量开始增加，预计全市写字楼市场仍将面临重大调整。零售市场方面，出台了一系列提振消费水平的优惠政策，居民的消费潜力有望得到进一步激发和释放，而新项目的供应则主要集中在郊区的大型购物中心和中心城市的存量改造。总的来说，在内外部经济环境存在诸多不确定因素的前提下，房地产市场整体发展对稳定经济的支撑作用不容忽视。