新华视点：长租公寓接连爆雷 背后又是高杠杆这个“害人精”！

本篇文章2177字，读完约5分钟

最近，许多品牌长期租赁公寓的经营者打破了他们的资金链，停止经营，这给许多租户和房东带来了经济损失。

据《新华视点》记者调查，长期租赁市场缺乏进入壁垒和标准。许多企业每年向租户收取租金，每季度或每月向房东支付租金。长期支付和短期支付的杠杆可以扩大到10倍以上。一旦资本市场调整，这类企业往往会陷入资金链断裂的深渊。

接连不断的“爆炸雷”:房东收不到房租，房客不住在房子里

近日，拥有4.5万套出租屋的长期租赁公寓企业南京乐嘉商务管理有限公司宣告破产。记者在乐嘉位于南京新城科技园的办公室看到，该公司已经去了空.大厦

来自合肥的房东王先生说，乐嘉以每月1600元的价格与他签订了一年的房屋租赁合同，收取了房客一年的房租，但只给了王先生三个月的房租。现在，乐嘉已经关门了，王粲先生在剩下的九个月里没有拿到房租。

“乐嘉要求租户一次支付至少半年的租金。他们周围的许多租户通常支付半年、一年或更长时间的租金。”房客董女士说，她从2017年开始通过租房，现在突然破产，只付了两个月半年的房租，剩下的四个月房租都给了。

记者了解到，乐嘉公司成立于2016年，在南京、合肥、Xi、西安、苏杭、成渝共征集了4.5万套公寓，其中南京有1.5万套。许多房客已经付了大约一年的租金。记者在乐嘉的两个qq维权团体看到，许多租户声称房东已经发出了“驱逐令”，并要求限期离开。

自去年10月以来，许多租房的父母都遇到了问题:南京骏创公寓宣布公司资金不足，无法正常运营；河南月如公寓宣布，由于巨大的经营和财务压力，1600套公寓已无法维持公司的正常运营；杭州的五家运营商面临现金流紧张...

事实上，自2018年以来，资本链问题已经在公寓、出租公寓和爱情公寓等品牌公寓中暴露出来。房地产部门长期租赁公寓的发展前景也不明朗。今年以来，许多知名房地产开发商已经剥离了长期租赁公寓业务。根据壳牌研究院的数据，到目前为止，中国公寓门店的关闭率达到了3.6%，主要原因是资金链断裂、消防不达标和产权纠纷。

高杠杆风险:年收入和月付款可以扩大到杠杆的10倍以上

据了解，长期租赁公寓行业分为集中型和分散型。集中公寓投资金额大，租赁运营周期长，行业内企业整体实力强，风险控制好；分散式公寓进入门槛低，容易起步。一些非标准的公寓平台试图扩大市场规模，以获得更多的现金流和更高的估值。一旦出现商业问题，就会出现房东收不到租金、房客被赶出家门的尴尬局面。

记者了解到，为了快速占领市场，一些分散的长期租赁公寓公司以高价收集房屋，并以低价出租。以乐嘉为例。在“AG低成本”的模式下，租房每月会损失数百元。为了填补空的资金赤字，乐嘉采取了长期支付和短期支付的方法:按季度向房东支付租金，但要求房客每年向自己支付租金。

南京工业大学房地产经济与管理系主任吴向华表示，像乐嘉这样的企业实际上采用了一种高杠杆的方法。如果租金按年和季度支付，杠杆率是四倍；有了年收入和月供，杠杆率可以扩大到10倍以上。这类企业希望迅速扩大市场规模，不断增加流量，然后筹集资金上市，从资本市场“圈钱”。

然而，随着房地产行业的加速去杠杆化，资本回报逐渐变得理性。据壳牌研究院统计，2015年，长期租赁公寓融资数量达到23家；截至2019年9月，仅有6起融资案例，主要集中在V领地、魔方、轻客等龙头企业。

“没有资金援助，许多长期租赁公寓运营商陷入了资金链困境。”365房产置业网络的实际控制人胡光辉说:“现在大多数基金公司都不愿意收购长期租赁公寓项目，长期租赁公寓公司的融资渠道也遇到了阻碍。”

多点测试水租金保管，以保护房东房客的权利

鉴于近期长期租赁公寓市场频频“打雷”，许多地方都进行了专项检查。今年8月，南京宣布，多个部门将联合使用两个月时间，对高收入、低产出、挪用租金等行为进行严格查处。随后，杭州还宣布对房屋租赁市场进行为期一个月的专项检查，重点是整顿和规范房屋租赁市场的经营秩序，严格查处嵌入租赁贷款合同、高收低租、侵害群众利益等问题。

最近，许多地方也探索建立住房租赁托管制度。杭州市出台了《杭州市住房租赁资金管理规定(试行)》(征求意见稿)，规定在银行只设立租赁资金专用存款账户，将支付给房东的租金、向房客收取的租金、押金以及使用“租金贷款”取得的资金等租赁资金划入专用账户管理。南京市发布《关于进一步规范房屋租赁经营行为防范市场金融风险的通知》，规定建立房屋租赁的租赁托管制度，实行租赁银行托管。

“租金托管制度可以保证资金安全，同时提高企业进入市场的成本门槛，使长期租赁公寓企业的租金收入更加透明和规范，保障租户的租金安全。”58住房研究所首席分析师张博说。

对于一些“脱逃”的高管，中国人民大学法学院教授刘俊海建议，应启动刑事诉讼程序，并应及时扣押、扣押和冻结被扣押、扣押和冻结的财产，以最大限度地减少租户和房东的损失。

业内人士表示，与“迅雷”后的协同处置相比，主管部门应加强对长期租赁公寓经营模式的监管，以实现长期租赁市场的健康、规范发展，从而保护业主和租户的合法权益。

全国房地产商会会长顾云昌认为，目前租赁市场的发展仍然不足，应该通过政策规范来保障住房租赁市场的健康发展。建立房屋租赁法律法规体系，将租赁内容纳入长效机制框架，加强房屋租赁立法，根据租赁机构属性进行分类指导，规范行业，避免行业野蛮发展