2019前三季度商业地产投资额逾500亿元 超去年全年水平

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乐居财经讯10月15日，仲量联行发布了2019年第三季度北京房地产市场回顾报告。

据报道，由于今年上半年的销售好于预期，一些高品质购物中心的业主对项目结束时的表现更加乐观。

工业物流市场的租金增长率进一步放缓，但黄金地段的仓库空房间的租金需求保持稳定。

在高端住宅市场，本季度新增供应集中在市场，整体需求保持稳定，销售价格适度上涨。

2019年，境内外投资者表现积极，前三季度交易总量超过2018年全年水平。「虽然经济持续面对下调压力，但一些规模庞大而稳定的租户会充分利用现时写字楼市场更灵活的租金和更多租金选择，寻求合适的升级机会。」仲量联行华北区董事总经理张颖说。

甲级办公楼:市场压力租金持续下降

受经济下行压力影响，本季度需求趋势依然疲软。然而，由于一些租户有效利用了当前的市场条件，本季度的租赁活动与2019年上半年相比略有反弹。大型和稳定的企业充分利用当前市场中更灵活的租金和条件，并寻求升级其办公空间。这一趋势推动了本季度市场租赁活动的反弹，全市记录了一批搬迁和升级租赁交易。

在本季度，没有新项目完成并进入市场，城市的新供应仍然很低，未来的项目在中央商务区核心区被进一步推迟，中央商务区和周边业主继续受益。新供应的缺乏和新项目进入市场的延迟在一定程度上帮助业主缓解了需求疲软带来的挑战。尽管市场压力持续，租户的租赁能力下降，但空的整体市场入住率为7.1%，与前一季度持平。

受市场压力影响，租金持续下跌。本季度，整体租金保持下降趋势，环比下降0.8%。在当前的市场环境下，为了填满空广场区域，业主本季度继续保持灵活的租赁策略。「由于业主希望逐步租出项目的空楼面面积，并维持现有的租金水平，他们现在更愿意接受更灵活的租约条款和不同的计划，以吸引和保留更稳定和可靠的租户。市场充分认识到，项目租户结构的稳定性比短期内实现高租金更具可持续性。”仲量联行北京商业房地产部主任埃里克·赫希(Eric hirsch)表示:“在经济不确定性的持续影响下，预计会有更多的业主接受这个想法。”因此，我们预计年底前租金将继续下降。”

投资:全年总营业额将创历史新高

北京投资市场出现了大量交易。2019年前三季度，总营业额超过500亿元人民币，超过2018年的总值。本季度仍有许多交易在谈判中，因此2019年的总营业额预计将远远超过去年的380亿元，创下历史新高。本季度市场关注的主要交易包括吉宝地产以1.79亿元人民币收购上地新项目、华夏幸福基金会以58亿元人民币将李泽袁钟铁建项目转让给平安人寿、北京金隅集团以51.8亿元人民币通过司法拍卖竞标盘古大观5楼。

随着北京投资市场的持续升温，越来越多的外国投资者积极寻求投资机会，而国内投资者仍是市场的主导力量。在当前的经济环境下，北京具备强大的基本面，机遇层出不穷，吸引投资者追逐新机遇，推动市场活跃。“最近几个月，由于当前环境的影响，许多市场很少看到或参与的投资机会正在增加，北京的投资市场强劲而火热。”仲量联行华北投资部总监王刚表示:“即使经济不确定性继续影响，国内外投资者仍对北京市场充满信心。随着越来越多的待售资产陆续出现，我们认为现在是进入市场的最佳时机。”

高质量零售:持续的经济不确定性给市场带来一定压力

酒吧业务继续落户高品质零售项目，逐步将购物中心的运营方向从日间营业场所提升到全天候目的地。新开的主要门店包括进入中国贸易购物中心的奈雪茶子公司blablabar，以及星巴克在其位于嘉里中心的旗舰店开设的酒吧mixato。与此同时，美容行业继续保持快速增长，业主对美容业务的认可度进一步提高，这一类别在购物中心租户结构中的比例持续上升。本季度，迪奥在北京apm购物中心新开了一家店铺，兰蔻和娇兰等许多品牌将继续扩张。

在目前的市场环境下，一批具有丰富租赁和运营经验的优质零售物业于2019年上半年宣布销售，项目业绩好于预期。今年上半年，一些购物中心的表现相对强劲，这推动了租金增长的小幅反弹。本季度，城市租金环比上涨0.5%，而郊区租金环比上涨1.1%。其中，几个主要的郊区购物中心的租金甚至可以达到一些城市项目的水平。

