经营失血靠卖地求生 负债千亿的新湖中宝路在何方

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作者:裴钢房地产宏观调控继续收紧，融资渠道也在不断收紧。在这样的背景下，浙江省房地产开发公司新湖宝(600208.sh)面临着管理和资金的双重压力。

《每日财经报道》指出，在过去的几年里，新宝湖一直致力于海滩开发和旧区改造项目，并一度主导了上海市场。然而，由于此类项目投资大、支付慢、周期长等特点，新湖宝债高筑、业绩增长缓慢。

作为新湖系统的负责人，黄炜几乎抓住了从眼镜店、股票、期货到房地产的每一个市场潮流。在当前房地产调控不放松的宏观背景下，他能带领新湖宝顺利渡过难关吗？

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卖地还钱与生存的两难

中期报告显示，公司2019年上半年实现营业总收入72.8亿元，同比增长30.1%；归属于母亲的净利润为17.2亿元，同比增长18.1%；每股收益是0.2元。报告期内，公司毛利率为38.7%，同比增长9.9个百分点，净利润为23.5%，同比下降2.7个百分点。

简单从财务数据来看，它的表现还算不错。但其债务比率充满压力。

据《每日财务报告》，新湖宝近四年负债总额分别为636.67亿元、816.73亿元、916.69亿元和1055亿元，2019年第一季度再次上升，达到1093.32亿元。

新湖宝继续亏损，并开始通过发行债券和出售土地筹集资金，以应对1093.32亿元的总负债。7月，新宝湖与融创地产签署合作协议，拟以67亿元的价格向融创出售近100万平方米的土地储备，涉及上海、温州和启东，引起了市场关注。根据公告，此次交易在新湖宝产生的收入约为5亿元。然而，这笔交易也是一个真正的切肉行动。

通过与融创的这笔交易，新湖宝也可以被视为巨大的财务压力。如果将来房地产市场好的话，他还是可以分一杯羹的；此外，融创已获得百万平方米的优质土地资源储备，进一步引领发展，新湖宝为其提供保障，这将进一步帮助其未来发展。

但是，在政策调控和融资渠道收紧的大环境下，融资困难带来的周转压力不可低估，这对销售回报提出了更高的要求。2019年第一季度，新湖宝房地产签约销售面积13.5万平方米，同比下降0.33%；合同销售收入21.27亿元，同比下降6.77%；结算面积8.28万平方米，同比下降53.89%；结算收入8.43亿元，同比下降59.28%。

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债务1000亿巨大的债务偿还压力

截至今年一季度末，新湖宝的负债总额为1093.32亿元，其中短期贷款31.53亿元，一年内到期的非流动负债221.54亿元，一季度末公司现金及现金等价物余额为140.52亿元。由此可见，新湖宝的短期偿债压力不小。

根据公告，截至2018年底，新湖宝总资产1398.71亿元，总负债1054.85亿元，资产负债率75.42%，其中短期贷款29.41亿元，长期贷款404.49亿元。

事实上，就在今年6月，新湖宝刚刚发行了1.1亿美元的海外债券。值得注意的是，这种债券的金额不仅高，而且利率也高，达到11%。一些研究机构对住房企业的海外融资进行了统计。1-5月，住房融资中外债占比达到23.1%，平均票面利率为8.91%，明显高于2018年初海外融资利率7%。

此外，与债务风险相比，新湖宝在对外担保方面可能面临风险。数据显示，截至2018年底，公司对外担保余额为109.6亿元，其中对企业担保余额为25.53亿元，占净资产的7.42%。

至于这些债务担保，一些分析师认为，新湖宝的利润仍能支付利息支出，但担保能力一般。从流动比率和速动比率分别为2.09倍和0.51倍来看，流动资产对流动负债的覆盖面同样普遍。

与此同时，新宝湖也有大规模的限制性资产。数据显示，截至2018年底，限制类资产为454.47亿元，占总资产的32.49%，占净资产的132.17%。大多数受限资产被用作融资的抵押品或质押资产。

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负现金流管理并不乐观

根据中国指数研究院的数据，2018年，新宝湖房地产企业的销售额排名在100以上。

近年来，新湖宝专注于房地产的收入增长缓慢。2016年至2018年，新湖宝的收入分别为136亿元、175亿元和172亿元。公司经营活动的净现金流也不容乐观。从2015年到2018年，这是第一次出现负增长，并且有扩大的趋势。2018年，上海证券交易所首次查询有限现金流。今年第一季度，经营活动产生的净现金流量为-23.73亿元。

就在今年年初，新湖宝收到了上海证券交易所的询证函，15个问题质疑其现金流和资产。新湖宝在回复上海证券交易所的询证函中解释说，2017年的部分现金收入来源在2018年没有持续获得。2018年，对公司现金流入贡献巨大的新湖期货不再合并；2018年，公司海滨开发业务收到的现金为0。

虽然新湖宝对负现金流给出了解释，但这并不意味着新湖宝没有现金流问题。今年第一季度，受房地产业务影响，公司营业收入同比下降55.76%，毛利率同比下降20.1%，目前毛利率同比下降8.5亿元。同期，公司销售费用同比增长40.68%，达到8500万元，财务费用同比增长20.97%，达到5.49亿元。支出占营业收入的57.20%，同比增长36.02%。

此外，8月22日晚，温州市纪委官方网站“清洁温州网”宣布，温州银行党委委员、副董事长、行长吴华涉嫌严重违纪违法，目前正在接受纪律检查和监督调查。联合信贷在评级报告中指出，由于部分投资资产“标投不规范”的压力，温州银行房地产和建筑业的贷款规模迅速增加，投资资产与传统信贷发生重叠，有必要关注信贷风险集中暴露的可能性。温州银行与新宝湖关系密切。这一次，温州银行行长“下台”，大股东新湖宝与银行之间的贷款资金以及下一步的发展都吸引了外界更多的关注。

目前，房地产开发的环境并不好。即使新宝湖以土地储备多、成本低的优势发展起来，也面临着资金紧张、周期长、不确定因素多等多重困境。转移一些项目可以自救，也可以造福他人，这在一定程度上是一种双赢的局面。然而，住宅企业的冬天还没有结束，分化将会加剧，房地产寡头化的趋势将会越来越明显。