首只长租公寓股要来了！过半租金收入依赖＂租金贷＂ 至今未实现盈利

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经纪公司中国记者注意到，中国第三大长期租赁公寓——青科公寓(Qingke公寓)正式向美国证券交易委员会(sec)提交了f-1招股说明书，并希望通过发行广告(美国存托股份)筹集高达1亿美元的资金，成为首家披露招股说明书的长期租赁公寓公司。

事实上，最近，首席部长们表达了他们通过免费租借品牌、蛋壳等方式上市的愿望。虽然清科在获准带着蛋壳自由上市前就提交了招股说明书，但它有望成为首家上市的长期租赁公寓，但持续亏损、“租贷”隐患、资金链明显吃紧等问题仍摆在清科面前。

数据显示，青科公寓成立于2012年，主要从事白领公寓租赁和物业管理，包括房屋买卖和租赁中介、房屋托管、家用电器和家具租赁，以及互联网上的二级增值电信服务。

公司继续亏损，更新率仅为5.1%

青科公寓是较早进入中国长期租赁公寓领域的玩家之一。不可否认的是，为分散式公寓提供统一的装修确实为如今的年轻人提供了许多便利。

截至2019年6月30日，青科公寓覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京和嘉兴等6个城市，提供97，621间客房。青科公寓2017年和2018年的平均入住率分别为91.6%和92.4%，居行业首位。

然而，从清科公寓的财务报告来看，虽然清科公寓的收入一直在上升，但却没有实现盈利，亏损程度有所增加。

招股说明书显示，2017年至2018年，青科公寓净收入分别为5.23亿元和8.9亿元，同比增长70.3%；净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元。截至2018年6月30日和2019年6月30日的前9个月，净利润分别为5.93亿元和8.979亿元，但净亏损分别为3.24亿元和3.73亿元，同比增长约15%。对此，清科公寓在招股说明书中表示:“如果我们不能实现盈利，股价将在未来大幅下跌。”

同时，清客公寓回头客很少，业主应付的后续租金也不高。截至2019年6月30日的前三个季度，青科公寓与租户的平均合同期仅为11.7个月，其中47.3%的租户选择在合同到期前退休，只有5.1%的租户选择续租。

“租金贷款”模式存在隐患

根据招股说明书，清客公寓的收入包括租赁服务和增值服务。2018财年，租赁服务收入占总收入的89.6%。其中，青科公寓获得租赁服务收入有两种业务模式，即直接向租户收取租金和与金融机构合作提供分期付款服务。其中，清科公寓披露，截至2019年6月30日，公司租金收入的65.2%来自分期付款业务。

在分期付款业务模式下，租户从与清客公寓合作的金融机构获得租赁贷款，以支付预付租金并享受租金折扣。贷款申请获批后，租户将按时偿还贷款，清科公寓可一次性获得金融机构批准的全部贷款额度。然而，如果租赁期终止，清科公寓通常需要一次性偿还分期贷款的未偿还部分。截至2019年6月30日，青科公寓与租户签订的平均合同期限为11.7个月，其中68.3%超过12个月，每个租户的平均入住时间为7.7个月。

由于长期租赁公寓行业近年来呈爆炸式增长，青科公寓的租赁贷款模式不可避免地令人担忧。

此前，《新民周刊》报道称，像青科公寓这样的“头平台”暴露出“租贷”现象，许多租户被借了两年又一年。随后，2018年9月，上海市住房和城乡建设委员会、市房管局会同有关部门成立了多个租房贷款检查组，对包括青科公寓在内的16家上海租房机构进行了检查和访谈，重点询问了租房贷款的情况。

在招股说明书中，清科公寓直截了当地依赖于与一些金融机构的合作。截至2019年6月30日，清科公寓共与11家金融机构合作。这些金融机构向青科公寓的租户提供贷款，65.2%的青科公寓用户使用租金贷款。

公寓数量迅速增加，财政压力相对较大

除了令人质疑的商业模式，清客公寓自成立以来一直在快速扩张。事实上，长期租赁公寓的经营者通过扩大房屋数量来抓住规模和市场。即使他们达到了一定的规模，仍然有打破资本链和踩雷的风险。例如，由小米集团的子公司顺威资本(Shunwei Capital)领导的遇见公寓，曾拥有多达2万套住房，但在2018年10月，据报道，资本链已经断裂，最终被收购。

根据招股说明书，截至2012年底，清科公寓运营着940套房屋，仅在上海运营。截至2018年12月31日，青科公寓已在上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等六个城市运营，拥有91234套住房，复合年增长率为114.4%。

根据《时代周刊》此前的统计，自2017年以来，已有22家为父母租房的机构或品牌出现问题，包括公寓、公寓、杭州安休闲公寓等。据报道，其中有16家已经打破了资本链。

值得注意的是，装修成本作为运营前的一次性投资，极大地考验着企业的现金流。招股说明书显示，截至2019年6月30日，清科公寓平均月租金为1149元，扣除折扣后为1075元，平均租金差价为25.1%，折扣差价为20%；每间单人房的平均装修费用约为14700元。

此外，截至2018年9月30日，清科公寓账户现金及等价物为1.038亿元，其中限制现金为1500万元。然而，未偿短期债务为1.32亿元，长期债务为1.655亿元。