仲量联行北京零售房地产部主任杨晶晶表示:“即使持续的经济不确定性给市场带来一定压力，一些业主仍可以不断调整租户结构以及产品和服务，进一步发展消费者的购买意愿和消费能力，从而促进销售增长。”这将有助于市场在当前环境下保持增长。尽管2019年市场预期普遍较低，但与前几个季度相比，一些业主对年底的市场前景更加乐观。"

行业:需求保持基本稳定

尽管经济下行压力继续影响市场，但本季度需求基本保持稳定。第三方物流公司仍然活跃在市场上，本季度租赁续租继续主导租赁交易。尽管存在经济不确定性，空市场的入住率仍然很低，可出租区域供应不足，因此大多数租户仍然非常愿意续签租约。

在经历了之前的高速增长之后，最近工业物流租金的增长受到了当前经济气候的影响，本季度的增长率进一步放缓。2019年第三季度，市场租金适度上涨，环比上涨1.7%。即使续租时的租金明显高于上一个租约期，大部分租户仍愿意接受目前的市值租金水平，因为在供不应求的市场环境下，租户很难找到合适的租金较低的出租面积。“不过，鉴于目前的市场形势，与前几个季度相比，业主的租金上涨计划已经明显放缓。”仲量联行华北研究部主任杨幂表示:“因此，目前的租金增长趋势更具可持续性，我们预计这一趋势将在年底前持续下去。”

酒店:供应的平稳增长率远低于其他一线城市

高端酒店的住宿需求相对稳定，业绩增长率逐年收窄。2019年，休闲旅游住宿需求仍保持稳定增长。根据北京市旅游局的数据，截至2019年8月，全市主要旅游景点共接待游客2.2亿人次，同比增长5.4%，但商务游客和会展游客的需求和预算略有下降。高端酒店整体市场需求相对稳定，业绩增速同比下降。截至2019年8月，北京高端酒店每间可出租客房的收入同比小幅增长1.2%。

高端酒店供应保持稳定，供应增速远低于中国其他一线城市。截至2019年10月，北京共有4家高端酒店相继开业，新增客房674间，新增客房供应量为0.9%，远低于广州的6.5%和上海的3.2%。值得关注的酒店项目是北京首北兆龙酒店，这是凯悦酒店集团在亚太地区的第一家生活乐趣品牌酒店。预计到2020年，北京将新开7家高端酒店，并向市场增加约1700间客房。受限制中心城区新建酒店用地供应政策的影响，新增供应量主要分布在通州、丰台、大兴周边地区。

不断完善的城市基础设施和活跃的大型会展活动有望推动北京高端酒店的业绩增长。仲量联行预测，北京高端酒店的业绩指标有望在2020年实现稳定增长。中短期内，包括世界体育大会和北京国际汽车展在内的大型展览和城市活动将于2020年在北京举行，预计这将为北京带来更多的休闲和商务游客，推动需求增长，推高平均房价和入住率。从长远来看，环球国际影城将于2021年正式开业，冬奥会将于2022年举行，这将有利于高端酒店的业绩增长。仲量联行大中华区酒店及旅游房地产投资咨询部副总裁梁涛表示:“虽然2019年北京高端酒店同比增速有所放缓，但随着北京市主要交通枢纽、重要国际活动、城市会议活动等基础设施的建成，高端酒店市场有望迎来新的增长机遇。”

高端住宅:充足的供应预计将促进下一季度的销售

本季度，高端市场供应大幅上升，而需求保持稳定，这推动了销售价格稳步上升。本季度，豪华公寓的销量与上季度持平，价格环比上涨0.9%。由于一些开发商需要缓解财政压力并推出新房产，本季度豪华公寓的新供应量已猛增至1088套，是上个季度总量的两倍。当前市场高端新房的大量供应预计将提振下一季度的销售业绩。与此同时，高端别墅价格总体稳定，比上个月略有下降0.6%。本季度没有高端别墅项目进入市场。

本季度初，央行宣布将根据贷款市场报价(lpr)确定商品房贷款利率，但这并没有对北京的一手和二手购房者产生重大影响。从10月8日起，新的个人住房贷款利率将不再以4.9%的固定基准利率为基础，而是随低利率浮动。新标准实施前后，贷款利率基本保持不变。“北京调整后的抵押贷款利率与之前的水平基本保持不变。这项改革预计短期内不会对住宅市场产生影响，”仲量联行华北研究部主任杨幂表示。“央行的贷款市场利率改革不是针对房地产市场的紧缩政策，而是将逐步推进贷款利率市场化。”